Цены снова пошли вверх, а аренда бьёт рекорды: где покупать недвижимость в Германии в 2026 году

Рынок жилья Германии постепенно восстанавливается после падения 2022–2024 годов. Цены на квартиры снова растут, аренда дорожает почти во всех крупных городах, а сокращение объёмов строительства поддерживает дефицит качественного жилья. При этом высокая стоимость кредитования и строгие правила аренды не позволяют рассматривать немецкий рынок как источник быстрой спекулятивной прибыли.

Сегодня недвижимость в Германии покупают для постоянного проживания, долгосрочной аренды и сохранения капитала в евро. Наиболее ликвидными остаются квартиры в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте, Кёльне и Дюссельдорфе, а более высокую процентную доходность можно получить в Лейпциге, Дрездене и других региональных городах.

Немецкий рынок пережил заметную коррекцию после завершения периода дешёвой ипотеки. В 2022–2024 годах стоимость жилья в отдельных городах и сегментах снизилась примерно на 10–15%, а покупатели стали значительно осторожнее из-за роста кредитных ставок и расходов на энергоэффективную модернизацию.

С середины 2024 года началось постепенное восстановление, но рынок развивается неоднородно. В первом квартале 2026 года фактические цены проданных квартир увеличились примерно на 0,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Частные дома подорожали сильнее — примерно на 3,2%.

Цены предложений растут быстрее. Во втором квартале 2026 года средняя стоимость вторичных квартир в объявлениях увеличилась на 3,9% за год и достигла около €2 645 за м² по стране. Новостройки подорожали на 2,3% — примерно до €4 168 за м².

Разница объясняется тем, что цены объявлений отражают ожидания продавцов, тогда как индексы фактических сделок учитывают реальные нотариальные договоры. В 2026 году торг всё ещё возможен, особенно если объект требует ремонта, имеет низкий класс энергоэффективности или долго находится в продаже.

Наиболее заметное годовое повышение цен вторичных квартир среди крупнейших городов было зафиксировано в Кёльне — около 5,2%, Лейпциге — 4,7% и Берлине — 4,6%. В Мюнхене и Гамбурге рост составлял примерно 3,4%, во Франкфурте — 3,4%.

Рынок поддерживается хроническим дефицитом жилья. В 2025 году в Германии завершили строительство около 206 600 квартир — на 18% меньше, чем годом ранее, и это самый низкий результат примерно за 13 лет.

Количество выданных разрешений на строительство в 2025 году увеличилось на 10,8% — до 238 500 объектов. Однако разрешение ещё не означает, что дом действительно будет построен: высокие расходы, нехватка финансирования и банкротства девелоперов продолжают задерживать проекты.

Германия остаётся страной арендаторов. Около 53% населения живут в арендованном жилье, а собственниками являются примерно 47%. Это единственная крупная страна ЕС, где арендаторов больше, чем владельцев жилья.

Высокая доля арендаторов обеспечивает устойчивый спрос, но не гарантирует свободное повышение ставок. В Германии действуют сильная защита арендаторов, официальные местные индексы арендных ставок и механизм ограничения начальной арендной платы.

Федеральный механизм ограничения начальной арендной платы продлён до конца 2029 года. В муниципалитетах с напряжённым рынком ставка по новому договору обычно не должна превышать местную сравнительную аренду более чем на 10%, если объект не подпадает под предусмотренные законом исключения.

Во втором квартале 2026 года средние ставки предложения в 37 исследованных городах увеличились на 3% в годовом выражении и на 0,8% за квартал. Средняя базовая аренда без отопления и коммунальных платежей достигла примерно €14,3 за м².

Рост распределяется неравномерно:

• Кёльн — около 6% за год.
• Гамбург — 5,1%.
• Дюссельдорф — 4,1%.
• Мюнхен — 3,7%.
• Франкфурт — 2,8%.
• Лейпциг — 2,8%.
• Штутгарт — 1,3%.
• Берлин — снижение примерно на 0,8%.

Снижение средней ставки предложения в Берлине не означает, что найти квартиру стало проще. На показатель влияет изменение структуры объявлений, включая количество дорогих меблированных квартир, новостроек и объектов временной аренды.

Средние ставки базовой аренды без отопления и коммунальных платежей во втором квартале 2026 года:

• Мюнхен — около €23,7 за м².
• Франкфурт — €17,8 за м².
• Гамбург — €16,5 за м².
• Штутгарт — €16,3 за м².
• Кёльн — €16 за м².
• Берлин — €15,3 за м².
• Дюссельдорф — €14,9 за м².
• Лейпциг — €10,5 за м².

Новостройки стоят заметно дороже вторичного арендного фонда. Средняя ставка новой квартиры составляла около €19 за м², тогда как готового вторичного жилья — примерно €13,9 за м².

В Мюнхене аренда новостройки достигала в среднем €27,1 за м², в Гамбурге — €21,5, Штутгарте — €20,7, Франкфурте — €20,6, Лейпциге — около €14,6.

Высокие ставки поддерживают инвестиционный спрос, но процентная доходность в самых дорогих городах остаётся невысокой. Квартира в Мюнхене может практически не простаивать, однако её валовая доходность часто составляет только 2,5–3,5%.

Германия предлагает прозрачную систему регистрации собственности, сильную правовую защиту и относительно предсказуемый рынок.

После падения цен стоимость качественного жилья в крупных городах начала восстанавливаться. При этом она пока не во всех сегментах вернулась к пиковым значениям 2022 года.

Немецкая недвижимость подходит покупателям, которые рассматривают горизонт владения от десяти лет, а не рассчитывают на быструю перепродажу.

Большая доля арендаторов, миграция в города, нехватка новостроек и высокие ставки по ипотеке поддерживают спрос на съёмное жильё.

Особенно востребованы:

• квартиры с одной или двумя спальнями;
• жильё рядом с общественным транспортом;
• объекты возле университетов;
• квартиры в энергоэффективных домах;
• жильё с оборудованной кухней;
• небольшие квартиры для одного человека или пары.

Все основные права, ипотеки, сервитуты и другие ограничения фиксируются в государственном земельном реестре.

Договор купли-продажи обязательно оформляется нотариально. Право собственности переходит к покупателю только после регистрации в земельном реестре.

Покупатель получает материальный актив в еврозоне. Доход от аренды, стоимость объекта и расходы номинированы в евро.

При этом необходимо учитывать, что немецкая недвижимость имеет высокие транзакционные расходы. Для краткосрочной покупки с последующей перепродажей она подходит хуже, чем рынки с низкими налогами на переход собственности.

Кредитование доступно иностранцам, но условия зависят от места проживания, дохода, налогового статуса и первоначального взноса.

В июне 2026 года средняя эффективная ставка по новым жилищным кредитам составляла около:

• 3,76% при фиксации от пяти до десяти лет;
• 3,98% при фиксации более чем на десять лет.

Это средние показатели по заключённым договорам. Конкретная ставка может быть выше из-за небольшого первоначального взноса, иностранного дохода или отсутствия постоянного немецкого вида на жительство.

Резиденты с доходом в Германии иногда получают финансирование до 80–90% оценочной стоимости. Нерезидентам чаще требуется внести 40–50% цены и самостоятельно оплатить все сопутствующие расходы.

Собственная квартира обеспечивает стабильность семьям, которые планируют жить в Германии длительное время. Однако покупка не предоставляет миграционного статуса автоматически.

Вид на жительство необходимо получать на основании работы, Голубой карты ЕС, бизнеса, учёбы, семьи или другой предусмотренной законом причины.

Наличие жилья может подтвердить адрес и финансовую устойчивость, но само по себе не является основанием для выдачи вида на жительство.

Предприниматель может подавать документы на вид на жительство на основании статьи 21 Закона Германии о пребывании иностранных граждан, если его деятельность отвечает экономическим интересам страны, имеет финансирование и положительно влияет на региональную экономику.

Покупка квартиры не заменяет бизнес-план и не гарантирует положительного решения миграционной службы.

Берлин — крупнейший арендный рынок Германии и одна из основных локаций для иностранных покупателей. Спрос формируют сотрудники международных компаний, студенты, государственные служащие, предприниматели и специалисты технологического сектора.

Кому подходит: покупателям для проживания, долгосрочной аренды и сохранения капитала.

Преимущества:

• большая база арендаторов;
• международная среда;
• университеты;
• государственные учреждения;
• развитый общественный транспорт;
• высокая ликвидность небольших квартир.

Недостатки:

• строгое регулирование аренды;
• режим охраны жилой среды в отдельных районах;
• дорогая модернизация старого фонда;
• высокий налог на приобретение недвижимости;
• сложности с выселением арендаторов.

Во втором квартале 2026 года средняя цена предложения вторичной квартиры составляла около €4 954 за м². Новостройки предлагались примерно по €6 913 за м².

По более широким данным объявлений средняя цена квартиры в Берлине в августе 2026 года находилась около €5 000 за м².

Ориентировочные цены:

• Марцан, Хеллерсдорф и отдельные периферийные районы — €3 000–4 500 за м².
• Шпандау, Райниккендорф и Лихтенберг — €3 800–5 500 за м².
• Нойкёльн, Веддинг и Темпельхоф — €4 500–6 500 за м².
• Шарлоттенбург, Пренцлауэр-Берг и Фридрихсхайн — €5 500–8 000 за м².
• Митте и премиальные новостройки — €8 000–12 000 за м² и выше.

Небольшая квартира на периферии может стоить от €180 000–250 000. Качественный объект площадью 50–60 м² в центральном районе — от €300 000–500 000.

Валовая доходность обычно составляет около 3–4,5%. Чистая прибыль после расходов может снизиться до 2–3,5%.

В Берлине особенно важно проверить:

• договор аренды;
• текущую законную арендную плату;
• действие ограничения начальной арендной платы;
• режим охраны жилой среды;
• размер ежемесячного взноса собственника на содержание дома;
• протоколы собраний собственников;
• планы капитального ремонта;
• энергетический класс.

Налог на приобретение недвижимости в Берлине составляет 6%.

Мюнхен остаётся самым дорогим большим рынком страны. Цены поддерживают высокий уровень доходов, штаб-квартиры крупных компаний, технологический сектор и ограниченное предложение земли.

Кому подходит: обеспеченным покупателям, семьям и инвесторам, ориентированным на сохранение капитала.

Преимущества:

• низкий риск простоя;
• высокие доходы арендаторов;
• крупные международные работодатели;
• сильная экономика Баварии;
• высокая ликвидность качественных объектов.

Недостатки:

• максимальная стоимость входа;
• низкая процентная доходность;
• дорогая парковка;
• высокая конкуренция между покупателями;
• большой первоначальный взнос.

Средняя стоимость вторичной квартиры во втором квартале 2026 года составляла около €8 346 за м². Новостройки предлагались в среднем примерно по €10 584 за м².

Ориентиры:

• периферия и удалённые районы — €6 000–8 000 за м²;
• Лайм, Пазинг и Зендлинг — €7 000–9 500 за м²;
• Швабинг, Максфорштадт и Хайдхаузен — €9 000–13 000 за м²;
• премиальный центр — от €12 000–18 000 за м².

Небольшая квартира может стоить от €300 000–450 000. Объект площадью 60–70 м² в хорошем районе — от €600 000–900 000.

Средняя базовая аренда без отопления и коммунальных платежей достигла €23,7 за м², но валовая доходность часто остаётся в пределах 2,5–3,5%.

Главное налоговое преимущество Баварии — минимальная в Германии ставка налога на приобретение недвижимости, составляющая 3,5%.

Гамбург — крупный портовый и деловой центр с устойчивым спросом со стороны специалистов в сфере логистики, авиации, медиа, торговли и промышленности.

Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду и покупателям для постоянного проживания.

Преимущества:

• диверсифицированная экономика;
• порт;
• международные работодатели;
• университеты;
• высокая ликвидность;
• стабильный спрос на аренду.

Недостатки:

• высокие цены;
• дорогие районы возле воды;
• затраты на модернизацию старого фонда;
• высокая стоимость новостроек.

Средняя цена вторичной квартиры во втором квартале 2026 года составляла около €5 400 за м². Новостройки — примерно €7 018 за м².

Более широкий показатель объявлений в августе находился около €6 000 за м² для квартир.

Ориентировочные цены:

• Харбург и отдельные периферийные районы — €3 500–5 000 за м².
• Бармбек, Вандсбек и части Альтоны — €4 500–6 500 за м².
• Аймсбюттель, Оттензен и Винтерхуде — €6 000–9 000 за м².
• Хафенсити и премиальные районы — €9 000–14 000 за м².

Средняя аренда составляла около €16,5 за м². Валовая доходность — приблизительно 3–4,5%.

Налог на приобретение недвижимости в Гамбурге составляет 5,5%.

Франкфурт — финансовый центр Германии, место расположения Европейского центрального банка, международных банков и крупных консалтинговых компаний.

Кому подходит: инвесторам в корпоративную аренду и покупателям с высоким бюджетом.

Преимущества:

• высокие зарплаты;
• международные компании;
• крупнейший аэропорт страны;
• спрос со стороны иностранных специалистов;
• хорошая транспортная система.

Недостатки:

• дорогие центральные районы;
• менее стабильный спрос на большие квартиры;
• высокая зависимость отдельных районов от офисного рынка.

Средняя цена вторичной квартиры составляла около €5 440 за м², новостройки — около €7 428 за м².

Ориентировочный диапазон:

• периферийные районы — €3 500–5 000 за м²;
• Боккенхайм, Борнхайм и Заксенхаузен — €5 000–7 500 за м²;
• Вестенд и премиальный центр — €7 000–11 000 за м².

Средняя базовая аренда без коммунальных платежей составляла около €17,8 за м². Валовая доходность — примерно 3–4,5%.

Налог на приобретение недвижимости в земле Гессен составляет 6%.

Кёльн сочетает крупный университетский рынок, медиа, туризм, промышленность и международные компании.

Кому подходит: инвесторам в небольшие квартиры, студенческую аренду и семейное жильё.

Преимущества:

• большое население;
• университеты;
• туристический поток;
• развитая экономика региона;
• постоянный спрос.

Недостатки:

• высокий налог на приобретение недвижимости;
• дефицит качественного жилья;
• дорогие центральные районы;
• строгое регулирование аренды.

Средняя стоимость вторичной квартиры во втором квартале 2026 года составляла около €4 457 за м². Новостройки — около €6 386 за м².

Годовой рост вторичного рынка достиг 5,2% — самого высокого показателя среди восьми крупнейших городов.

Средняя базовая аренда без коммунальных платежей составляла около €16 за м². Валовая доходность — ориентировочно 3,5–4,5%.

Налог на приобретение недвижимости в Северном Рейне — Вестфалии составляет 6,5%.

Дюссельдорф — деловой центр Северного Рейна — Вестфалии с высоким спросом со стороны сотрудников международных компаний, выставочного бизнеса, телекоммуникаций и японского сообщества.

Средняя цена вторичной квартиры составляла около €4 564 за м², новостройки — около €6 831 за м².

Средняя базовая аренда без коммунальных платежей — около €14,9 за м².

Наиболее востребованы районы:

• Пемпельфорт;
• Бильк;
• Унтербильк;
• Дерендорф;
• Оберкассель;
• Гольцхайм.

Валовая доходность обычно составляет 3,5–4,5%.

Основной недостаток — налог на приобретение недвижимости в размере 6,5%.

Лейпциг остаётся одним из наиболее интересных рынков для покупателей с бюджетом ниже €250 000.

Город привлекает логистические, промышленные и технологические компании. Здесь работают крупные предприятия BMW, Porsche, DHL и другие работодатели.

Кому подходит: инвесторам, которые ищут более высокую доходность и готовы принять меньшую ликвидность по сравнению с Берлином или Мюнхеном.

Преимущества:

• доступный порог входа;
• рост населения;
• университеты;
• развитие логистики и промышленности;
• арендная доходность выше, чем в городах первой линии.

Недостатки:

• разница между районами;
• значительный объём старого фонда;
• часть объектов продаётся уже с регулируемой низкой арендой;
• ликвидность ниже, чем в столице.

Средняя цена вторичной квартиры во втором квартале 2026 года составляла около €3 054 за м². Новостройки — около €5 417 за м².

Средняя базовая аренда без коммунальных платежей — примерно €10,5 за м².

Ориентировочные цены:

• Грюнау и отдельные периферийные районы — €1 800–2 800 за м²;
• Ройдниц, Плагвиц и Линденау — €2 700–4 000 за м²;
• Зюдфорштадт, Центрум-Зюд и Вальдштрассенфиртель — €3 500–5 500 за м².

Небольшую квартиру можно купить примерно от €100 000–160 000.

Валовая доходность составляет около 4–6%. Чистая — примерно 3–4,5%.

Ставка налога на приобретение недвижимости в Саксонии составляет 5,5%.

Дрезден — административный, технологический и университетский центр Саксонии. Экономику поддерживают микроэлектроника, производство, государственные учреждения и туризм.

Кому подходит: инвесторам с умеренным бюджетом и семьям для постоянного проживания.

Преимущества:

• развитая промышленность;
• университеты;
• стоимость ниже западных мегаполисов;
• качественная городская инфраструктура.

Недостатки:

• меньший рынок перепродажи;
• разная динамика районов;
• ограниченный международный спрос по сравнению с Берлином.

Ориентировочная цена квартир составляет €2 700–4 000 за м². Новые проекты и лучшие районы могут стоить €4 500–6 000 за м².

Популярные районы:

• Нойштадт;
• Штризен;
• Блазевиц;
• Зюдфорштадт;
• Лёбтау.

Небольшая квартира может стоить от €120 000–180 000. Валовая доходность — около 4–5,5%.

Налог на приобретение недвижимости в Саксонии составляет 5,5%.

Нюрнберг предлагает более доступную альтернативу Мюнхену в пределах сильной экономики Баварии.

Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду, специалистам и семьям.

Преимущества:

• развитая промышленность;
• университеты;
• транспортный узел;
• налог на приобретение недвижимости 3,5%;
• более низкий бюджет, чем в Мюнхене.

Недостатки:

• меньший международный рынок;
• разная ликвидность периферийных районов.

Ориентировочная стоимость квартир — €3 300–5 000 за м². Валовая доходность — около 3,5–5%.

Это основная стратегия для немецкого рынка. Классические бессрочные договоры обеспечивают стабильность, но ограничивают гибкость собственника.

Реалистичная валовая доходность:

• Мюнхен — 2,5–3,5%.
• Берлин — 3–4,5%.
• Гамбург — 3–4,5%.
• Франкфурт — 3–4,5%.
• Кёльн и Дюссельдорф — 3,5–4,5%.
• Лейпциг и Дрезден — 4–6%.
• Небольшие региональные города — 5–7%, но с более высоким риском простоя и перепродажи.

Из валового дохода необходимо вычесть:

• неперекладываемую часть ежемесячного взноса на содержание дома;
• управление;
• ремонт;
• налог;
• страхование;
• простой;
• юридические расходы;
• резерв на капитальный ремонт.

Чистая доходность обычно на 1–2 процентных пункта ниже валовой.

Квартира с действующим арендатором часто стоит дешевле свободной квартиры, но новый владелец принимает действующий договор аренды.

Нельзя автоматически выселить арендатора или сразу повысить ставку до уровня новых объявлений.

Перед покупкой необходимо проверить:

• дату договора;
• текущую базовую арендную плату;
• условия индексации;
• наличие задолженности;
• депозит арендатора;
• законность будущего повышения;
• возраст и статус арендатора;
• возможность расторжения договора из-за необходимости собственного проживания;
• местные защитные нормы.

Квартира с давно действующим договором может приносить только 2–3% валовых, даже если новые объявления в районе стоят значительно дороже.

Свободный объект стоит дороже, но покупатель может:

• заселиться лично;
• провести ремонт;
• сдать квартиру по допустимой ставке;
• выбрать арендатора;
• продать объект более широкому кругу покупателей.

Для инвестора это часто более гибкий формат, но начальная доходность может быть ниже из-за высокой цены покупки.

Объект в старом жилом фонде можно купить дешевле, модернизировать и повысить его ликвидность.

Однако в бюджет необходимо включить:

• электропроводку;
• окна;
• отопление;
• водопровод;
• изоляцию;
• крышу;
• фасад;
• лифты;
• требования по охране памятников архитектуры;
• разрешения сообщества собственников.

Косметический ремонт квартиры может стоить от €500–1 000 за м². Глубокая модернизация — от €1 200–2 500 за м² и выше.

Особенно рискованны дома с энергетическим классом G или H. В 2026 году почти треть предлагаемых частных домов в наиболее востребованных регионах относилась к двум самым низким классам энергоэффективности.

Небольшие магазины, медицинские кабинеты, логистические помещения и офисы могут приносить 4,5–7% валовых.

Преимущества:

• более гибкие договоры;
• часть расходов можно переложить на арендатора;
• длительные сроки аренды;
• меньше ограничений, чем в жилом сегменте.

Риски:

• более длительный простой;
• зависимость от бизнеса арендатора;
• расходы на адаптацию помещения;
• НДС;
• низкая ликвидность специализированных объектов.

Для начинающего иностранного инвестора жилая квартира обычно проще, чем коммерческое помещение.

Официального гарантированного прогноза стоимости до 2030 года нет. После восстановления рынок может продолжить умеренный рост, но темпы будут зависеть от ставок, экономики, строительства и энергетических требований.

Это сценарная оценка, а не гарантия.

Быстрее рынка могут расти:

• энергоэффективные квартиры;
• небольшие объекты возле транспорта;
• жильё в университетских городах;
• квартиры в районах с ограниченным строительством;
• объекты в Лейпциге и других растущих региональных центрах.

Слабее могут выглядеть:

• большие квартиры с низкой арендой;
• дома классов G и H;
• объекты в малых населённых пунктах с оттоком населения;
• квартиры с высоким ежемесячным взносом на содержание дома;
• объекты с большим объёмом отложенного ремонта;
• жильё, которое нельзя освободить от арендатора.

Это цены предложения, а не гарантированная стоимость нотариальной сделки. На итог влияют район, состояние, этаж, наличие лифта, энергетический класс, арендатор и размер ремонтного фонда.

Ориентировочная полная стоимость объектов:

• студия или небольшая квартира в Лейпциге — €100 000–170 000;
• квартира с одной спальней в Дрездене — €130 000–220 000;
• квартира в Нюрнберге — €180 000–350 000;
• небольшая квартира в Берлине — €190 000–320 000;
• квартира с одной спальней в Гамбурге — €250 000–450 000;
• квартира во Франкфурте — €280 000–500 000;
• небольшая квартира в Мюнхене — €350 000–600 000;
• семейная квартира в Мюнхене — от €700 000;
• дом в регионе Лейпцига или Дрездена — €300 000–600 000;
• дом в пригороде Мюнхена — от €800 000–1,5 млн.

Транзакционные расходы являются одним из главных недостатков немецкого рынка. Покупателю необходимо предусмотреть дополнительно примерно 7–12% стоимости, а в отдельных сделках с комиссией — до 15%.

Актуальные ставки в 2026 году:

Налог обычно рассчитывается от цены, указанной в договоре. Отдельно указанная стоимость движимой мебели или встроенной кухни иногда может быть исключена из базы, если она реалистична и подтверждена.

Нотариальные услуги обычно составляют около 1–1,5% стоимости.

Регистрация и связанные записи в земельном реестре — ещё примерно 0,3–0,5%.

Если используется ипотека, возникают дополнительные расходы на регистрацию залогового обременения.

В практическом бюджете на нотариуса и реестр обычно закладывают около 1,5–2%.

Комиссия агента зависит от договора, региона и типа недвижимости.

При покупке квартиры или частного дома потребителем покупатель обычно не может быть обязан заплатить комиссию больше, чем продавец.

Распространённая доля покупателя — около 3,57% с НДС, но встречаются другие условия.

Коммерческие объекты, земельные участки и многоквартирные дома регулируются иначе, поэтому комиссию необходимо проверять до просмотра и подписания документов.

При стоимости квартиры €300 000 в Берлине:

• налог на приобретение недвижимости 6% — €18 000;
• нотариус и земельный реестр около 1,8% — €5 400;
• комиссия покупателя 3,57% — €10 710.

Общий дополнительный бюджет — примерно €34 110, или 11,4% стоимости.

Ремонт, оценка, переводчик и банковские комиссии оплачиваются отдельно.

С 2025 года действует реформированная система налога на недвижимость.

Размер рассчитывается на основании:

• налоговой стоимости объекта;
• налогового коэффициента;
• муниципального коэффициента.

В Баварии, Гамбурге, Гессене, Нижней Саксонии и Баден-Вюртемберге используются собственные региональные модели. Поэтому невозможно корректно назвать единый процент от рыночной цены для всей Германии.

Перед покупкой нужно запросить последнее налоговое уведомление и уточнить, не ожидается ли перерасчёт.

Владелец квартиры ежемесячно платит управляющей организации взнос на содержание дома.

В него могут входить:

• отопление;
• вода;
• уборка;
• вывоз мусора;
• страхование;
• управление;
• лифты;
• сад;
• ремонтный резерв.

Ориентировочный размер:

• обычный дом — €200–400 в месяц;
• дом с лифтом и центральным отоплением — €300–600;
• премиальный комплекс — от €600 и выше.

Не вся сумма перекладывается на арендатора. Управление, ремонтный резерв и часть капитальных расходов оплачивает собственник.

Доход от немецкой недвижимости облагается в Германии даже у нерезидента.

Налог рассчитывается не по фиксированной ставке 15%, а в рамках немецкого подоходного налога с учётом налогового статуса и размера чистой прибыли.

Из арендного дохода можно вычитать обоснованные расходы:

• проценты по ипотеке;
• амортизацию здания;
• управление;
• ремонт;
• страхование;
• налог на недвижимость;
• услуги налогового консультанта;
• поездки, связанные с объектом;
• неперекладываемую часть расходов.

Нерезидент обычно имеет ограниченную налоговую обязанность и должен подавать декларацию в Германии.

Налоговый расчёт необходимо подготовить до покупки, особенно если владелец получает другие доходы в Германии или планирует использовать объект частично лично.

Если физическое лицо продаёт инвестиционную недвижимость до истечения десяти лет после покупки, прибыль обычно облагается по индивидуальной ставке подоходного налога.

Фиксированной ставки 25% для такой продажи нет.

После десяти лет владения прибыль от продажи частной инвестиционной недвижимости обычно освобождается от налога.

Освобождение также может применяться раньше, если объект использовался владельцем исключительно для собственного проживания или в году продажи и двух предшествующих календарных годах.

При регулярной покупке и продаже объектов налоговая может признать деятельность коммерческой. Тогда десятилетнее освобождение может не применяться.

Граждане Украины могут приобретать квартиры, дома, земельные участки и коммерческие объекты без специальных ограничений по гражданству.

При этом иностранный покупатель проходит стандартную банковскую и нотариальную проверку происхождения денег.

До начала поиска необходимо определить:

• бюджет;
• цель покупки;
• город;
• наличие арендатора;
• допустимый ремонт;
• потребность в ипотеке;
• срок владения;
• ожидаемую доходность.

Для проживания и инвестиции критерии отличаются. Дешёвая сданная квартира может быть выгодной как актив, но не подходить для быстрого личного заселения.

Выписка показывает:

• зарегистрированного собственника;
• ипотеку;
• залоговое обременение;
• сервитуты;
• право проживания;
• право проезда;
• ограничения;
• другие права третьих лиц.

Нотариус проверяет реестр, но до принятия решения покупателю желательно получить понятное объяснение каждой записи.

При покупке квартиры необходимо изучить декларацию о разделе собственности — документ, разделяющий дом на отдельную и общую собственность.

В нём определяется:

• что принадлежит владельцу;
• какие помещения являются общими;
• можно ли сдавать объект;
• порядок использования парковки;
• распределение расходов;
• правила сообщества.

Необходимо запросить:

• протоколы собраний собственников за последние годы;
• годовой финансовый план;
• годовой отчёт по расходам;
• размер резерва на капитальный ремонт;
• сведения о долгах;
• планы ремонта;
• решения о внеочередных целевых взносах.

Внеочередной целевой взнос может означать, что после покупки владельцу придётся дополнительно заплатить десятки тысяч евро за крышу, фасад, отопление или лифт.

Особенно тщательно проверяются:

• крыша;
• подвал;
• влажность;
• фасад;
• проводка;
• отопление;
• окна;
• трубы;
• асбест;
• энергетический класс;
• планы модернизации.

Нотариус не проверяет техническое состояние недвижимости. Для этого нужен независимый строительный эксперт.

До подписания договора необходимо получить подтверждение банка.

Немецкий договор купли-продажи после нотариального подписания является обязательным. Отказ из-за того, что банк не выдал кредит, обычно не освобождает покупателя от ответственности, если в договоре нет специального условия.

Иностранному нерезиденту часто требуется:

• 40–50% собственных средств;
• деньги на все сопутствующие расходы;
• стабильный подтверждённый доход;
• банковские выписки;
• налоговые декларации;
• подтверждение происхождения капитала.

Нотариус направляет проект договора купли-продажи заранее. Для потребительской сделки обычно предусматривается период для изучения договора до подписания.

Необходимо проверить:

• точную цену;
• описание объекта;
• наличие мебели;
• дату передачи;
• порядок оплаты;
• существующих арендаторов;
• обременения;
• состояние объекта;
• ответственность продавца;
• условия освобождения квартиры.

Нотариус нейтрален и не представляет исключительно интересы покупателя. Для сложной инвестиционной сделки может потребоваться отдельный адвокат.

Договор зачитывается нотариусом и подписывается сторонами.

Если покупатель недостаточно владеет немецким языком, привлекается квалифицированный переводчик. Переводчик не должен зависеть от продавца или агента.

После подписания нотариус регистрирует предварительную запись в земельном реестре. Она защищает покупателя и не позволяет продавцу повторно продать или обременить объект без учёта его прав.

Нотариус направляет уведомление о наступлении срока оплаты после выполнения необходимых условий.

Деньги обычно перечисляются напрямую продавцу и банку продавца согласно инструкции нотариуса.

Депозитный счёт нотариуса используется не во всех сделках, а только при наличии особой необходимости. Утверждение, что оплата всегда проходит через нотариальный депозитный счёт, некорректно.

Финансовое ведомство выставляет счёт на налог на приобретение недвижимости.

После уплаты выдаётся справка об отсутствии налоговых препятствий, необходимая для окончательной регистрации собственности.

Покупатель становится официальным собственником после внесения его имени в земельный реестр.

Срок зависит от загруженности суда и сложности сделки. Процесс может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Стороны подписывают акт приёма-передачи, в котором фиксируются:

• ключи;
• показания счётчиков;
• состояние квартиры;
• дефекты;
• документы;
• депозит арендатора;
• сроки устранения проблем.

Сделку можно оформить через доверенность, но немецкий нотариус должен заранее проверить её форму.

Документ, выданный за пределами Германии, может потребовать апостиля, нотариального удостоверения и перевода.

Не следует подписывать широкую доверенность, позволяющую представителю менять цену, брать кредит или распоряжаться другим имуществом.

Украинскому покупателю необходимо заранее проверить:

• действующие ограничения НБУ;
• возможность международного перевода;
• требования банка-получателя;
• происхождение средств;
• налоговые документы;
• назначение платежа.

Платёж через третьих лиц без отражения в договоре создаёт риск блокировки, налоговой проверки и отказа нотариуса продолжать сделку.

Покупатель может приобрести объект со ставкой значительно ниже текущего рынка и не иметь возможности быстро её увеличить.

Необходимо рассчитывать доходность по действующему договору аренды, а не по ценам новых объявлений.

В районах с напряжённым рынком новая аренда обычно ограничена местной сравнительной ставкой плюс 10%.

Существуют исключения для части новостроек, первой сдачи после комплексной модернизации и законно установленной предыдущей высокой аренды. Но применять их без юридической проверки рискованно.

В охраняемых районах Берлина и других городов могут ограничиваться:

• объединение квартир;
• дорогая модернизация;
• изменение планировки;
• установка лифта;
• перевод в элитное жильё;
• разделение дома.

Это снижает потенциал стратегии ремонта и повышения стоимости.

Квартира может выглядеть недорогой, но иметь ежемесячный взнос €500–700.

Необходимо разделять:

• расходы, перекладываемые на арендатора;
• расходы собственника;
• взносы в резерв;
• капитальные работы.

Если ремонтного фонда недостаточно, сообщество собственников может принять решение о разовом дополнительном взносе.

Перед покупкой необходимо проверить не только последний счёт, но и все решения собраний.

Старый дом может потребовать:

• замены отопления;
• утепления;
• новых окон;
• ремонта фасада;
• замены крыши;
• модернизации горячей воды.

Объект с низкой энергоэффективностью должен продаваться со скидкой, достаточной для покрытия будущих расходов.

Исторический статус может давать налоговые преимущества, но усложняет ремонт.

Изменение окон, фасада, крыши и планировки потребует согласования. Реставрация часто стоит значительно дороже обычного ремонта.

Некоторые объекты продаются не вместе с землёй, а на участке с долгосрочным правом застройки и пользования.

Покупатель платит собственнику участка регулярную плату за пользование землёй и должен учитывать срок договора, индексацию платежа и условия продления.

Квартира с таким правом обычно стоит дешевле, но может хуже финансироваться банками и перепродаваться.

Высокая валовая доходность в небольшом городе может сопровождаться:

• оттоком населения;
• долгим поиском арендатора;
• слабым рынком труда;
• низкой ценой перепродажи;
• большим количеством пустующих домов.

Инвестиция должна оцениваться не только по аренде, но и по возможности выйти из актива.

При кратком горизонте налог и транзакционные расходы могут полностью поглотить рост цены.

Для немецкой недвижимости разумнее использовать срок владения от десяти лет.

Homium сопровождает украинских покупателей, рассматривающих Германию для проживания, долгосрочной аренды и сохранения капитала.

Подбор по цели. Объекты для собственного проживания, сдачи и долгосрочного роста оцениваются по разным критериям.

Сравнение городов. Анализируются Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кёльн, Дюссельдорф, Лейпциг, Дрезден и другие рынки.

Юридическая проверка. Изучаются земельный реестр, декларация о разделе собственности, договор аренды, реестр строительных обязательств и ограничения объекта.

Финансовый анализ. Рассчитываются реальная аренда, ежемесячные взносы на содержание дома, налоги, ремонт, амортизация и чистая доходность.

Техническая проверка. При необходимости привлекается независимый специалист для оценки здания, инженерных систем и энергоэффективности.

Помощь с финансированием. Анализируются требования банков, первоначальный взнос и документы о доходах.

Сопровождение оплаты. Проверяются банковский маршрут, происхождение средств и требования финансового контроля.

Нотариальная сделка. Организуются нотариус, переводчик, проверка договора и передача объекта.

Дистанционная покупка. При необходимости сделка проводится через нотариально оформленную доверенность.

Перед началом работы необходимо письменно согласовать комиссию, перечень услуг, ответственность сторон и условия оплаты. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/germany