Рейтинг застройщиков Киева-2025: меньше дешевого жилья, больше квартир «с нюансами»

Рейтинг от Минфина охватывает 29 застройщиков и отдельных ЖК без публичного девелоперского бренда (ЖК «Захисник», Sovskyi Club House, Nagirniy House, ППС и др.). Подробно с рейтингом киевских застройщиков можно ознакомиться здесь.

Мы также пообщались с застройщиками, и выяснили, что сейчас происходит со столичной первичкой, какие нюансы строительства многоэтажек и чего ожидать по ценам на жилье.

Киевская первичка сориентировалась на средний класс

В прошлом году лишь пять киевских застройщиков (Stolitsa Group, IB Alliance, Royal House, РИЕЛ, Галжилстрой) нарастили объемы ввода жилья в эксплуатацию, а 8 (Интергал-Буд, KAN Development, Лико-Холдинг, bUd Development, ДБК-Жилстрой, Ковальская, Perfect Group, Futura hata) — сократили их.

Киевская первичка сориентировалась на средний класс — 25 ЖК из 39 (а это около 63%) позиционируются, как жилье комфорт-класса. Жилья экономкласса в столице в прошлом году ввели крайне мало — всего четыре жилых комплекса. В бизнес-классе сдали 8 ЖК, в премиум — 1.

Такая тенденция отражает изменение спроса на новое жилье. Как рассказала «Минфину» руководитель отдела маркетинга Alliance Novobud Ирина Михалева, он стал более избирательным и более рациональным.

«Покупатели чаще всего выбирают готовые или близкие к вводу в эксплуатацию проекты. Предпочтение отдается квартирам небольшого и среднего метража, прежде всего однокомнатным и двухкомнатным. Особое внимание уделяется планировке, естественному освещению, функциональности пространства.

Значительно возросло внимание к техническим характеристикам дома. Покупатели спрашивают о резервных источниках питания, инженерных системах, энергоэффективности, наличии укрытия или доступе к нему. Покупатель также оценивает не только цену квадратного метра, но и будущую стоимость владения, стабильность работы инженерии и уровень безопасности", — отметила Михалева.

Елена Рыжова, коммерческий директор компании «Интергал-Буд», также отмечает изменение приоритетов потенциальных покупателей.

«Как и до войны, они снова обращают внимание на инфраструктуру внутри и вокруг жилых комплексов, наличие «зеленых» зон, современных детских и спортивных площадок, школ и детских садов, а также удобное транспортное сообщение. Люди сейчас ищут жилье для себя, поэтому хотят жить в настоящих экосистемах или проектах с концепцией «15-минутного города», — объясняет она.

Директор компании «Евротранс» Евгений Терлецкий утверждает, что самый больший интерес у покупателей — к жилью комфорт-класса с готовностью 50% и выше, или уже введенного в эксплуатацию. Важными стали безопасность, наличие укрытия, коммуникационная автономность и развитая инфраструктура рядом.

В KAN Development «Минфину» рассказали, что 2025 год стал для компании одним из самых результативных за время войны: количество сделок выросло в два раза, по сравнению с 2024 годом, при этом текущий объем составляет около 60% от довоенного уровня.

«Портрет покупателя за последний год почти не изменился — это молодые семьи 27−35 лет, предприниматели, ІТ-специалисты. Заметно возросло количество военнослужащих. Но изменилось качество выбора: люди стали более требовательными. Во главу угла вышли репутация застройщика, реальная история завершенных проектов, наличие укрытий, энергонезависимость домов и качество управления комплексом после сдачи.

Существенно возросла скорость принятия решений: если раньше процесс мог занять месяцы, сейчас клиенты определяются за несколько недель. Покупатели ищут не просто квартиру, а готовую экосистему — концепцию «город нулевого километра» с инфраструктурой в пешей доступности: школами, медициной, спортом, коммерцией", — объяснили в компании.

Возможность покупать «чуть дороже, но более хорошее жилье» многим покупателям открывают программы льготной государственной ипотеки, в частности, «єОселя». По подсчетам Рыжовой, «в 2025 году количество запросов среди покупателей жилья комфорт-класса на „єОселю“ увеличилось до 45%, и уже более 27% переходят к реальным сделкам».

Как выяснил «Минфин», из 39 ЖК, попавших в наш рейтинг, продажи через «єОселю» предлагают в 19: это практически все проекты «Интергал-Буда», РИЕЛ, «Кан Девелопмент», а также отдельные ЖК от компаний Ковальская, Perfect Group, Futura hata. 13 ЖК не участвуют в «єОселі» — это в основном комплексы бизнес-класса, а также небольшие клубные дома или проекты, у которых есть нюансы с документами.

«єОселя» стал настоящим «фильтром» рынка. Участие в этой программе — это, по сути, государственная проверка объектов и застройщиков. Если они не допущены к участию — для потенциальных покупателей это тревожный звоночек, и нужно разбираться, почему ЖК не в «єОселі» (не отвечает требованиям, есть проблемы с документами или застройщик просто не подавался).

В KAN Development отмечают, что доля «єОселі» в структуре их продаж составляет 5−10% сделок. «Большинство наших клиентов покупают жилье еще на этапе строительства. А ключевым инструментом является беспроцентная долгосрочная рассрочка — до 7 лет со стартовым взносом от 10%. Ею пользуются 50−60% покупателей. В условиях, когда банковская ипотека стоит 19−21% годовых, это рациональная альтернатива, позволяющая планировать финансы без переплат», — говорят в компании.

Наследие «Аркады», земельные нюансы и реконструкции вместо нового строительства

Лидером рейтинга стал «достройщик чужих проектов» — Stolitsa Group. Компания возглавляет рейтинг благодаря массовой сдаче домов ушедшего с рынка другого застройщика — «Аркады» (Эврика, Патриотика), выполняя меморандум с властями с 2021 года.

Инвесторы ЖК «Эврика» и «Патриотика» неоднократно обращались с жалобами на соблюдение сроков строительства и условия обмена квартир.

Еще одна интересная деталь: более трети ЖК стоят на государственной земле, 15 проектов — на земле научных учреждений, университетов, государственных управлений и т. д. Таким образом, государство (а точнее, отдельные его представители) стали «тихими партнерами» частных застройщиков, предоставляя землю и статус заказчика.

Вот неполный перечень ЖК, стоящих на земле государственных учреждений:

• ЖК Варшавский-3 (Stolitsa Group) — земля ГП «НДВА «Пуща-Водица»,
• «Эврика» (Stolitsa Group) — земля КНУ им. Тараса Шевченко,
• «Голосеевский» (Интергал-Буд) — земля Института водных проблем НАН,
• Sky Avenue (Интергал-Буд) — земля Центрального территориального управления капстроительства,
• «Теремки» (Интергал-Буд) — земля ГП «Укринвестстрой»,
• Dibrova Park (IB Alliance) — ГП «НДВА «Пуща-Водица»,
• Nordica Residence (РИЭЛ) — ОАО «Автоводсервис»,
• Ok'land (РИЭЛ) — ПАО «Киевгороформление»,
• Файна Таун (КАН Девелопмент) — ПАО «Центр агропромышленных технологий» и т. д.

Еще у 11 ЖК целевое назначение земли, которое не соответствует жилищному строительству:

• ЖК Navigator 2 (ДСК-Жилстрой) — согласно данным Государственного земельного кадастра, земельный участок под ЖК Navigator 2 имеет целевое назначение кода 15.07 (для размещения и обеспечения деятельности военных формирований) и находится в пользовании Управления государственной охраны Украины.
• ЖК 4U — земля НАН, предназначенная для «исследований и разработок».
• ЖК Ok'land (РИЕЛ) — «для административных зданий и офисных зданий».
• ЖК Svitlo Park (Futura hata) — аналогично, под административные дома.
• Kub29 (Ковальская) — для «другой коммерческой деятельности».
• ЖК Захисник — вообще отсутствует документ на земельный участок.
• ЖК Заречный — под «здания временного проживания» (02.03) — гостиничный формат, а не жилье.
• ЖК Варшавский-3 и 7 Kvartal — под «другие здания общественной застройки» (03.15).

Относительно новая тенденция на рынке первичной застройки в столице — так называемые реконструкции. Каждый шестой проект из нашего рейтинга (например, ЖК Nordica Residence, «Днепровская мечта», 4U, Gravity Park) — именно реконструкция, а не новое строительство. Промышленные объекты, админздания, гостиницы, институты превращаются в многоквартирные ЖК. Это своего рода обход процедур нового строительства.

Реконструкция — это юридический механизм, позволяющий строить жилье на землях нежилого назначения, избегать полной процедуры нового строительства, использовать разрешительную документацию предыдущих объектов.

Это не означает, что проекты-реконструкции каким-либо образом нарушают строительные правила. Но квартиры в таких домах могут иметь другой правовой статус. Скажем, жилье в Gravity Park сразу позиционируется как апартаменты, а не квартиры.

Апартаменты считаются, скорее, рекреационными объектами, а не полноценным жильем. Соответственно, стоимость коммунальных услуг для них чуть ли не в два раза выше. К тому же владелец апартаментов не может рассчитывать на постоянную регистрацию места жительства. А при перепродаже стоимость апартаментов может оказаться на 15−20% ниже полноценных квартир.​

Почему дорожает первичка и что будет с ценами

Ценники на жилье в новостройках в Киеве, по подсчетам «Минфина», могут отличаться в пять раз. К примеру, самая дешевая стоимость жилья комфорт-класса — в ЖК Great — от 31 550 гривен за квадрат, или Dibrova Park (37 150 гривен). Порог входа в инвестиционное жилье — примерно 1,3−1,4 млн гривен. За такие деньги можно купить микроквартиры площадью от 19−24 квадратов. Типичный комфорт-класс требует бюджета от 2−3 млн гривен.

Средний диапазон цен — 50−70 тысяч за квадрат («Новая Англия», Kub 29, Svitlo Park, LikoGrad и т. д.).

Верхний ценовой сегмент — ценник свыше 100 тысяч («Новопечерские Липки» — 123 850 гривен за квадратный метр).

Премиум-сегмент стоит еще дороже. Скажем, в ЖК TRINITY квадратный метр стоит от 165 100 гривен, а минимальный бюджет на квартиру составляет 17,83 млн гривен.

По словам Рыжовой, за последний год цены на первичку в Киеве выросли на 5−16%, в зависимости от класса жилья и стадии готовности объекта.

«Это следствие подорожания строительных материалов, логистики, энергоносителей, а также дефицита рабочей силы. Дополнительный фактор — обязательные требования к укрытиям, инженерным системам и энергоэффективности, которые также увеличивают себестоимость квадратного метра.

В 2022 году строительные материалы подорожали в гривне в среднем на 25−29%, в 2023-м — на 10−12%, в 2024-м — на 20−25%, по итогам 2025 года имеем еще до 15% (бетон на 7−10%, железобетонные изделия — 12−15%, щебень и песок — до 10%). Соответственно, и стоимость квадратного метра растет, хотя и более медленными темпами.

К примеру, в проектах компании «Интергал-Буд» в 2025 году стоимость в сегменте бизнес и премиум выросла в среднем на 10−15%, в комфорт-классе — до 10%. До конца 2026 года ожидаем примерно такой же рост.

«Еще один фактор — структурный дефицит нового предложения. С начала полномасштабной войны в Украине стартовали около 700−800 новых жилых комплексов или новых очередей уже существующих ЖК. Для сравнения: в довоенные 2018−2021 годы этот показатель достигал 300−400 новостроек ежегодно. Если говорить о прогнозе, мы ожидаем умеренный рост цен — в пределах 10−15% в год в гривне. Резкого скачка не будет, но и оснований для снижения цен нет», — пояснила Рыжова.

В KAN Development подчеркивают, что дефицит качественного жилья в Киеве реальный. «За четыре года войны мы не останавливали строительство ни на день. В 2025 году ввели в эксплуатацию четыре дома общей площадью более 50 тыс. кв. м — это 570 семей, получивших ключи. И стартовали с ЖК „Биоритм“ — первым масштабным проектом бизнес-класса в центре столицы, строительство которого мы начали со школы, а не с продаж квартир. В 2026 году планируем пять домов, продолжение „Биоритма“ и первую очередь школы на территории Республики с геотермальным полем и тепловыми насосами», — рассказали в компании.

Евгений Терлецкий говорит, что основными вызовами для застройщиков стали рост себестоимости материалов, логистика, кадровый дефицит и вопросы энергетической стабильности. «Это влияет на сроки реализации и стоимость жилья, однако системные игроки продолжают работать и выполнять обязательства перед инвесторами», — отметили в компании.

В «Евротрансе» также добавили, что резких скачков цен на первичке нет, но стабильный тренд на умеренный рост стоимости сохраняется.

«В дальнейшем мы ожидаем осторожного повышения цен, особенно в качественных проектах с высоким уровнем готовности. Есть четкие тренды в инвестиционной недвижимости, отражающие ожидания увеличения спроса», — утверждают в компании.

В «КАН Девелопменте» рассказали, что за последний год цены на жилье в их проектах выросли в пределах 5%. «Это обусловлено объективными факторами: увеличением себестоимости строительства, подорожанием материалов и энергоресурсов, усложнением логистики, дефицитом квалифицированной рабочей силы. Отдельно — сознательные инвестиции в энергонезависимость и качество инфраструктуры, которые закономерно влияют на стоимость.

Мы не манипулируем ценами, не создаем искусственный дефицит. При этом педлагаем прозрачные условия и долгосрочную беспроцентную рассрочку, которая является рациональной альтернативой скидкам.

По прогнозу: ожидаем дальнейшего умеренного роста цен в пределах 5−10% в год. Причины — на стороне предложения: строить дороже, качественного жилья на рынке меньше, чем нужно, а требования покупателей к стандартам растут. В то же время резкого скачка цен мы не прогнозируем — рынок стабилизировался, а покупатель становится более рациональным. Недвижимость остается одним из самых надежных инструментов сохранения капитала в Украине — и эта тенденция только усиливается", — подытожили в компании.

/>

Автор:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость

При участии:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки