На подступах к столице: рейтинг застройщиков пригорода Киева

Редакция проанализировала как работают компании вблизи Киева, сколько возводят домов, почем продают квартиры и какие у жильцов возникают трудности.

Наличие собственного автомобиля существенно «уменьшает» расстояние от пригорода к центру столицы, а в некоторых случаях путь от спальных районов к центру города может занимать практически такое же время. Зато цена жилья за чертой города, как правило, ниже чем  в самом Киеве на несколько тысяч гривен за квадратный метр.

Привлекательная цена жилья, а также несколько дополнительных бонусов в виде более чистой окружающей среды и отсутствия уличной суеты склоняют многих селиться на некотором отдалении от Киева.

Как мы считали

Пригород — это понятие относительное. Поэтому «Минфин» определил населенные пункты, строительство в которых мониторим. С их полным перечнем можно ознакомиться в нашей методологии.

Редакция обработала данные по 240 жилищным комплексам, которые строятся в этих населенных пунктах. По изначально заявленным планам строителей, в первом полугодии 2019 года должно было быть ведено в эксплуатацию 39 ЖК. Получилось реализовать намеченное не у всех— сертификаты о готовности объекта от Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины застройщики получили на дома только в 29 комплексах. Их строительством занимались 27 застройщиков, которые и попали в наш рейтинг.

В отличие от рейтинга строителей столицы, места среди компаний, работающих в пригороде, «Минфин» распределял не по количеству сданных квадратных метров, а по количеству введенных в эксплуатацию домов. Причина этого в скрытности самих компаний, ведущих застройку пригорода. Многие из них отказываются раскрывать данные о количество «квадратов» и квартир в домах.

Опираясь на данные из открытых источников, среднего метража, данных о том, какие квартиры сегодня находятся в продаже мы можем приблизительно определить, сколько квартир сдано. Но от погрешности избежать не получится.

Отдельно отметим, что на фоне «замкнутости» ряда застройщиков, своей отзывчивостью выделились отделы продаж ADH (строит Акварели-2) и Domira Development (строит ЖК 7'я).

Довольно часто застройщиками в пригороде выступают физические лица. Поскольку имя и фамилия человека редко о чем-то говорят потенциальным покупателям жилья, в качестве застройщика в рейтинге «Минфин» прописывал название ЖК. А физлицо указывали как заказчика строительства. Исключение редакция делала, если один человек строит несколько жилищных комплексов. В таком случаи, он прописан наравне с компаниями.

Не учитывались в рейтинге дома ниже трех этажей. Также не рассматривались застройщики, которые не имеют истории: не ввели в эксплуатацию хотя бы один дом за прошлые два года или сейчас не строят минимум один новый дом.

Тенденции рынка

Как показал рейтинг застройщиков Киева, количество квартир введенных в эксплуатацию в столице, уменьшилось вдвое по сравнению с прошлым периодом. Еще отчетливее эта тенденция проявилась в пригороде.

Если сейчас в нашем рейтинге представлено 27 застройщиков, то во втором полугодии 2018 года их было 40. И если сейчас речь идет о сдаче 40 домов, то шестью месяцами ранее  – 83.

По нашим подсчетам в первом полугодии 2019 г. в пригороде завершено 4097 квартир, тогда как во втором полугодии 2018 года – 8111. Пусть в связи с информационной закрытостью строительных компаний эти цифры могут иметь некую погрешность, но тенденцию отображают.

Лидеры рейтинга

Несмотря на сокращение количества достроенных домов, лидером рейтинга, как и в прошлом полугодии, стала компания IG Group, которая ввела в эксплуатацию 5 объектов. Для сравнения, в прошлом рейтинге «Минфин» писал о том, что компания завершила работу над 12 домами. Достроенные дома находятся в Ирпене: ЖК Green Yard и Барвиха.

В обоих жилищных комплексах находятся невысокие здания. Поэтому во введенных в эксплуатацию пяти домах по подсчетам редакции имеется около 55 квартир. Несмотря на активность компании, по данным «Минфина» ее дома в этом полугодии были сданы с задержкой.

На втором месте — МИД Сервис, который сдал 4 дома в ЖК «Львівський маєток» в Софиевской Борщаговке. Застройщик сдал наибольшее количество квартир среди участников рейтинга – 441.

На третьем месте  – физическое лицо – Богдан Карпенко, который числится застройщиком ЖК Фортуна-2 в Ирпене и ЖК Модуль в Буче. В этих комплексах было сдано 3 дома в которых суммарно имеется 190 квартир.

Что, где, почем

В рейтинге представлена минимальная стоимость квадратного метра жилья в уже построенных домах. Дешевле всего можно приобрести квартиру в ЖК Гранд Виллас, который находится в Ворзеле. Цена за метр стартует от 340 долларов.

Самые дорогие «квадраты» в ЖК ColibriHouse, который находится в Ирпене. Минимальная цена за метр в доме — 683 доллара.

Отметим, что если измерять расстояние от ЖК до центра Киева по прямой, то ближе всего расположен ЖК Волошковский, расположенный в Софиевской Борщаговке – до него немногим больше 11 км. Дальше всего – обуховский ЖК Квартал Парковый, от него до центра Киева около 36 км.

Читайте также: Акции застройщиков в сентябре 

Юридические тонкости

Одна из проблем, с которыми иногда сталкиваются покупатели квартир в пригороде – продажа недостроенного ЖК от одного застройщика к другому.

Как поясняет адвокат адвокатского объединения «Констрактив Лойэрз» Александр Босенко, четкого порядка, который прямо предусматривал бы передачу жилищного комплекса от одного застройщика другому, нет. Поэтому на практике этот процесс происходит на основе договорных отношений.

Застройщики могут воспользоваться двумя способами купли-продажи ЖК. В первом одно юрлицо передает другому свои активы и пассивы. Во втором варианте юрлицо, которое строит ЖК, может не меняться — продаются корпоративные права на ЖК и меняется руководство компании.

Если застройщиком становится новое юридическое лицо, то у тех, кто приобрел жилье у предыдущего, могут возникнуть трудности. «С новым юридическим лицом покупатели должны урегулировать свои отношения путем подписания дополнительного соглашения», — поясняет Александр Босенко.

По словам юриста, может возникнуть ситуация, когда бывший застройщик передал новой компании только активы, а пассивы оставил себе. В частности, и обязательство передать квартиру в собственность покупателя.

В таком случае новый застройщик может не пожелать заключать дополнительные соглашения без дополнительных выплат. Даже в случае, если договор с предыдущим застройщиком не предусматривал дополнительных расходов.

Света мало — воды много

Выбирая жилье лучше узнать мнение тех, кто уже успел приобрести квадратные метры у выбранного вами застройщика, ведь о работе некоторых из них на форумах можно встретить много жалоб.

Жильцы часто жалуются на трудности с предоставлением коммунальных услуг. В частности, владельцы квартир в ЖК Молодежный городок (село Крюковщина) говорят о перебоях с электроэнергией и низком качестве воды. Жители ЖК Вышгород Сити Парк также жалуются на то, что из-за перепадов напряжения горит техника, а на последние этажи вода не доходит.

Инвесторы ЖК Green Yard (Ирпень) сообщают, что после сдачи в эксплуатацию их дома не были газифицированы. Кроме того, на форуме пишут об отсутствии канализации в доме – вместо нее «выгребная яма», которая может переполняться.

Покупатели недвижимости в жилищных комплексах Orange Park (село Крюковщина) и Фортуна-2 (Ирпень) сообщают о подтоплениях после дождей. В первом ЖК речь идет об околодомовой территории, а во втором, о подъездах и лифтовых шахтах. По мнению жильцов, проблема может быть в отсутствии отливов и слишком низком входе в дома.

Среди проблем, с которыми сталкиваются жители пригорода: автомобильные пробки по направлению к Киеву, отсутствие школ и детских садиков, близость домов к линиям электропередач, низколетящие самолеты.

Кроме того, если ЖК большой, его строительство может длиться еще несколько лет после введения в эксплуатацию первых домов. Все эти трудности тоже стоит учитывать при выборе жилья.