Недвижимость в Дубае как билет к резидентству: какие визовые возможности дают инвестиции

Интерес украинцев к зарубежной недвижимости в последние годы существенно вырос. Причина не только в стремлении диверсифицировать капитал или сохранить сбережения в более стабильной юрисдикции. Для многих инвесторов жилье за рубежом все чаще становится инструментом долгосрочного планирования жизни, бизнеса и мобильности. На фоне войны, ограничений внутреннего рынка и роста глобальной неопределенности украинцы более внимательно присматриваются к странам, где недвижимость сочетает инвестиционную привлекательность и понятные миграционные механизмы.

Почему украинцы все чаще инвестируют в недвижимость за рубежом

В последние годы растет спрос на зарубежную недвижимость со стороны украинцев, и в 2025-м году он уже перестал быть нишевым явлением. Чаще всего покупают квартиры в новостройках среднего ценового сегмента — для проживания, аренды или как основу для получения вида на жительство. Среди самых популярных направлений остаются Турция, Польша, Испания, Германия и Болгария, где украинцев привлекают культурная близость, понятное законодательство и развитая инфраструктура. В Турции только за 2024 год украинцы купили более 1 600 объектов недвижимости, а в Испании спрос на жилье вырос на 73% за год, особенно в прибрежных городах — Барселоне, Валенсии, Аликанте и Андалусии. В то же время география интереса постепенно расширяется: наряду с Европой все больше украинцев обращают внимание на юрисдикции за пределами ЕС, в частности, ОАЭ.

Вместе с тем меняется и инвестиционная логика. Если раньше главным аргументом была доходность, то сегодня все более важными становятся нематериальные факторы — возможность легально проживать в стране, открывать банковские счета, вести бизнес или без ограничений путешествовать. Именно поэтому в поле зрения инвесторов появляются не только традиционные европейские направления, но и новые юрисдикции, среди которых ОАЭ занимают особое место.

Дубай, как точка долгосрочной стабильности

В последние годы Дубай превратился из регионального финансового центра в глобальный хаб для бизнеса, инвестиций и жизни. Стремительный рост населения, приток международных компаний и квалифицированных специалистов создали ситуацию, при которой спрос на жилье стабильно опережает предложение. Это напрямую влияет и на цены, и на арендные ставки, формируя привлекательные условия для инвесторов.

Важно и то, что рынок недвижимости в Дубае жестко регулируется государством. Прозрачные реестры, четкие процедуры, отсутствие налога на недвижимость и понятная логика работы с застройщиками выгодно отличают ОАЭ от многих европейских стран. Для инвестора это означает более низкие регуляторные риски и большую предсказуемость результата.

Резидентство ОАЭ через инвестиции. Какие визы реально доступные?

Александр Логачев, СЕО ProPart Real Estate

Инвестиции в недвижимость в ОАЭ могут стать основанием для получения резидентского статуса, но только при условии соблюдения четко определенных финансовых и процедурных требований. Как объясняет Александр, в ProPart Real Estate на практике инвесторы чаще всего выбирают между инвесторской резидентской визой и Golden Visa, поскольку у этих форматом есть четко определенные финансовые пороги и прогнозируемая процедура оформления.

Базовым вариантом для большинства инвесторов является инвесторская виза сроком на два года. Она доступна при условии покупки недвижимости стоимостью от 750 тыс. дирхамов — это примерно $205 тыс. Важный нюанс: для старта визового процесса не обязательно оплачивать полную стоимость объекта. Достаточно первого взноса на уровне около 20%, и оформленного права собственности или Oqood — официального подтверждения участия в проекте на этапе строительства. Такая виза позволяет легально проживать в ОАЭ, открывать банковские счета и при определенных условиях претендовать на налоговое резидентство, однако предусматривает обязательный въезд в страну не реже одного раза в год.

Другой формат — Golden Visa, которая все чаще интересует инвесторов, рассматривающих ОАЭ, как долгосрочную базу для жизни или бизнеса. Для получения этой визы минимальная стоимость недвижимости составляет 2 млн дирхамов, или около $545−550 тыс. Golden Visa выдается на 10 лет, не требует регулярного въезда и распространяется не только на инвестора, но и на членов его семьи. Кроме инвестиций в недвижимость, она может предоставляться и по другим основаниям, но именно имущественный сценарий остается одним из самых предсказуемых.

В то же время эксперты отмечают: не каждая покупка автоматически гарантирует визу. Ключевыми остаются стоимость объекта, наличие правильно оформленного права собственности и соблюдение процедуры изменения статуса с туристического на резидентский непосредственно в Дубае. В период оформления, который включает медицинские тесты и биометрию, выезд из страны временно невозможен, и этот момент часто становится неожиданностью для инвесторов без опыта работы с локальными правилами.

Покупка объекта — лишь часть процесса

Один из самых распространенных мифов среди инвесторов заключается в том, что сама по себе покупка недвижимости автоматически открывает двери к резидентству. На самом деле у визового процесса есть четкая последовательность и ряд нюансов. Важную роль играет правильное оформление прав на объект, сроки подачи документов в земельный департамент и физическое присутствие именно в Дубае на этапе изменения статуса с туриста на резидента.

Как отмечает Александр Логачев, больше всего недоразумений возникает именно на этапе изменения статуса с туристического на резидентский: в этот период инвестор проходит медицинские проверки и биометрию, и является временно невыездным, а любые ошибки в документах или сроках могут затянуть процесс на недели. Только после завершения всех процедур появляется полная свобода передвижения. Пренебрежение этими деталями или неправильное планирование сроков может привести к задержкам и лишним расходам.

Почему без профессионального сопровождения растут риски

Несмотря на репутацию Дубая, как безопасной юрисдикции, рынок остается сложным для новичков. Среди типичных проблем — затягивание сроков, ошибки в документах, сложности с открытием банковских счетов и комплаенсом. Особенно чувствительной является зона визового оформления, где неправильные действия могут надолго «привязать» инвестора к стране или усложнить дальнейшие шаги.

Именно поэтому все больше клиентов выбирают комплексный подход, когда инвестиционная стратегия, покупка объекта и визовое планирование рассматриваются как единый процесс.

ProPart Real Estate: когда недвижимость и резидентство работают совместно

В этом контексте опыт Александра и ProPart Real Estate выглядит показательным. Компания работает не только как брокер по покупке и продаже недвижимости в Дубае, но и как сервис, сочетающий инвестиционный подбор объектов с визовым и юридическим консалтингом. Такой подход позволяет еще на старте определить, какую именно роль будет играть недвижимость в общей стратегии клиента — как источник дохода, как «якорь» для резидентства или как элемент долгосрочной миграционной модели.

На практике значительная часть клиентов ProPart после покупки объекта продолжают сотрудничество именно в части оформления резидентства, открытия банковских счетов и сопутствующих юридических процедур. Это еще раз подтверждает: для современного инвестора недвижимость в Дубае — это уже не просто квадратные метры, а инструмент доступа к более широким возможностям.

Вместо итога

Рынок недвижимости Дубая сегодня привлекает не только цифрами доходности, но и тем, что предлагает инвестору больше, чем классическую инвестицию. Возможность получить резидентский статус, выстроить стабильное правовое присутствие в глобальной юрисдикции и совместить инвестиции с качеством жизни делает ОАЭ одним из ключевых направлений для украинцев, которые думают на несколько лет вперед. Но именно правильное сопровождение и стратегический подход определяют, станет ли такая инвестиция настоящим «билетом к резидентству», а не просто дорогой покупкой за рубежом. А компетенции и опыт Александра Логачева и команды ProPart Real Estate здесь точно могут пригодиться инвестору.