Недвижимость Бали: как безопасно инвестировать в недвижимость, когда на руках всего $10 000

Кто и почему покупает недвижимость на Бали

Остров Бали, который еще до недавнего времени для многих был известен, только как экзотическое туристическое направление, стремительно приобретает популярность и постепенно становится центром инвестиций в недвижимость. Тенденция формируется рядом факторов, среди которых самые важные — постоянный трафик туристов и устойчивость местной экономики.

К примеру, ВВП Индонезии в 2023 году вырос на 5,05%, годом ранее — на 5,3%, что стало максимумом с 2013 года. При этом уровень инфляции в стране в 2023 году не превышал 4% — это заметно ниже показателей многих других стран.

После затишья 2020 года, связанного с пандемией, поток иностранных туристов быстро восстанавливается: в среднем, ежемесячно остров посещают 500 тыс. гостей, вне зависимости от времени года, поскольку сезон здесь длится 365 дней в году. Это дает высокую заполняемость объектов недвижимости. В отелях, скажем, она приближается к 90%, в таунхаусах и виллах составляет около 80%. При этом приезжающих в страну все еще на 20% меньше, чем до ковидного 2019 года. Поэтому прогнозы на дальнейшее увеличение пассажиропотока — оптимистичные.

Количество прибытий иностранных туристов на Бали

Источник: statista

Для инвесторов местный рынок недвижимости лояльный. Жилье здесь до сих пор значительно дешевле, чем в крупных курортных городах. Средняя цена за квадратный метр полностью меблированных апартаментов или виллы с качественным ремонтом составляет $3500. Что самое интересное — на вложениях в квадратные метры Бали можно зарабатывать суммы, которые для многих стран уже давно считаются нереальными.

Так, по оценкам экспертов, чистая прибыль от продаж жилых объектов, купленных на этапе строительства, составляет 44% уже через 3 года. При сдаче недвижимости в аренду окупить инвестиции можно за 5−6 лет.

Такие возможности заработка привлекают инвесторов со всего мира. По словам CEO международной девелоперской компании ANTA Group, основателя онлайн-платформ — Visit Ukraine и Visit World — Антона Тараненко, охотнее всего в квадратные метры Бали вкладывают средства австралийцы и сингапурцы.

Второе место среди нерезидентов по присутствию на балийском рынке недвижимости занимают представители Евросоюза, среди которых самую большую активность проявляют французы, голландцы и немцы. Третье место — азиаты, а уже дальше идут представители так называемых постсоветских стран.

«Для украинцев рынок Бали новый. Тем не менее, начиная с прошлого года, наши сограждане начали активно наращивать здесь свое присутствие. Как правило, покупают те, кто уже там побывал и убедился, что там есть деньги, есть перспективы. Самый популярный вариант использования недвижимости в Индонезии — как второй дом. Формат позволяет владельцу провести отпуск у моря, а в остальное время сдавать объект туристам», — отмечает Антон Тараненко.

Читайте также: Недвижимость Португалии: как здесь покупают «квадраты» за крипту и почему предпочитают ипотеку

Где и что выбирать

Самыми востребованными локациями для инвесторов Антон Тараненко назвал юго-запад острова, особенно район Чангу. Также спросом пользуется полуостров Букит, третий по популярности — регион Убуд.

Туристические районы Бали

Что касается самых востребованных форматов, то, в целом, на Бали на все есть спрос. Но, если рассматривать с инвестиционной точки зрения, то в 2023 году стала особенно заметной тенденция на покупку гостиничных апартаментов.

«Это новый формат для Бали, который сейчас активно развивается. Порог входа от $120 тыс. до $350 тыс. Доходность такой инвестиции 14−16% годовых», — рассказывает Антон Тараненко.

Второй формат — это виллы. Стоимость их стартует от $200 тыс. Их на острове достаточно, но туристы предпочитают апартаменты в гостиницах, поскольку вместе с ними они получают не только возможность проживания, но и сервис и развитую инфраструктуру. Поэтому доходность виллы дают более низкую — 12−13%.

На третьем месте — таунхаусы. Входной чек в сегмент — $160−300 тыс., доходность 12−13%.

И наконец, небольшие апартаменты без управляющей компании ценой от $75 тыс. Их много, рынок перенасыщен, а потому доходность самая низкая — 10% годовых.

Читайте также: Топ-5 туристических направлений для инвестиций в недвижимость

Самые популярные стратегии инвестирования

По словам Антона Тараненко, покупатели недвижимости на Бали выбирают одну из трех инвестиционных стратегий. Владелец может купить готовый объект и сдавать его в аренду несколько месяцев в году или круглый год. В этом случае он может рассчитывать на доход в 10−15%.

Другая популярная стратегия — покупка на раннем этапе строительства с последующей перепродажей. За время строительства объект может подорожать на 40% и даже больше.

Самая распространенная бизнес-модель на Бали — инвестирование на стадии строительства с последующей сдачей в аренду и получением пассивного дохода.

Каждая из стратегий включает в себя также капитализацию. И здесь нужно учитывать два показателя — стоимость земельного участка и стоимость квадратного метра.

«Еще два года назад земельный участок стоил 15−20 млн рупий за акр, это примерно $1 тыс. Сейчас, когда мы заходили, он стоил 30 млн, то есть вырос в два раза. Поэтому, когда мы рассчитываем окупаемость инвестиций, мы понимаем, что земельный участок за год растет в среднем на 5−7%. Плюс, за период строительства, около 2 лет, застройщик увеличивает стоимость на 20−25%, и есть еще рынок, который растет на 5−7%. В результате, за период строительства получаем на проекте рост около 40%, то есть 20% годовых. Это достаточно серьезное ROI», — подчеркивает эксперт.

К примеру, если рассмотреть инвестирование в гостиничные апартаменты площадью 45 кв. м, то на начальной стадии строительства их стоимость составит $144,9 тыс. После завершения строительства цена вырастет на 25%. Капитализация объекта, с учетом стоимости земли в 9% годовых, еще даст прирост на 18%. Итого чистая прибыль от продажи объекта составит 43%, в денежном значении это $62,3 тыс.

Но эксперт советует не торопиться с перепродажей объекта, а оставить его для получения дохода от сдачи в аренду. Особенно, если комплекс класса комфорт+ и премиум, с развитой инфраструктурой и управляющей компанией.

Возможность рассрочки и выкупа отдельных долей

Вкладывать все деньги за жилье на Бали не обязательно. Застройщики предлагают программы рассрочки. Как правило, первый взнос составляет 25%, а затем каждые три месяца инвестор платит оговоренную сумму до окончания строительства.

Более того, не обязательно выкупать сразу весь объект, можно начинать и с отдельных долей.

«У нас доступно микроинвестирование. Можно выкупить долю за $10 тыс., и при желании увеличивать ее впоследствии до полной стоимости апартамента. Большинство инвесторов из Украины пользуются именно такой возможностью. Доход инвестор получает в соответствии с тем, сколько денег вложил», — проинформировал CEO международной девелоперской компании ANTA Group.

Читайте также: Дом за €1: стоит ли его покупать и сколько можно заработать на «квадратах» Италии

Как купить апартаменты

Иностранцы могут инвестировать без индонезийского гражданства. Однако, согласно законодательству Индонезии, иностранный житель не имеет права приобрести недвижимость в собственность. Нерезидент может владеть недвижимостью по договору долгосрочной аренды Leasehold Agreement.

Это нотариальный договор с юридической силой. Срок leasehold составляет 25 лет с возможностью продления еще на 25 лет. В этот период иностранный покупатель является полноценным владельцем и может перепродать свой объект.

«Владение недвижимостью по этому контракту абсолютно безопасное. Власти Индонезии очень ответственно относятся к защите иностранного инвестора и, в основном, всегда становятся на его сторону в проблемных вопросах», — отмечает CEO международной девелоперской компании ANTA Group.

Купить сам объект просто:

1. Выбрать объект и внести депозит, в качестве подтверждения намерений на покупку недвижимости, — $1000.
2. Провести проверку (due diligence) всех документов — лицензий, сертификатов, правоустанавливающих, договора. На это дается, как правило, неделя.
3. Подписать основополагающий договор инвестирования в электронном формате.
4. Уплатить первый взнос — 25%. Если инвестор платит сразу всю сумму, он может рассчитывать на уступки со стороны застройщика в виде небольшого дисконта.
   «Оплатить недвижимость в Индонезии можно тремя способами: свифт-перевод, через криптовалюту — девелоперы принимают крипту на свои криптокошельки с последующим трансфером на счет компании, оплата наличными. Отчитываться перед финмониторингом на Бали не нужно», — сообщает эксперт.
5. Согласовать график уплаты остальной стоимости объекта.

«Когда объект уже построен, он передается управляющей компании, которая производит все гостиничные настройки, и где-то через 3 месяца открывается. Мы передаем инвесторов управляющей компании и они заключают с ней договор на обслуживание. Дальше инвестор начинает получать доход», — говорит Антон Тараненко.

Учитывая особенности местного законодательства, договор аренды на землю оформлен на застройщика. Инвестор может владеть собственной недвижимостью на основании инвестиционного контракта, который подписал при уплате первого взноса. А может оформить договор аренды на свой объект и, соответственно, часть земельного участка, на котором он находится, на себя. Единственное, что нужно будет заплатить 10% налога со своей доли участка. Из гостиничных апартаментов, к примеру, эта сумма составит до $2 тыс.

При покупке недвижимости у застройщика налоги платить не нужно — они входят в стоимость юнита. Дополнительно уплачивается только 1% за нотариальное оформление договора, но в случае перепродажи владелец платит налог на прибыль — 10%.

Риски покупки недвижимости на Бали: на что обратить внимание

Рынок недвижимости Бали, безусловно, может принести высокую доходность, но и рисков здесь немало. Поэтому при принятии решения об инвестициях в недвижимость на Бали, важно учитывать ключевые аспекты.

Локация. По словам Антона Тараненко, 90% сделок совершаются дистанционно. Поэтому важно обращать особое внимание на расположение объекта. Иногда на карте расстояние в 2 см может означать пропасть. Или, скажем, 2 км до моря могут быть в идеальном месте, у хорошей дороги и среди развитой инфраструктуры, в то же время, объект почти на побережье может окружать заросли.

Застройщик. У около 90% застройщиков на Бали нет лицензии на строительство предлагаемого ими объекта. Поэтому нужно изучать документы, интересоваться репутацией застройщика и обращать внимание на реализуемые им объекты, причем не только на Бали, но и в других регионах его присутствия.

Обременение. Важно проверить объект, который вы собираетесь купить. Если вы хотите купить что-нибудь на Бали, даже не пытайтесь верить кому-то на слово. Эксперты рекомендуют обратиться к нотариусу, юристу или агентству недвижимости. К примеру, момент с обременением недвижимости банком. Земля, на которой планируется строительство, может находиться в каких-либо разбирательствах, судебных исках.

Зонирование. Земля на о. Бали поделена на зоны:

• «Зеленая» зона — участки для фермерской деятельности. Строительство жилых или коммерческих объектов здесь незаконно.
• «Оранжевая» зона — это земля под низкоэтажную жилую застройку, но для собственного использования, сдавать ее в аренду запрещено.
• «Розовая» зона — туристический земельный участок, на котором может строиться все, но с определенной этажностью. Здесь разрешена арендная деятельность.
• «Красная» зона — участки, выделенные под туризм и развлечения, разрешено строить все — отели, рестораны, гольф-клубы и т. д.

«Выяснить, в какой зоне строит застройщик объект, который вы заприметили, обязательно. Это прописано в сертификате на землю», — отметил Антон Тараненко.

Качество строительства. «Важно найти девелопера, который умеет строить на Бали, потому что это необычное строительство. Сезон дождей на туристов не влияет, поскольку все равно тепло. Но для дома без, скажем, должной гидроизоляции, это настоящая беда. Такой объект быстро станет жертвой плесени и трещин», — объяснил Антон Тараненко.

Управляющая компания. Найти хорошую управляющую компанию на Бали сложно. Поэтому следует учитывать, с кем сотрудничает застройщик. Если он говорит, что сам будет заниматься управлением комплекса, то здесь стоит усомниться, поскольку вряд ли он сможет хорошо везде справляться.​

Прогнозы рынка

Прогнозы экспертов обещают перспективное развитие рынка недвижимости на Бали в период с 2024 по 2025 год. В частности, в этом году открыли большой порт в Сануре, и вообще 2024 год станет годом реконструкции транспортной системы острова: будет построена скоростная дорога Gilimanuk — Mengwi, которая пройдет через весь остров, и соединит Бали и Джакарту.

Кроме того, запланирована реновация порта Гилиманук — ключевого пассажирского и грузового хаба между островами Ява и Бали. А в 2025 году на Бали заработает Paramount park — самый большой тематический парк от всемирно известного бренда Paramount. В связи с этим, пассажиропоток ожидаемо увеличится до 14 миллионов в год.

В то же время, эксперты отмечают нехватку предложения на вторичном рынке региона. В 2023 году спрос на жилую недвижимость на Бали достиг отметки 300 тыс. кв. м в год, в то время как предложение составляло 170 тыс. кв. м.

То есть, в целом, как отметил Антон Тараненко, перспективы для потенциальных инвесторов уникальны на многие годы вперед.