Владельцы киевских квартир начали повышать арендную плату: где снимать дешевле

Весна традиционно оживила столичный рынок аренды недвижимости. Начиная с марта, стоимость аренды жилья медленно поползла вверх. Правда, не во всех сегментах. Восходящие тенденции коснулись в первую очередь эконом-класса.

По словам экс-президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АФНУ) Юрия Питы, в бюджетном сегменте — с ценами на аренду до 25 тыс. грн в месяц — спрос активный и квартиры долго не задерживаются в рекламе. Более дорогое жилье, с арендой от 30 тыс. грн, испытывает нехватку арендатора, и сдать его не так легко.

«Квартира за 12 тыс. грн, на верхнем этаже с неплохим ремонтом, на Радужном массиве сдается за один день. А вот квартира за 30 тыс. грн с очень хорошим ремонтом будет сдаваться дольше. И не исключено, что владельцам придется идти на уступки», — рассказывает эксперт.

В результате такого неравномерного распределения спроса, в бюджетном сегменте арендные ставки выросли на 10%, а жилье премиум-класса, наоборот, упало примерно на столько же.

Читайте также: 50% жилья украинцев — в налоговой тени: какие объекты найдут с помощью дронов

Почему дорожает только более дешевое жилье

Рост арендных ставок в бюджетном сегменте участники рынка объясняют несколькими причинами. Главным образом, конечно, на это влияет спрос. Его формируют те же категории арендаторов, что и год или два назад: внутренние переселенцы, трудовые мигранты, молодежь, решившая отделиться от родителей. Но появилось важное отличие — теперь они стали более ограниченными в финансах.

«Внутренние переселенцы продолжают ехать в Киев, но, как правило, это люди с более скромным состоянием, которые до последнего не решались оставить родные дома из-за нехватки денег, более богатые уже давно позаботились о безопасном месте пребывания», — говорит столичный риелтор Людмилы Швец.

Не сеют деньгами и те, кто едет в столицу в поисках лучшей работы, или молодежь, которые принимают решение жить отдельно. Их выбор тоже на стороне более дешевого жилья, по крайней мере на старте их нового пути.

Еще одна причина — сезонная. Многие арендаторы сообщают, что им увеличивают стоимость аренды на 1−2 тыс. грн именно весной, после окончания отопительного сезона. Владельцы жилья понимают, кто их квартиросъемщик, и какие у него доходы. Они сознательно выбирают период для повышения аренды, когда счета за коммунальные услуги приходят меньшие, чтобы подорожание было менее ощутимым для их квартирантов.

Риелторы считают такой подход нелогичным.

«В таком случае, осенью с началом отопительного сезона цены должны были бы „отматывать“ назад, а этого не происходит. Вообще, договор аренды заключается на определенный срок, обычно на год. И цены на жилье пересматриваются по истечении этого срока, а он может приходиться и на лето, и на зиму», — убежден Юрий Пита.

Однако такая тенденция на рынке имеет место.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость за рубежом: как выбирать и анализировать плюсы и минусы

Что ищут арендаторы

Требований к арендованным квартирам потенциальные съемщики почти не изменили. Ключевую роль в готовности снимать жилье играют:

• состояние квартиры: понятно, чем квартира аккуратнее, тем более охотно ее арендуют;
• локация: наличие удобной транспортной развязки, рекреационные зоны;
• фактор безопасности: наличие укрытия поблизости, отсутствие важных инфраструктурных объектов.

На второй план, по словам Юрия Питы, отошли пожелания арендаторов по этажности и новому или старому жилищному фонду, что было критически важно во времена блекаутов.

«Сейчас это не вопрос приоритета. Ведь в новостройках в основном уже решена проблема с поставкой электроэнергии, установлено автономное энергопитание. Старый жилищный фонд — с газоснабжением. Все же первоочередное для арендатора — это состояние квартиры, наличие мебели, бытовых приборов», — подытожил экс-президент АФНУ.

Предложения больше не становится

В настоящее время наблюдается сбалансирование спроса и предложения на рынке аренды. Каких-либо массовых выбросов жилья для аренды не происходит.

Киевский риелтор Людмила Швец напомнила, что в 2023 году на рынке появлялось много предложений жилья от владельцев, выехавших за границу. Но сейчас ситуация стабилизировалась: все, кто хотел сдать, уже сдали.

«Есть единичные случаи, ведь люди продолжают выезжать, но массово они на рынок не влияют», — говорит Людмила Швец.

Нет также огромного бума со стороны инвесторов, покупающих жилье с последующей сдачей в аренду. Хотя запросы есть, по словам Юрия Питы, касаются они в основном недорогих квартир — до $60 тыс.

«Покупают, как правило, одно- и двухкомнатные квартиры в недорогом сегменте. Но это, скорее, чтобы сохранить деньги, а не заработать. Или на перспективу: будет детям, или, может, подорожает недвижимость», — объясняет эксперт.

По его словам, сейчас доходность от аренды в долларе составляет максимум 8−10%, в гривне — 15−16%. Например, в Варшаве средняя доходность в злотых составляет 5−7%, после уплаты налогов и учитывая амортизацию — около 4%. Большинство владельцев киевских квадратов не платят налоги от сдачи их в аренду. Но, если подсчитать ту же амортизацию и риски, то доходность уже не кажется такой привлекательной.

Самые дорогие и дешевые районы

Медианная стоимость аренды в столице, по данным аналитиков ЛУН, составляет 17,5 тыс. грн — для однокомнатных квартир; 27,7 тыс. грн — для двухкомнатных, 45,9 тыс. грн — для трехкомнатных.

Традиционно, самыми дорогими районами Киева для аренды являются Печерский, Шевченковский и Голосеевский районы. По словам Юрия Питы, однокомнатные здесь стоят 25 тыс. грн в месяц, двухкомнатные — от 30 тыс. грн, трехкомнатные — от 35 тыс. грн. Но, как отмечает эксперт, есть и такие, за аренду которых ежемесячно придется выкладывать по 210 тыс. грн ($5 тыс.).

Дешевле всего квартиру по-прежнему можно снять в Деснянском, Дарницком и Святошинском районах. Так, аренда однушки здесь обойдется от 9−10 тыс. грн, двушки — от 14 тыс. грн, за трешку просят от 18−20 тыс. грн.

Что будет с ценами

Главный вопрос, который сейчас интересует многих арендаторов, — что будет с ценами на столичные квартиры дальше.

«Весна была относительно равномерной по спросу. Следующий ожидаемый всплеск — осень. Тренд к росту деловой активности в сентябре должен сохраняться. Насколько будет расти эта активность, будет зависеть от ряда внешних геополитических и факторов внутри рынка», — говорит Людмила Швец.

Полностью согласен с коллегой Юрий Пита. По его прогнозам, если ситуация сохранится примерно такой же, как на данный момент, то в бюджетном сегменте осенью будет колебание до 10% в плюс. В премиум-классе ситуация будет оставаться более или менее стабильной.

Действительно ощутимое оживление и стабильный рост рынка, по мнению экспертов, можно будет ощутить только с победой.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки