Рейтинг застройщиков пригорода Киева: как изменилось жилье и цены на него

Подальше от стратегических объектов: почему растет спрос на пригород

Спрос на жилье в пригороде Киева достаточно высокий, но практичен. Так характеризует его Ирина Михалева, Marketing & Communications Advisor компании Alliance Novobud.

«Покупатели выбирают не просто квадратные метры, а понятную среду для жизни: транспортную доступность к столице, наличие школ, садиков, медицины, торговли, зеленых зон, безопасных пространств и стабильной инженерной инфраструктуры», — объясняет она.

Самую большую заинтересованность потенциальные покупатели проявляют к городам, которые по факту уже стали частью Киевской агломерации.

«Для нас ключевым примером являются Бровары. Это город с развитой инфраструктурой, быстрым сообщением с Киевом, собственными рабочими местами, парками, школами, садами и сложившейся городской средой», — добавила Михалева.

Владелец компании Martinov Real Estate Андрей Мартынов говорит, что спрос на недвижимость в пригороде Киева в последние годы значительно вырос, и эта тенденция сохраняется.

«Особенно это касается локаций, которые позволяют быстро добраться до Киева, но в то же время дают ощущение более спокойной и комфортной жизни. Самые популярные направления — Софиевская Борщаговка, Ирпень, Буча, Вишневое, Крюковщина, Гатное. Сегодня особенно выигрывают локации, где уже сформирована полноценная инфраструктура и есть концептуальная застройка. Покупатели все чаще выбирают жилые комплексы закрытого типа с собственной инфраструктурой — магазинами, кафе, школами, детскими садами, зонами отдыха и сервисами внутри комплекса. Именно поэтому высокий спрос сохраняется в ближайшем пригороде столицы, в частности, в направлении Софиевской Борщаговки, где объединяются близость к Киеву, активное развитие района и комфортная среда для жизни», — рассказал «Минфину» Андрей Мартынов.

Оживление спроса на недвижимость в пригороде Киева отмечает и Сергей Волкошовец, коммерческий директор компании «Синергия».

"Покупатели чаще выбирают пригород из-за лучшей экологии, более низкой высотности застройки, большего количества зеленых зон, более доступной цены жилья и развития местной инфраструктуры.

Важным фактором стал вопрос безопасности. Во время войны покупатели более внимательно оценивают окружение дома, в частности, наличие рядом крупных промышленных объектов или объектов критической инфраструктуры. Для части клиентов это стало дополнительным аргументом в пользу пригорода.

Также люди меньше привязаны к офису в Киеве, поэтому могут выбирать жилье поближе к природе, но с доступом к транспортному сообщению, сервисам, школам, спорту и повседневной инфраструктуре.

Отдельный сегмент спроса формируют переселенцы. Самыми интересными для покупателей остаются населенные пункты с быстрым сообщением с Киевом и развитой собственной инфраструктурой. Это Ирпень, Буча, Вишневое, Новоселки, Гатное, Софиевская и Петропавловская Борщаговки.

У Ирпеня есть ряд практических преимуществ: близость к Киеву через Новоирпенскую трассу, зеленые зоны, набережная, городская инфраструктура, рабочие места и сложившийся рынок жилищных проектов", — отметил эксперт.

Что покупают

Какое жилье в пригороде столицы чаще всего выбирают люди?

Михалева говорит, что наибольшим спросом пользуются квартиры, сочетающие доступный бюджет покупки, функциональную планировку и готовность или высокую стадию строительства. «Покупатели хотят видеть реальный темп работ, понятные сроки ввода в эксплуатацию и репутацию девелопера», — пояснила она.

Особенно востребованы однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры, которые подходят как для молодых семей, так и для покупателей по государственным программам (которые сегодня являются важным драйвером спроса, особенно в сегменте комфорт-класса и жилья для реального проживания).

Растет внимание к энергоэффективности дома, автономности инженерных систем, наличию генераторов для критической инфраструктуры, укрытий, паркингов и качественной управляющей компании.

По словам девелопера Андрея Мартынова, самым большим спросом пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с продуманными планировками и комфортной площадью.

«Покупатели все чаще выбирают жилье, учитывая не только цену, но и удобство квартиры, качество строительства и преимущества самого комплекса.

Также большим спросом пользуется готовое или почти готовое жильем, ведь для многих важно быстрее заселиться и быть уверенными в своем выборе.

Отдельно покупатели обращают внимание на автономное отопление, паркинги, укрытие, резервное питание и благоустройство территории. Сегодня людям важно чувствовать комфорт, безопасность и независимость в повседневной жизни", — объясняет застройщик Martynov Real Estate.

В «Синергии» наблюдают большую востребованность функциональных 1-комнатных квартир площадью 38−45 квадратных метров, и 2-комнатных — в пределах 50−60 квадратов.

«Это форматы, которые хорошо соответствуют реальным сценариям покупателей: первое жилье, квартира для молодой семьи, инвестиция или жилье для тех, кто переезжает из Киева в более спокойную среду.

В то же время покупатели более внимательно смотрят не только на метраж, но и на эргономичность планирования. Важно, чтобы в квартире была кухня-гостиная, отдельная спальня, достаточно места для хранения, лоджия или терраса, возможность адаптировать пространство под работу из дома.

Также растет интерес к жилью в комплексах с концепцией «города в городе». Для покупателя важно, чтобы рядом были не только дома, но и полноценная среда: дворы без авто, пространства для детей, спорт, прогулочные маршруты, коммерция, сервисы, управляющая компания и активное комьюнити", — добавил Сергей Волкошовец.

«Для людей важными стали такие факторы, как энергоэффективность дома, наличие укрытия, автономность, благоустройство территории, а также рядом коммерческая и социальная инфраструктура. То есть сейчас выбирают не просто квартиру, а комплексный комфорт и ощущение безопасности.

Также мы видим возрастающий интерес к квартирам с базовым ремонтом или в формате white box. Это связано с тем, что люди хотят минимизировать затраты времени и риски, связанные с ремонтом, ростом цен на строительные материалы и дефицитом специалистов.

Сегодня найти хороших мастеров по облицовке плиткой, электриков или других специалистов для ремонта людям достаточно сложно, поэтому форматы, позволяющие быстрее заехать в жилье или существенно упростить ремонт, становятся все более актуальными", — добавил Владимир Карплюк, соучредитель (co-founder) Инвестиционной группы MOLODIST.

Кто и как строит

Если в 2024 году в пригороде Киева появилось примерно 9 600 новых квартир, то в 2025 году рынок существенно вырос. В прошлом году в пригороде столицы 64 застройщика сдали в эксплуатацию 578 тысяч квадратных метров жилья более чем на 12,5 тысяч квартир в 162 домах. Это 74 ЖК на территории 25 населённых пунктов Киевской области.

Еще 252 дома строятся участниками рейтинга. То есть первичка в пригороде столицы развивается достаточно активно и наращивает темпы.

Больше всего объектов (16%) — в Ирпене и Софиевской Борщаговке (14%). На эти два населенных пункта пришлась треть всего завершенного строительства в пригороде в 2025 году.

По 3−5 жилых комплексов сдали в Гостомеле и Святопетровском, Вишневом, Буче, Новоселках, Броварах, Белогородке, Крюковщине и Гатном.

Остальные населенные пункты, которые фигурируют в рейтинге от «Минфина» (Коцюбинское, Ходосовка, Васильков, Немешаево и т. п.), насчитывают по 1−2 сданному ЖК.

Отметим, что 30 из 46 основных застройщиков работают исключительно в пригороде, то есть не строят в столице или других украинских городах. Поэтому первичка Киева в основном локальная. Кроме того, этот рынок достаточно концентрированный — 5 застройщиков из 64 сдали 40% всего жилья, а на топ-20 приходится 74% строительства.

В топ-5 рейтинга застройщиков пригорода Киева за 2025 год попали следующие компании:

1. Martynov Real Estate (компания сдала более 84,7 тысяч кв м жилья),
2. MOLODIST (41,8 тысяч кв м),
3. «Отважных» (37 079 кв м),
4. «Атлант» (около 37 тысяч кв м),
5. «Синергия» (почти 28,4 тысяч кв м).

Несмотря на большой спрос на энергонезависимое жилье, резервное питание можно назвать одним из главных провалов в прошлом году. 51% сданных в эксплуатацию ЖК не оборудованы генераторами. Этот контраст особенно разителен в городах, переживших боевые действия или оккупацию (Ирпень, Буча, Гостомель): из 23 комплексов здесь только 5 обеспечили свои дома базовой энергонезависимостью. Пустым обещанием застройщиков можно назвать и школы при жилых комплексах.

Как выяснил «Минфин», из 17 ЖК, которые анонсировали возможность для жителей отправлять детей в собственные школы, реально они есть всего в трех. Еще 36 комплексов даже не планируют открывать на своей территории учебные заведения. Поэтому семьи с детьми, которые покупают квартиры в новых ЖК в пригороде, полностью зависят от муниципальной образовательной инфраструктуры, которая далеко не во всех населенных пунктах хорошая.

Среди преимуществ новых жилых комплексов в пригороде — возможность купить жилье по программе «єОселя» (ее предлагают 53% ЖК), а также индивидуальное отопление (оно есть в 74% комплексов). То есть пригород, в отличие от столицы, в вопросе отопления гораздо меньше зависит от коммунальщиков.

Чем новостройки в пригороде лучше киевских, а чего не хватает

Застройщики характеризуют рынок недвижимости пригорода как достаточно непростой.

По словам Ирины Михалевой, стартов новых проектов здесь не так много, как до войны, а покупатели более внимательно смотрят на реальное состояние строительства, финансовую устойчивость девелоперов и опыт ввода объектов в эксплуатацию.

По словам Михалевой, основные вызовы для застройщиков связаны со стоимостью строительства, дефицитом квалифицированных кадров, логистикой, удорожанием материалов, энергетическими рисками и необходимостью адаптировать проекты к новым требованиям безопасности.

«Отдельный вызов — это финансовая осторожность покупателей. Люди дольше принимают решения, больше проверяют документы, репутацию компании, темпы строительства, условия рассрочки и использование государственных программ. Поэтому девелопер сегодня должен работать не только как строительная компания, но и как сервисная, финансовая и коммуникационная структура», — говорит Михалева.

Андрей Мартынов добавил, что застройщики сталкиваются с более сложными условиями ввода объектов в эксплуатацию, поскольку со стороны государства усилились требования и контроль.

«Соответствующие процессы стали более продолжительными и требуют большей ответственности. Кроме того, существенно усилилась конкуренция между застройщиками. Покупатели все более внимательно подходят к выбору недвижимости и оценивают не только ценовое предложение, но и репутацию компании, темпы реализации проекта, качество выполнения работ и наличие необходимой инфраструктуры», — рассказал «Минфину» застройщик.

В «Синергии» добавили, что конкуренция на строительном рынке пригорода столицы смещается от самой низкой цены к качеству продукта.

Покупатель все чаще сравнивает не только стоимость квадратного метра, но и то, что он получает за эти деньги. Если разница между двумя проектами составляет 100−150 долларов за квадратный метр, то для однокомнатной квартиры это примерно 4−6 тыс. долларов в общей стоимости. Для многих покупателей это уже не решающий аргумент в пользу более дешевого варианта. Благодаря рассрочке от застройщика или государственным программам, в частности, «єОселі», они чаще выбирают тот проект, который действительно отвечает их ожиданиям по качеству, локации и будущей жизни", — отметили в компании.

Добавим: ценовой разброс на квартиры в новостройках пригорода сейчас очень большой. По данным исследований «Минфина», он достигает рекордных 4,4 раза. Квадратный метр жилья можно купить по ценам от 17 тысяч гривен до 75 тысяч. Даже в пределах локальных городов разница в ценниках достаточно существенная. Скажем, в Ирпене, который считается одним из самых дорогих под Киевом, цены на жилье в новостройках варьируются от 39,8 тысячи до почти 56 тысяч гривен за квадрат.

К тому же, как прогнозирует Карплюк, ценники и дальше будут расти.

«Мы ожидаем, что рынок новостроек в пригороде Киева и дальше будет постепенно восстанавливаться. Спрос будет сохраняться в первую очередь на качественные проекты от понятных и надежных девелоперов. При этом предложение, вероятно, будет становиться более ограниченным. Запуск новых объектов сегодня нуждается в очень больших инвестициях, а в условиях высокой себестоимости и дефицита финансирования реализовывать новые проекты становится все сложнее. Поэтому дефицит качественного готового жилья может только усиливаться, что в перспективе продолжит подталкивать цены вверх», — пояснил он.

По мнению Карплюка, еще одним испытанием для рынка стало ужесточение требований в рамках государственных программ, в частности, ценовые ограничения.

«Сегодня из-за роста себестоимости многие проекты уже не вкладываются в установленный лимит стоимости квадратного метра для покупки жилья по государственным программам, как „єОселя“. Это создает дополнительные трудности как для девелоперов, так и для покупателей, особенно, когда речь идет о двухкомнатных квартирах, площадь которых часто превышает обновленные ограничения», — говорит эксперт.

Нюансы жизни за городом

Еще до войны первичка пригорода была переполнена разного рода скандалами. Большое количество застройщиков и возможность «решить вопрос» с местными властями провоцировали немало проблемных для будущих жителей моментов — от проблем с давлением в водопроводе до сложностей с документами и некачественного строительства.

Как показывает исследование «Минфина», проблем и сейчас хватает. Чаще всего жители жалуются на проблемы с электричеством и то, что дом не переводят на баланс облэнерго (а это значит, что людям приходится платить по более высокому тарифу, чем ценник на ток для населения). Например, ЖК «Сенсация» и отдельные дома «Молодежного городка» не подключены к Киевоблэнерго, а в «Белом шоколаде» этот процесс растянулся более чем на 4 года. Возникает парадокс: некоторые застройщики стремительно масштабируются (сейчас в пригороде строится в 1,6 раз больше домов, чем было сдано за год), в то время как жители их уже сданных объектов годами сидят на дорогих коммерческих тарифах и воюют с «карманными» ЖЭКами.

Еще одна жалоба жителей пригорода — на качество питьевой воды (часто это означает, что дома не подключены к городским водоканалам и берут воду из скважин). Скажем, в том же ЖК «Сенсация» воду из крана вообще признали непригодной для питья.

Многие проблемы жильцов связаны с тем, что застройщики получали декларацию, а не сертификат, а это значит, что контролю качества всех процессов уделялось меньше внимания. А если заказчиком строительства выступало физлицо (а в пригороде это не редкость), то юридическая ответственность со стороны компании вообще нулевая. «Минфин» уже писал, что недавно государство переписало правила строительства и перекрыло лазейки для застройщиков, но уже введенные в эксплуатацию ЖК под усиление контроля еще не попали. К тому же большинство компаний до сих пор избегают прозрачной работы по новым правилам: только единицы из десятков застройщиков регистрируют Специальное имущественное право (СИП) на будущие объекты недвижимости, оставляя инвесторов менее защищенными.

Традиционная жалоба покупателей жилья в новостройках — задержка сдачи домов в эксплуатацию или тот факт, что достраивают объекты уже после сдачи. Юристы, с которыми пообщался «Минфин», советуют перед покупкой обязательно проверить:

1. Тип разрешительного документа: сертификат или декларация? Сертификат означает, что строительство прошло проверку ГИАГ. Декларация — застройщик самостоятельно декларирует соответствие нормам. В рейтинге около 39% ЖК зарегистрированы по декларации. Это не всегда плохо, но риски более высокие.

2. Кто является заказчиком строительства? Проверьте, что это юридическое лицо с ЕГРПОУ. Если заказчик — физическое лицо, ответственность ограничивается только его личным имуществом, без корпоративных гарантий. В рейтинге 29 из 74 ЖК оформлены на физических лиц.

3. Электроснабжение. Спросите кто поставщик электроэнергии: дом уже подключен непосредственно к ДТЭК/облэнерго или поставляется через застройщика/управляющую компанию? Если через застройщика — тариф будет коммерческим, что обычно в 2−3 раза дороже бытового.

4. Водоснабжение. Подключен ли дом к центральному водоканалу, или используется скважина? В случае скважины — обязательно проверьте результаты анализа качества воды и уточните, есть ли планы подключения к централизованному водоснабжению.

5. Целевое назначение земельного участка. Должна быть «жилая многоэтажная застройка». Если указано «индивидуальное жилищное строительство» или «рекреационное назначение» — это серьезный риск. К примеру, 12 ЖК из нашего рейтинга (а это более 16%) строятся на землях для приусадебного участка (02.01). Это классическая оптимизационная схема строительства многоквартирных домов под видом частных коттеджей, которая влечет прямой юридический риск для покупателей.

6. Управляющая компания и ОСМД. Есть ли в доме ОСМД или реальная возможность его создать? Если управляющая компания создана застройщиком («карманная»), существует риск завышенных тарифов и сильной зависимости от нее.

7. Бенефициарный владелец. Проверьте конечного бенефициара проекта через открытые государственные реестры. Если это физическое лицо без публичного опыта в строительстве — стоит задать дополнительные вопросы.

8. История и репутация застройщика. Сдавал ли он предыдущие объекты в срок? Были ли серьезные скандалы или задержки? Лучше всего изучать реальные отзывы жителей на специализированных форумах и сайтах с отзывами о новостройках.

9. Община и ее ресурс. Пригород — это ОТГ с ограниченным бюджетом. Школа, садик, поликлиника — могут быть перегружены. Спросите: есть ли места в ближайшей школе.

10. Генеральный план населённого пункта. Проверьте, что планируют строить вокруг вашего дома через 3−5 лет. Поле напротив может стать еще одним ЖК на 2 000 квартир.

11. Дорога в Киев в час пик. Проедьте маршрут в 8:00 утра в будний день. Google Maps покажет 15 минут — реальность может быть 45−60.

12. Укрытие и генератор. Узнайте, есть ли они в ЖК — к сожалению, не у всех застройщиков они есть.

Автор:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость

При участии:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки