50% жилья украинцев — в налоговой тени: какие объекты найдут с помощью дронов

Сколько недвижимости видит государство

Из теории известно, что налог на имущество имеет меньшее, по сравнению с другими налогами, негативное влияние на экономическое развитие, поэтому увеличение его поступлений — менее вредная альтернатива во время фискальных шоков, вызванных войной.

Однако справедливо оценить и обложить можно только имущество, перенесенное в «цифру». То, чего нет в ДРРП, остается невидимым для государства и многих его прогрессивных реформ, не говоря об уплате налога.

Опросив представителей органов местного самоуправления и Государственной налоговой службы, мы сделали вывод, что в 2023 году до 30% земельных участков и до 50% объектов недвижимости не были внесены в государственный реестр.

В то же время Минюст констатировал, что жилье двух третей граждан, подавших информационное сообщение о поврежденном имуществе, не было зарегистрировано в ДРРП. Это может свидетельствовать о большем масштабе проблемы в отдельных регионах.

Реальность заставляет задуматься: как минимум половина домов и квартир отсутствуют в перечне объектов налогообложения, то есть находятся в налоговой тени. Следовательно, возможности для сбора дополнительных сумм налога на имущество есть и без повышения ставок.

Хотя налог на имущество поступает в местные бюджеты, не стоит недооценивать его фискальную роль.

Во-первых, увеличение доходов местных бюджетов уменьшает субвенции из госбюджета для органов местного самоуправления, расходы которых не покрываются собственными поступлениями.

Во-вторых, благодаря дополнительным поступлениям сумм налога на имущество сообщества могут реализовывать важные социальные проекты, что особенно актуально в условиях прекращения финансирования программ USAID. Остается разобраться, почему так много имущества является невидимым для налогообложения и что с этим делать.

Проблемы наполнения имущественных реестров

В исследовании Growford Institute выделены следующие проблемы администрирования налога на имущество.

Недостаточная интеграция реестров

С 1 января 2013 система регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений функционирует на новом уровне и совершенствуется.

Важным этапом ее становления была интеграция нескольких реестров, среди которых старый реестр прав собственности на недвижимое имущество (действовал с 2002 года). Однако реализация такого объединения нуждается в усовершенствовании. Многие проблемы в сфере регистрации прав на недвижимое имущество являются следствием длительной истории ее развития.

В Украине есть имущество, которое регистрировалось до 2002 года только в бумажной форме. Данные об этом хранятся в архивах Бюро технической инвентаризации (БТИ), не уничтоженных во время войны. Такого имущества нет в базе данных ГНС об объектах налогообложения.

Есть имущество, внесенное в старый имущественный реестр, но отсутствующее в ДРРП. Хотя реестр прав собственности на недвижимость стал архивной составляющей нового реестра, предварительные данные в «цифре» не переносятся автоматически.

Внесение данных в ДРРП происходит только в случае обращения человека за регистрацией права собственности или совершения других нотариальных действий. Имущество из старого реестра является видимым для налоговой.

Зарегистрированная до 2002 года недвижимость продается, наследуется, переносится в «цифру» для получения возмещения за уничтоженное во время войны имущество, в связи с чем наполненность ДРРП постепенно становится лучше.

Незавершенное строительство

Серьезной проблемой является манипуляция собственников имущества с незавершенными объектами строительства. Распространенной практикой остается фактическая эксплуатация таких объектов недвижимости без проведения их государственной регистрации, с соответствующим внесением информации в ДРРП.

Нередки случаи, когда у застройщиков нет всех разрешительных документов на строительство или они ведут его с нарушением проектной документации. В таком случае, долгострои могут быть заселены и даже сдаваться в аренду, однако у владельцев нет официального приобретения вещных прав на недвижимое имущество.

По оценкам представителей органов местного самоуправления, в отдельных общинах более 10% новостроек, среди которых элитная недвижимость, эксплуатировались без их государственной регистрации, что является сознательным уклонением от налогообложения.

Как реагирует государство

В Национальной стратегии доходов до 2030 года (НСД) отмечено, что важным шагом к увеличению поступлений местных бюджетов является наполнение баз данных об объектах налогообложения, в частности, путем переноса архивной информации с бумажных носителей о зарегистрированных до 1 января 2013 правах собственности на имущество.

Документ также обязывает местные органы власти инвентаризировать имущество, а Минюст — актуализировать данные ДРРП на основании предоставленной местными властями информации о зарегистрированных объектах и владельцах недвижимости. Местные органы власти должны получить доступ к информационным базам ГНС по объектам и субъектам налогообложения местными налогами и сборами. Эти меры до сих пор не реализованы.

В то же время государство ввело онлайн-регистрацию прав на недвижимое имущество, приобретенное до 2013 года, через «Дію». С сентября 2024 года эта услуга доступна для жителей 20 областей. Алгоритм предусматривает, что после получения заявления и копий документов, удостоверяющих право собственности, государственный регистратор направляет в БТИ запрос на получение информации о соответствующем объекте недвижимости. После получения подтверждения от БТИ, государственный регистратор вносит данные в ДРРП.

Услуга государственной регистрации имущества через «Дію» — удобная и бесплатная. Стандартные условия регистрации путем офлайн-обращения к нотариусу предусматривают также визит владельца в БТИ и уплату административного сбора от 0,1 до 5 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц.

В парламенте также зарегистрирован законопроект, согласно которому государственные регистраторы получат право вносить сведения в ДРРП на основании бумажных документов без подтверждения информации от БТИ. Это будет возможно, если доступ к соответствующим архивам был утрачен или документы были уничтожены в результате войны.

По данным Openbudget, в 2024 году план поступлений от уплаты административного сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений был выполнен на 227%. Онлайн-регистрация и одобрение упомянутой законодательной инициативы должны ускорить внесение в ДРРП имущества, вещные права на которое приобретены до 2013 года.

Читайте также: Защита или схема: что будет с землей и недвижимостью украинцев по новому закону

Как должны действовать местные власти

Есть еще меры, которые могут реализовать местные власти. В «Плане цифрового развития ГНС до 2030 года» указано, что в контексте усовершенствования администрирования местных налогов и сборов рассматривается вопрос большей вовлеченности общин.

Возвращаясь к задекларированному в НСД, вспомним в первую очередь о возможности привлечения общин к цифровизации архивов БТИ. Для местных властей, готовых взять на себя отдельные функции по администрированию местных налогов и сборов, целесообразно предусмотреть опцию создания базы данных объектов недвижимого имущества путем цифровизации архивов БТИ. Соответствующую информацию также может предоставлять ГНС.

Это можно реализовать в формате наполнения базы данных путем заполнения соответствующих форм на основании регистрационных дел из архивов БТИ. Такое решение требует предварительной передачи архивов БТИ в ведение общин или обеспечения беспрепятственного доступа к ним местным чиновникам. К примеру, в Киевской области БТИ остается коммунальным предприятием областного совета.

Цифровизацию архивов БТИ важно дополнить проведением органами местного самоуправления регистрационных действий в ДРРП. Вносить данные в реестр можно либо путем офлайн-приглашения владельцев имущества для предоставления соответствующих документов, либо путем онлайн-регистрации через портал «Дія».

Органы местного самоуправления могут информировать владельцев имущества о вариантах проведения регистрации и консультировать социально незащищенных граждан, как воспользоваться бесплатной цифровой услугой в «Дія». Лучше всего, если власти будут взаимодействовать с собственниками имущества с использованием инструмента цифровизации.

Можно также предоставить общинам полномочия по инвентаризации объектов незавершенного строительства с применением фото- и видеофиксации дронов. Важно создавать базы данных таких объектов, а также не внесенные в ДРРП квартиры в сданных в эксплуатацию многоквартирных домах.

С гражданами, которых удастся идентифицировать, как собственников недвижимости, следует в первую очередь провести разъяснительную работу. Остаются и те, к кому необходимо применять другие механизмы стимулирования к регистрации.

Цифровизация архивов БТИ и создание баз данных объектов незавершенного строительства будут являться важными шагами в процессе инвентаризации имущества на территории общин, а в ходе детального анализа таких объектов и причин отсутствия части из них в ДРРП можно нарабатывать новые решения по переносу имущества в «цифру».