Почему земля в Украине продается по заниженным ценам и что может сделать правительство

Сколько уже продано земель

Всего с начала открытия рынка по состоянию на 1 июня 2023 г. уже заключено более 145 тыс. сделок купли-продажи сельхозучастков совокупной площадью почти 325 тыс. га. Это составляет около 1% всех сельхозземель на подконтрольных Украине территориях. Такие показатели означают, что земельный рынок в Украине, несмотря на военное положение, остается ликвидным и привлекательным для инвесторов.

В настоящее время насчитывается 7 регионов, в которых доля сельхозземель в обращении превышает 1%. В основном эти регионы расположены в центре Украины.

Абсолютным лидером является Харьковская область, в которой в обращении с момента запуска рынка с/х земель находится 1,59% от всех сельхозземель в области. Наименьшая доля земель в обращении наблюдается на востоке Украины, испытывающем влияние боевых действий еще с 2014 года, а также на западе Украины, в которых рынок сельхозземель осложнен сравнительно малым размером земельных участков.

Где земля самая дорогая

Наибольшим спросом пользуются земли для товарного сельскохозяйственного производства и земли для ведения личного крестьянского хозяйства.

Цены купли-продажи на сельскохозяйственные земли постепенно растут — в 2023 году средневзвешенная цена составила 35,4 тыс. грн/га. Это на 13,5% больше, чем в 2022 году, и почти на 22% больше, чем в 2021 году.

Дорогой с начала 2023 года была земля в Киевской и Львовской областях. Такая ситуация уже традиционно наблюдается вокруг привлекательных мегаполисов, где на ценообразование оказывает существенное влияние перспектива перевода угодий в несельскохозяйственные земли с целью дальнейшей застройки.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость: что лучше квартира или земля

Две системные проблемы рынка земли

Проведенный анализ также указывает на две системные проблемы — низкий уровень регистрации цен в Государственном реестре прав и занижение цены на землю при проведении транзакций.

Так, с начала 2023 г. доля транзакций с зарегистрированной ценой составляла лишь 18,8% всех сделок купли-продажи, тогда как в 2022 г. этот показатель составлял 34,4%, а в 2021 — 55%. При этом в 60% случаев, когда цена участка была указана, он находился на минимально возможном уровне, то есть на уровне нормативной денежной оценки (НПО).

Соотношение между ценами купли-продажи и стоимостью аренды на электронных земельных аукционах на уровне 1:4,5 свидетельствует, что зарегистрированные цены сделок купли-продажи вдвое ниже рыночных.

«Простыми словами, цена земли регистрируется на минимальном уровне, в то время как реальную цену покупатель платит „неофициально“. Это существенно снижает базу для налоговых поступлений в бюджеты общин и оказывает медвежью услугу владельцам земельных участков, ведь тормозит рост коэффициента ликвидности сельхозземли как залога», — отметил руководитель проекта Олег Нивьевский.

Помочь в решении этой проблемы, по словам эксперта, должно внедрение массовой оценки земель на основе рыночных цен вместо НГО.

«Уже принят закон, которым предусмотрен пилотный проект по массовой оценке. Однако для его успешного внедрения нужно как можно быстрее обеспечить обязательное внесение цен по всем земельным транзакциям в Реестр прав», — добавил Нивьекский.