Налоги с операций с недвижимостью: что меняет новый закон

Когда при продаже жилья придется платить налоги

Наиболее обсуждаемым вопросом, связанным с данным законом, было именно увеличение налоговой нагрузки в операциях по продаже недвижимости.

К счастью, была исключена из проекта закона ко второму чтению норма, предусматривавшая обложение НДС операций по продаже жилья. Поэтому здесь остается все по-прежнему: освобождаются от налогообложения НДС сделки по продаже жилья, кроме их первой поставки.

Под первой поставкой жилья подразумевают первую передачу готового вновь построенного жилья в собственность покупателя или первую продажу реконструированного либо капитально отремонтированного жилья покупателю, являющемуся другим лицом, чем владелец такого объекта на момент вывода его из эксплуатации в связи с реконструкцией или капитальным ремонтом. Поэтому удорожания жилья, которым так запугивали все застройщики, не стоит ждать.

В то же время депутаты оставили другие поправки, которыми увеличили налоговое обязательство для физических лиц при продаже третьего и следующего в течение года объекта недвижимости. Также по новым правилам облагаются первые и последующие продажи жилья, которым продавец владел менее трех лет.

Правила относительно первой и второй продаж для жилья остаются без изменений — вы не должны платить налоги, если продаете первый в течение года объект и владели им более 3 лет или унаследовали. Вторая в течение года продажа жилья, которым владели более 3 лет, облагается налогом по ставке 5%.

Первая продажа жилья, которым продавец владел менее трех лет, а также третья и последующие продажи жилья, которым продавец владел более трех лет — облагаются налогом по ставке 18%. Она применяется к сумме, которая исчисляется как «доходы от продаж минус расходы на приобретение».

Читайте также: Почему коммуналка будет дорожать и дальше

Закон предусматривает возможность уменьшить доход от продажи недвижимости на следующие расходы:

• средства, уплаченные налогоплательщиком (вами) как стоимость ценных бумаг и имущественных прав, если приобретение недвижимости произошло путем погашения таких ценных бумаг или имущественных прав;
• средства, переданные в управление управляющему фондом финансирования строительства;
• расходы, понесенные для приобретения такого объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
• если приобретение объекта произошло путем передачи его собственнику в оплату его доли в уставном капитале юридического лица при выходе собственника из состава участников — стоимость, по которой был передан такой объект;
• цена предмета ипотеки, согласно которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
• расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, переданная в качестве компенсации по таким договорам;
• регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, производимые в связи с приобретением (получением) прав на объекты недвижимости;
• стоимость объекта недвижимости, полученного при ликвидации (прекращении) юридического лица, в том числе иностранного, или структуры без статуса юридического лица, в том числе иностранного, налогоплательщиком — акционером, участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом;
• расходы, понесенные для строительства такого объекта недвижимости;
• стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования в порядке единоразового добровольного декларирования (т.е. в порядке налоговой амнистии).

Читайте также: Элитная недвижимость: что появится на карте в 2022 году

А что насчет унаследованного жилья

Что касается недвижимости, полученной в подарок, расходами можно считать только сумму государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарованием.

Что касается наследия регулирования, ничего содержательно не изменилось. Первая продажа унаследованного жилья не облагается налогом. По-прежнему требование о владении таким объектом в течение трех лет к унаследованному имуществу не применяется. Вторая, третья и последующие продажи любой унаследованной недвижимости — облагаются налогом по ставке 5%.

Необходимо учитывать, что если вы воспользовались правом на зачисление расходов при уплате налога от дохода по продаже недвижимости, то в следующем году вы обязаны подать декларацию, где должны указать данный доход. Хотя налог от данной сделки вам по-прежнему необходимо уплатить перед нотариальным удостоверением сделки.

Читайте также: Зарплаты и пенсии: кто и где получает больше всех, а кто — становится беднее

Какие налоги будут платить фермеры

Изменения также коснутся и фермеров, которые сегодня не облагают налогом свой доход, полученный за счет собственной агропродукции, собранной с участка до 2 га. Отныне если размер дохода от сельхозпродукции превышает 12 минимальных заработных плат (на сегодняшний день 72 тыс. грн), то такому фермеру необходимо будет подавать ежегодную декларацию и уплачивать налог на доходы физических лиц — 18%, а также военный сбор — 1,5%.

Как будут проходить налоговые проверки

Законом предусмотрено, что налоговые проверки должны сопровождаться видеофиксацией. Также предусмотрено право самого налогоплательщика фиксировать на видео ход проверки со своей стороны.

К счастью, были исключены поправки о предоставлении возможности налоговым органам накладывать налоговый залог на все имущество плательщика с момента вынесения налогового уведомления-решения. Все остается по-прежнему — налоговый залог может накладываться только после того, как решение суда, которым налоговое обязательство считается согласованным, вступило в законную силу.

Трансформировали и поправку по запрету выезда за границу директору предприятия, у которого есть налоговый долг. Сначала хотели предоставить право налоговикам ограничивать директоров в праве на выезд за границу при минимальной задолженности, без рамок по суммам, срокам долгов и без решения суда. Пока условия изменились. Запрет выезда нужно будет получать в суде при налоговом долге от 1 млн грн и неуплате его в течение 240 дней.

Как видим, правила «игры» становятся все более жесткими, все больше налоговых обязательств возлагается на бизнес и граждан, с целью пополнения поступлений в бюджет. От принятия законопроекта ожидается дополнительное поступление в бюджет около 15−20 млрд грн в расчете на год.

Автор:

Руководитель практики налогового права Бец Нина

ЮФ «Ильяшев и Партнеры»