30 ноября 2023, 14:30 Читати українською

Основатель Inzhur о том, как стать совладельцем ТРЦ Ocean Plaza за 4 тысячи грн

REIT-фонды позволяют снизить порог входа в недвижимость с миллионов долларов до, условно, нескольких сотен. Первой и единственной компанией такого типа в Украине стала Inzhur. Об особенностях работы и инвестирования в REIT в украинских реалиях «Минфину» в ходе конференции «Жить на проценты» рассказал основатель Inzhur Андрей Журжий.

Инвестирование в REIT — новый инструмент для Украины. По сравнению с классическими мировыми, в частности, американскими фондами, у него есть свои отличия. Что такое REIT по-украински?

Наша REIT-компания — проще говоря, это несколько инвестиционных фондов недвижимости, которые собирают пул мелких инвесторов для покупки крупных объектов прибыльной недвижимости. Я не согласен, что он как-то отличается от американского. Основное отличие в том, что у нас на законодательном уровне не установлены к нему требования.

Ключевые критерии, чтобы работать, как REIT в мире, — наличие в активах 75% и более процентов недвижимости, такая же доля доходов от недвижимости в общем их объеме, и ежегодное распределение между инвесторами, по меньшей мере, 90% прибыли.

Большинство фондов распределяют дивиденды по итогам года, но есть такие, кто выплачивает их ежемесячно, как, например, мы. Это ключевые требования, которым нужно соответствовать, и, несмотря на то, что они не прописаны в украинском законодательстве, в правилах деятельности наших фондов они есть. Все эти требования мы регистрируем у регулятора, которым является Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовым рынкам.

Но акции американских REIT, например, можно приобрести на бирже…

В мире фонды могут быть как такими, которые торгуются на бирже, так и такими, которые не торгуются. То есть это не обязательное требование, в каждой стране по-своему. В украинских реалиях мы говорим, что на сегодняшний день Inzhur — по факту, первая REIT-компания, которая создает инвестиционные фонды недвижимости и управляет ими. Плюс, предоставляет инфраструктуру, связанную с хранением этих ценных бумаг, без комиссий, и с возможностью их продажи для того, чтобы выполнить требования регулятора.

Что представляет собой сейчас ваша компания?

У нас в управлении четыре фонда, запустили пятый. У них на сегодняшний день более 1 400 совладельцев. Что важно — мы запустили свою деятельность 14 февраля 2022 года. Несмотря на военное время, мы уже выплатили 70 млн грн дивидендов.

Есть интересные активы, предоставленные в долгосрочную аренду сетям McDonald's и «Сільпо». Развиваем отдельно девелопмент строительства, что позволит инвестировать и получать большую доходность, за счет инвестиций в жилье и коммерческую недвижимость, которые строятся. Также мы создали фонд Inzhur Ocean для приватизации конфискованной государством доли киевского ТРЦ Ocean Plaza. Сейчас мы зарегистрировали выпуск ценных бумаг на 7 млрд грн и готовимся к продаже инвестиционных сертификатов Inzhur Ocean, которая должен стартовать уже 1 декабря.

Инвестирование в классические REIT предполагает приобретение не объекта, а акций компании, владеющей недвижимостью. Что получает инвестор Inzhur?

Инвестор получает ценную бумагу — инвестиционный сертификат. Иными словами, как правило, это доля на активы в паевом фонде недвижимости. Украинское законодательство говорит о том, что, владея сертификатами паевого фонда, вы являетесь совладельцем всех активов (имущества), которые этому фонду принадлежат вместе со всеми другими инвесторами. Если мы говорим об инвестиционных фондах недвижимости, то основным их активом является недвижимость плюс деньги на остатках. Соответственно, именно этим владеют инвесторы пропорционально доле, которую они проинвестировали.

Знаете, однажды один из наших совладельцев заметил, что в инвестициях в Inzhur ему особенно нравится, что он с женой чувствуют себя более успешными, когда общаются о своих «Маках», «Сільпо» и жилье под Киевом. Создается впечатление, что в жизни все идет в правильном направлении.

Какой порог входа в вашей компании и на какую доходность может рассчитывать инвестор?

Если говорить об Inzhur Supermarket, который инвестирует в здания для сдачи в аренду национальным и международным сетям супермаркетов, то минимальная инвестиция здесь 122 000 грн, или примерно $3 300. Доинвестировать можно, покупая от одной ценной бумаги — по 1 000 грн каждая. Верхнего предела нет.

Прогнозируемая доходность этого года — 9,5% в долларах до налогообложения. По факту, доходность сегодня такая же, то есть 9,5% годовых. Но это дивидендная доходность, то есть распределение арендных платежей происходит ежемесячно. Если мы говорим, что инвестиции в недвижимость — это игра в долгую: фонд создан на 20 лет, мы планируем с совладельцами заработать не только на арендных платежах, но и на росте стоимости недвижимости со временем.

Вы анонсировали запуск нового фонда Inzhur Ocean. Какие будут предложены здесь условия для инвесторов?

Мы планируем максимально снизить входной порог и дать возможность зайти розничным инвесторам на ранее недоступный для них рынок. Стартовая инвестиция установлена на уровне 4 000 грн. Прогнозируемая средняя доходность фонда за 10 лет — 20% годовых в долларах.

Вы декларируете долларовую доходность. За счет чего планируете ее обеспечивать?

Мы исходим из условий контрактов с арендаторами. Например, договоры аренды с McDonald's заключены без привязки к валюте. Но ресторан платит процент от выручки. А он в сети увеличивается при инфляции и девальвации нацвалюты, поскольку ресторан повышает цены на свою продукцию. Соответственно, за счет роста выручки увеличиваются арендные платежи.

С супермаркетами вообще все просто: их контракты привязаны к валюте. При этом договоры аренды предусматривают на каждый год аренды предельные курсы валюты для расчета арендной платы — в этом году это 37,09 грн за доллар, а в 2024-м — на 10% больше, то есть 41,4 грн за доллар, и в дальнейшем ежегодный рост на 10%.

Как выйти из инвестиции? Насколько сертификаты фондов ликвидные?

Первое — нас попросили добавить флагманский Inzhur Supermarket в перечень украинской биржи, и мы это сделали. То есть вы можете зайти, купить и продать там ценные бумаги. Сейчас ведем переговоры с рядом брокеров по торговле нашими инвестиционными сертификатами на бирже. Первым подобным брокером будет компания Универ.

Фонд создается на определенный период — 10, 20 или 30 лет, он не обязан выкупать ценные бумаги, но инвестор может продать их на вторичном рынке, найти покупателя самостоятельно (комиссия за проведение сделки 0%), или воспользоваться услугами Inzhur (классическая риелторская комиссия за продажу недвижимости составит до 3%). Обычно, это выглядит так: инвестор пишет в InzhurREIT_bot, что хочет продать свои сертификаты, и уже мы тогда ищем покупателя. Среднее время выхода — от момента оставления заявки до получения средств на карту — 5 часов. За более чем 1,5 года деятельности компании было всего 30 выходов.

От какой цены вы при этом отталкиваетесь — стартовой, текущей рыночной или, возможно, продажа происходит с дисконтом?

Мы отталкиваемся от цены, которая сложилась на рынке на момент выхода из инвестиции. Это если мы занимаемся продажей. Но инвестор может сам найти покупателя и продать по той цене, по которой он сможет договориться.

Какие гарантии возврата инвестиций, например, если фонд прекращает существовать, или объект, доля которого находится во владении инвестора, разрушен?

У любых инвестиций нет 100% гарантий возврата. Даже если вы покупаете квартиру, всегда есть риск, что с ней может что-то произойти — газ взорваться, соседи затопить и т. д. Мы говорим о том, что диверсифицируем активы. Фонды владеют двумя-тремя объектами, в перспективе планируют их иметь еще больше. Поэтому, даже если случится что-то с одним, прилет или что-нибудь еще, другие продолжат работать, генерировать доходность, и за счет этих денег можно будет восстановить поврежденный объект.

Если не говорить о военном риске, а о любых других, то все объекты застрахованы, и в случае пожара, затопления и т. д., ущерб будет возмещен.

В остальном — самой гарантией выплат является качественная недвижимость с качественными арендаторами. Это если вы сдаете свою квартиру, то существует риск потерять выплаты из-за того, что арендатор съедет и вы не можете быстро найти нового. Но, говоря о наших объектах, их арендуют топовые компании, которые очень придирчивы в выборе локаций, инвестируют миллионы в адаптацию помещений под себя. Здесь этот риск значительно меньше.

То есть и арендатор, и арендодатель Inzhur заинтересованы в длительных и прогнозируемых отношениях. Это подтверждает и тот факт, что первый фонд недвижимости Inzhur 1001 за 2022 год выплатил инвесторам более 10,06% годовых в долларах США, несмотря на полномасштабное вторжение и частичную девальвацию гривны.

Интересно, вы сами инвестируете в фонды Inzhur? Если да, то каких размеров достигают ваши вложения?

Я, как физическое лицо, являюсь инвестором фондов «1001», «2001» и Inzhur Супермаркет. Суммы инвестиций составляют десятки миллионов гривен.

Эксперты считают, что со временем REIT-фонды в Украине будут набирать популярность и их количество будет расти. На что ориентироваться инвесторам, чтобы выбрать правильную компанию?

В первую очередь, обращать внимание на инфраструктуру, на то, кто вовлечен в процесс управления, какие компании проводят оценку деятельности. К примеру, в процесс мониторинга нашей деятельности вовлечены независимые компании и аудиторы. За 2023 год оценку активов фондов Inzhur будет осуществлять международная компания Baker Tilly, а аудит — международная компания, которая входит в большую четверку, Deloitte.

Безусловно, следует смотреть на качество активов. То есть чем этот фонд владеет, какие у него контракты: с общеизвестными брендами с миллиардными доходами или с небольшими компаниями, которые завтра могут прекратить работать; на какой период сделки — на 10−20−30 лет или на 6−12 месяцев. Важно также, насколько компания публичная в коммуникациях, что говорят о ней инвесторы, которые уже купили ее ценные бумаги. То есть вы должны детально проанализировать, куда вкладываете свои деньги.

Автор: