Новые налоги с продажи жилья: будем платить больше или уйдем в схемы

Документ вводит военный сбор для продавцов недвижимости, который варьируется от 5% до 23%. Причем налог появляется уже с условной первой сделки за год, которая сейчас фактически освобождена от налогообложения (есть госпошлина 1%, но ее платят покупатели, а не продавцы).

Риелторы говорят, что сначала владельцы жилья попытаются повысить ценники, заложив в них новые налоги. Но не факт, что им удастся переложить накладные расходы на покупателя — выставленных на продажу объектов на рынке сейчас в разы больше, чем тех, кто подыскивает себе недвижимость, и переплачивать никто не хочет.

Инвестиционный риелтор Елена Маленкова считает, что нас ждет обвал рынка «пострашнее, чем в 2008—2009 годах», а тогда, напомним, продажи недвижимости сократились в разы.

Киевский риелтор Ирина Луханина говорит, что рынок «станет искать выход», в том числе могут появиться новые схемы обхода налогов.

Как изменятся налоги и сколько придется платить

Инициатива повышения налогов принадлежит правительству. Минфин уже публично пояснил свою позицию по этому поводу.

Из-за задержки в голосовании пакета помощи США в начале года недостающие средства пришлось покрывать собственными силами, что катастрофически увеличило бюджетный дефицит. Его необходимо покрыть из внутренних источников.

Также при планировании расходной части бюджета изначально предполагалось завершение активных боевых действий в середине 2024 года. Очевидно, что сейчас мы вынуждены пересматривать расходы в сторону повышения.

Законопроект № 11416 о повышении налогов, согласно планам правительства, позволит пополнить бюджет на 125 млрд грн в этом году и на 341,9 млрд грн — в следующем.

Наполнять бюджет планируют из четырех основных источников:

• 125 млрд грн — повышение и введение новых налогов;
• 126 млрд грн — экономия на обслуживании и погашении государственного долга;
• 160 млрд грн — размещение ОВГЗ;
• 89 млрд грн — перевыполнение плана по сбору налогов.

Новации затронут и продавцов жилья.

Сейчас продажи жилой недвижимости облагаются налогами по-разному. Все зависит от того, сколько объектов владелец продает в течение года.

• Если речь идет о первой сделке в календарном году, продавец вообще ничего не платит.
• Со второй сделки взимается 7,5% от стоимости объекта (5% налога, 1% в Пенсионный фонд и 1,5% военного сбора).
• С третьей сделки (или со второй, если право собственности зарегистрировано менее трех лет назад) приходится платить уже 19,5% — 18% НДФЛ плюс 1,5% военного сбора.
• Если объект находится в собственности более трех лет, то НДФЛ платить не нужно. Тогда «тарификация» идет по примеру второй сделки в год — 7,5%.

В свое время такую градацию ввели, чтобы пресечь «бизнес» спекулянтов, которые скупали квартиры на этапе котлована, а затем перепродавали их по завышенным ценам.

Если новый законопроект примут, придется платить 11% налогов на переход прав собственности, если:

1. Ваше право собственности было зарегистрировано в государственном реестре менее 3 лет назад.
2. У вас вторая продажа жилой недвижимости за год.
3. Вы продаете нежилую недвижимость (5% + в/з будет всегда. Несмотря на дату договора).

И 23%, если:

1. У вас вторая продажа жилой недвижимости в календарном году, право собственности которой зарегистрировано менее 3 лет.
2. Третья продажа в календарном году, несмотря на дату в праве собственности.

Как это повлияет на рынок?

Что будет с ценами на недвижимость

Глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец считает, что, если повышенные налоги узаконят, цены на недвижимость тут же взлетят.

«Как показывает практика, владельцы жилья пытаются переложить любые дополнительные расходы на покупателей. То есть будет плюс 3−5% к ценнику», — говорит он.

Продавцы жилья и без новых налогов уже давно пытаются раскрутить цены. Как отмечает Ирина Луханина, в объявлениях то и дело появляются явно завышенные цифры. А затем, если квартира не продается, покупателям уступают. Но некоторые объекты, пользующиеся повышенным спросом, дорожают.

Спрос на жилье действительно восстанавливался весь прошлый год, особенно в относительно благополучных регионах. Сделки подтолкнула в том числе государственная программа льготной ипотеки «єОселя». Кроме того, в отдельных регионах (прежде всего на западе страны) активизировались инвесторы, которые снова начали вкладывать деньги в квадратные метры.

В итоге, по данным руководителя сектора развития продаж «OLX Недвижимость» Оксаны Остапчук, за год медианная стоимость среднестатистической квартиры на первичке (по крайней мере, указанная в объявлениях) выросла на 7,9% — до 1,9 млн грн. Больше всего подорожали «двушки» — на 10% (до 2,1 млн грн). Однокомнатные квартиры выросли в цене на 9,1% (до 1,5 млн грн), трехкомнатные — на 6,5% (до 2,6 млн).

В некоторых регионах цены взлетели еще выше. Скажем, если в прошлом году «однушка» во Львове стоила 3,6 млн грн, то сейчас — 4,3 млн грн.

По данным ЛУН, к примеру, в Киеве стоимость квадратного метра на первичке выросла за последний год (с июля 2023 по июль 2024 года) с 46,7 тыс. грн. до 51 тыс. грн. Застройщики рост цен объясняют удорожанием стройматериалов, увеличением расходов на персонал и логистику и пр.

На вторичке прослеживаются аналогичные тенденции. По данным OLX, в Киеве однокомнатная квартира в старом фонде подорожала с прошлогодних 2,8 млн до 3 млн грн, во Львове — с 1,8 млн до 2,2 млн, в Днепре — с 1,1 млн до 1,2 млн.

Впрочем, по словам Остапчук, не так давно на рынке наметилась тревожная тенденция. Количество откликов на одно объявление, по сравнению с прошлым годом, уменьшилось на 9,5%. И сейчас продавец может рассчитывать, в среднем, всего на двух потенциальных покупателей, которые, в теории, могут прийти на просмотр, но не факт, что тут же дадут задаток.

Это можно объяснить увеличением количества выставленного на продажу жилья. По сравнению с прошлым годом, количество объявлений выросло на 25% — почти до 270,5 тысяч.

Но дело не только в росте предложения.

В колонке для «Минфина» инвестиционный риелтор Елена Маленкова называет два фактора, которые «разогнали покупателей» с рынка.

Первый: ограничение суммы, которую могут получить покупатели под льготный процент, до 2 млн гривен.

Второй: объявленная с 16 мая мобилизация.

«Покупателей стало заметно меньше: военнообязанные женщины и мужчины „поставили на стоп“ возможные покупки. Потому что попали в ситуацию неопределенности и неожиданных затрат», — отмечает Маленкова.

То есть предложение на рынке зашкаливает, и продать квартиру или дом все сложнее. Это заставляет продавцов сбрасывать цены под конкретного покупателя. По словам Луханиной, «скидка» может достигать 10−15% от заявленной стоимости жилья. Маленкова также говорит о том, что с апреля этого года реальные цены на жилье начали медленно двигаться вниз.

Поэтому, как считает Луханина, попытка продавцов повысить ценники «под новые налоги» вряд ли будет успешной.

А так как собственники недвижимости, особенно на вторичке, вряд ли захотят платить со своего кармана, рынок после повышения налогов, может вообще остановиться.

«Большинство владельцев постараются взять паузу и выждать», — считает Луханина.

«Поделятся» налогами с покупателями?

Понятно, что весь рынок вряд ли в один момент впадет в ступор. Часть квартир продается с пометкой «срочно», и их владельцы в любом случае будут пытаться оформить сделку, даже если придется переплачивать по налогам.

Кравец говорит, что раньше первой реакцией рынка в ответ на любое «закручивание гаек» был уход в тень. «Занижали оценочную стоимость жилья, и уже с нее платили налоги. Но сейчас такое не пройдет, так как налоги насчитывают на ту оценочную стоимость, которую выдает система оценки Фонда госимущества, так что тут — без вариантов», — пояснил он.

Как считает Луханина, многие собственники будут предлагать покупателям попросту «поделить налоги».

Такие случаи есть и сейчас, хотя они и не массовые. Делят, как договорятся, но обычно 50/50. Некоторые покупатели соглашаются доплачивать, но только если речь идет о востребованных объектах (в отдельных домах с выгодным месторасположением, с хорошими планировками, эксклюзивными ремонтами и пр).

Если же налоги взлетят, то предложений «делиться» может стать намного больше, что, по сути, и будет скрытым ростом цен на недвижимость.

«Поэтому, даже если цена на квартиру в объявлении не изменится, общий бюджет покупки будет выше за счет той части налога, который попытаются „навесить“ на покупателя», — пояснила Луханина.

С ней согласен и владелец оценочной компании «Дельта» Роман Рябов. «Любой дополнительный платеж для продавца будет переложен на покупателя — как минимум частично. Это приведет к удорожанию сделки, и явно не будет способствовать оживлению на рынке недвижимости», — говорит он.

Для многих украинцев лишние несколько тысяч долларов на квартире уже могут оказаться критическими. Поэтому риелторы прогнозируют сокращение количества сделок.

Жилищные схемы

Впрочем, как считают риелторы, «рынок будет искать выход». Они прогнозируют как появление новых схем, так и расцвет тех, которые уже в ходу.

«К примеру, покупатели будут давать задаток и вселяться в квартиру без переоформления прав собственности. А саму сделку станут оформлять по заверенному у нотариуса договору с прописанным графиком выплат „в рассрочку“ на условии окончательного вступления в права собственности при погашении всей суммы. Еще один вариант — договор аренды с выкупом», — говорит Луханина.

Понятно, что такой вариант крайне не выгоден для продавца, так как он не получит на руки всей суммы сразу. Для покупателя, который не нуждается ни в каких рассрочках, выгода тоже сомнительная, ведь он не получит права собственности на жилье.

Поэтому при первой продаже за год, когда нужно будет заплатить 5% налога, такие схемы вряд ли станут массовыми.

А вот при второй и третьей продаже за год (с налогами в 11% и 23%) вариант покупки без оформления продавцы, наверняка, будут пытаться протолкнуть. Особенно по дорогим объектам.

«В сложную ситуацию попадут небольшие застройщики, которые сооружают частные дома или таунхаусы в пригороде, оформляют их на себя, как частную застройку, и затем продают. Они и сейчас, чтобы избежать „третьей продажи за год“ с налогом в 19,5%, пытаются оформить недвижимость на друзей или родственников, а с повышением налогов придется расширить круг людей», — говорит Луханина.

Могут активизироваться также схемы с дарственной, когда жилье продают за наличку, и оформляют, как «подарок». По действующему законодательству, если дарственная заключается не между родственниками, с имущества нужно заплатить 5% налога и 1,5% военного сбора — то есть 6,5%. Если военный сбор повысят до 5%, общий платеж вырастет до 10%. Но это все равно меньше 11%, и, тем более, 23%.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки