Три сценария инвестирования в недвижимость: как изменилась доходность

Прогноз — дело ненадежное?

В 2021 году средняя стоимость первичной недвижимости Киева, по данным M4U, выросла на 26%. Один из факторов роста, наряду с сокращениями предложения и ростом себестоимости, — стабильный интерес инвесторов к сектору. Однако существует и обратная зависимость: стремительный рост цен влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости не лучшим образом.

В 2020 году мы с командой проводили исследование инвестпривлекательности недвижимости, в рамках которого разработали рейтинг новостроек Киева по этому показателю. Тогда же мы предложили гипотезу размера прибыли, которую получат через год инвесторы столичных новостроек при перепродаже после ввода в эксплуатацию.

Мы рассчитывали, что для объектов экономкласса доходность будет на уровне 55%, для комфорта — 30%, бизнес-класса — 19%. В январе 2022 года мы произвели расчеты заново и оказалось, что реальные показатели отличаются от прогноза декабря 2020-го: все классы недвижимости показали доходность выше, чем мы ожидали. Так, доходность объектов экономкласса составила 58%, комфорт — 37%, бизнес — 25%.

Главная причина этого отличия — рост цен, особенно в комфорт-классе. Точно можно сказать, что те, кто инвестировал в недвижимость 2−3 года назад и продали ее в 2021 — выиграли. А вот для инвесторов 2021 года перспективы не столь однозначны.

Три сценария инвестирования

Существует три основных сценария инвестирования в недвижимость, каждый из которых имеет свою специфику, риски и преимущества.

Перепродажа до ввода в эксплуатацию очень распространена среди инвесторов. Этот сценарий устойчив к рискам задержки строительства, поскольку инвестор может выйти из проекта в любой момент. Требует уплаты переуступки, но это минимальные из возможных дополнительных затрат.

Перепродажа после ввода в эксплуатацию — еще один популярный сценарий. За счет документов о готовности к эксплуатации гарантирует более высокую маржу. Зачастую для дополнительного заработка инвестор выполняет ремонт в квартире. В то же время, этот сценарий чувствителен к задержкам строительства и требует уплаты налогов.

Читайте также: Инвестируем в недвижимость: как оценить риски

Инвестиция в аренду — не менее востребованный сценарий, гарантирующий стабильный денежный поток, но одновременно и наибольшую сумму инвестиций из-за необходимости производить ремонт.

Как изменилась доходность в 2021 году

Есть несколько факторов, которые повлияли на инвестиционную привлекательность недвижимости в прошлом году. Среди них законодательные инициативы, в том числе законопроект 5600, политическая нестабильность, риски локальных девелоперов и скандалы, связанные с банкротством крупных игроков. В конце концов, всегда остаются непредсказуемые факторы, этакие черные лебеди, действие которых на рынок рассчитать невозможно.

Рассмотрим, как изменилась доходность жилой недвижимости разных классов в зависимости от сценария инвестирования.

На графике ниже видно, что по сравнению с прогнозом декабря 2020 года все сегменты продемонстрировали спад. Однако если в эконом-классе он незначителен — в пределах 2%, то в комфорт-классе и бизнес-классе наблюдаем заметное проседание.

Анализ сценария перепродажи после ввода в эксплуатацию демонстрирует схожие результаты: значительное проседание доходности в комфорт-классе, несколько меньше — в бизнес, а в эконом-классе — небольшой рост.

Такая динамика обусловлена быстрым ростом цен в этих классах. С одной стороны, это свидетельствует о росте спроса на более качественные сегменты, в то время, когда стагнирующий эконом-класс предлагает лучшие условия инвесторам. Модель «от оборота», по которой работает большинство девелоперов эконом-класса, создает все больше рисков — задержки строительства или его полной остановки. Это, в свою очередь, еще раз подтверждает, что низкая цена и потенциально более высокая прибыль возможны только при повышенных рисках.

Реальная доходность инвестиций в аренду почти не отличается от прогнозируемой. В модели расчета мы учитывали не только стоимость квартиры, но также ремонта и мебели, что увеличивает сумму инвестиций и, соответственно, срок ее окупаемости.

В текущих условиях, в кратчайшие сроки — около 14 лет — окупится инвестиция в жилье экономкласса. Для комфорт-класса этот период составит 14,5 — 15 лет, для класса бизнес — 17,5. Самый длинный срок окупаемости в недвижимости класса премиум — около 19−20 лет, что также обусловлено значительными затратами на ремонт и обустройство жилья этого класса.

Незначительные изменения в динамике окупаемости инвестиций в аренду демонстрируют две интересные закономерности. Рост цен на аренду очевидно отстает от роста цен на первичку. А это, в свою очередь, свидетельствует о дефиците нового жилья и его более высокой потребительской ценности.

Помимо очевидного вывода о том, что рост цен на недвижимость провоцирует снижение ее доходности, очерченные факторы свидетельствуют о нескольких тенденциях, которые будут свойственны рынку в течение следующих лет.

Во-первых, экономкласс продолжает стагнировать, и чем выше доходность он обещает, тем выше риски инвестиции.

Во-вторых, все меньше застройщиков готовы компенсировать риски на котловане, что приводит к росту стартовой цены недвижимости и снижению ее доходности для инвестора.

Читайте также: Анатолий Топал: Инвесторы выжидают, покупать новостройки готовы, если цена упадет на 15−20%

В-третьих, мы ожидаем, что в ближайшее время на смену конкуренции ценой придет конкуренция рисковостью.

В конце концов, несмотря на снижение доходности, первичный рынок остается востребованным инструментом инвестирования из-за отсутствия альтернатив.