Инвесторы переместились на запад Украины: в каких городах лучше покупать жилье

Географический фактор

Для западной части Украины начало полномасштабной агрессии и связанные с ним миграционные процессы стали драйвером развития. Это касается не только рынка недвижимости, но и потенциала региона в целом. По состоянию на сегодняшний день наиболее востребованными и интересными являются Ивано-Франковск и Львов для инвестиций в жилье, а также Карпаты, в частности, Буковель, в качестве рекреационной и доходной недвижимости. Спрос на объекты в Карпатах прыгнул очень существенно. До начала войны там наблюдалось 20 процентов от той активности, которую мы видим сейчас. В основном это была ниша профессиональных инвесторов.

Вторым эшелоном являются другие города западного направления — Тернополь, Хмельницкий, Винница, Луцк. Поскольку здесь менее развит девелопмент и меньше современных, интересных для инвестирования проектов, они больше ориентированы на покупку «резервного» жилья для себя или с целью прибыли от аренды.

Интересны также пограничные Ужгород и Закарпатье, Черновцы, но пик спроса на них пришелся на первый год войны. Сейчас, за счет своей удаленности и сложной логистики, эти регионы менее востребованы. Хотя они до сих пор являются самыми безопасными, что повлекло за собой определенную активность девелопмента, но возникает вопрос перспективы: сохранят ли построенные сейчас комплексы нужный инвестиционный эффект? Уже сегодня мы видим, что активность смещается в более бизнес активные и логистически удобные города. Сейчас Закарпатью и Буковине нужно развивать и проматывать свой недораскрытый туристический потенциал, что поможет сделать перспективными определенные типы недвижимости.

У других районов Карпат (Сходница, Славское, Яблуница, Микуличин и др.), с одной стороны, есть потенциал за счет пейзажей, рекреационной составляющей, возможностей отдыха в любое время года. С другой стороны, важным нюансом является отсутствие инфраструктуры, которую нужно обеспечить внутри комплекса, с соответствующей концепцией и профессиональным управлением. Ведь долго находиться в условиях сугубо рекреации современные люди не привыкли. Им нужны активности, сервисы, блага цивилизации, окружение. Важно, чтобы комплекс при этом приносил прибыль, а не нуждался в постоянных дополнительных средствах на доработку.

Как изменились цены

За 2023 год стоимость квадратного метра нового жилья, например, в Ивано-Франковске, выросла практически в два раза (от 60 до 100%). В Буковеле проекты существенно дорожали в 2022-м, а в прошлом году рост притормозил, но курорт продемонстрировал большой потенциал ценообразования в целом. Например, если до начала войны средняя цена там была $1500-$2000 за кв.м, то сейчас по отдельным проектам мы видим цену, сопоставимую с недвижимостью премиум-класса в Киеве за год до войны, — $5000-$6000 за кв.м.

В ситуации, когда доверие к столичным застройщикам сильно пошатнулось, интерес частных инвесторов сместился в сторону Карпат. Сейчас здесь большое количество людей, которые раньше инвестировали в недвижимость Киева и других региональных центров. Рынок Буковеля при этом пока рано называть перегретым. Количество новых современных проектов, оптимальных, по всем параметрам, можно пересчитать по пальцам двух рук.

Основу спроса в Карпатах составляют апарт-отели. Менее популярными, в соотношении примерно 90/10, являются коттеджи. Это объясняется понятной для инвесторов управленческой и финансовой моделью рекреационных комплексов. Второй фактор — цена. У апартаментов средний чек в $75−80 тыс. У коттеджей, за счет большей площади и автономности, — от $100−120 тыс.

Читайте также: Первый военный рейтинг застройщиков Львова и пригорода от «Минфина»

Если говорить о городах, то основным инвестиционным продуктом остается жилье. Городские апарт-отели существуют, как предложение, но пока это довольно недокоммуницированный продукт, который только выходит на рынок и вызывает определенные сомнения у инвесторов из-за несколько «сырого» предложения и непонятных перспектив.

Автор:

Фаундер и СЕО группы компаний RITM Лахтионов Александр