На какой недвижимости в Испании можно заработать 15% годовых

На какие объекты стоит обратить внимание инвестору, «Минфину» рассказал СЕО, генеральный директор группы компаний «Alegria» Ян Вайнрух.

Кто покупает и почему

Еще до начала пандемии эксперты прогнозировали дальнейший рост стоимости испанской недвижимости. По прогнозам аналитиков, в этом году квадратные метры там должны были подорожать еще на 3,5–5,5%. Но пандемия внесла свои коррективы.

Прежде всего, сильно просело количество сделок с иностранными инвесторами, что, в свою очередь, оказало давление и на цены. Причины тут лежат на поверхности – закрытие границ из-за covid-19 и более аккуратное распоряжение средствами со стороны потенциальных инвесторов.

В конце августа компания Knight Frank обнародовала результаты своего исследования. Эксперты опросили своих клиентов в 44 странах мира и выяснили, где люди хотят приобрести жильё. На первом месте оказалась Великобритания, на втором – Испания. Тройку лидеров замыкает Франция.

Что привлекает иностранных покупателей недвижимости в Испании? В агентстве говорят, что их клиенты отмечают качество жизни, хорошую медицину и образование, устойчивую валюту, политическую стабильность, транспортную доступность.

Кроме того, в испанских регионах, где обычно покупают недвижимость, ситуация с коронавирусом не так уже плоха, по сравнению с теми странами, где живут покупатели. Аналитики сравнивают Малагу, Аликанте, Балеарские и Канарские острова с Великобританией, Бельгией, Голландией, Францией, Германией.

Более половины опрошенных агентством клиентов считают, что цены на жильё в Испании снизятся в течение 12 месяцев, но незначительно. Большинство полагает, что не более, чем на 10%. А четверть респондентов уверены, что цены будут стабильными. 19% полагают, что недвижимость в Испании подорожает.

Однако в последние месяцы спрос на испанскую недвижимость начал восстанавливаться. Все активнее интересуются ею граждане северных стран Евросоюза и бывшего СНГ. Однако, речь пока идет больше о потенциальных покупках, нежели о реальных сделках. Поскольку границы Испания пока открыла не для всех.

Поддерживает рынок спрос со стороны местных покупателей, который не сильно изменился, по сравнению с докризисным временем. В частности, это касается вилл, таунхаусов и апартаментов с собственным участком и видом на море.

Карантинное заточение в квартирах и перспективы повторения локдауна заставили людей изменить требования к приобретаемой недвижимости. В итоге появилось очень много запросов на виллы с собственным участком или таунхаусы. Нужно сказать, что недвижимости этого сегмента, в разных вариациях и на разные кошельки, в Испании предостаточно.

Чем Испания привлекает инвестора

Недвижимость в Испании, в частности на побережье Коста-Бланка, имеет несколько очевидных преимуществ для потенциального инвестора.

Прежде всего, это возможность получить вид на жительство в стране Евросоюза. Данная программа иммиграции является одной из самых лояльных в Европе. Для того, что бы претендовать на ВНЖ, инвестору необходимо вложить €500 тыс. в любую недвижимость или ее комбинации. При этом он может сохранить налоговую резиденцию своей страны. Именно это для большинства инвесторов является основополагающим аргументом в пользу данной программы.

К слову, недавно компания iProperty Management проанализировала планировщик ключевых слов Google, чтобы определить годовой объём поисковых запросов, связанных с переездом в каждую страну мира.

Самой популярной страной для иммиграции по годовому объему поисковых запросов стала именно Испания. Условиями переезда интересовались 690 360 раз. На втором месте и третьем месте со значительным отставанием Канада (495 840) и Франция (484 800).

Немаловажным фактором для потенциальных инвесторов является возможность получения постоянного дохода в стабильной валюте — евро.

Важный плюс: большое количество инвестиционно-привлекательных объектов недвижимости остаются недооцененными, по сравнению с аналогичными объектами в таких странах Европы, как Германия или Франция.

Что выгоднее: купить и перепродать или получать ренту

Выгодно и то, и другое. Однако, есть определённые нюансы, которые обязательно нужно учитывать.

Покупка с целью перепродажи – один из самых популярных способов сохранения инвестиций. Но в Испании не все так просто. Прежде всего, существует налоговая нагрузка: приобретая любую недвижимость, покупатель вынужден заплатить налог на передачу прав собственности в размере 10%. Плюс около 2-3% потянет документальное оформление сделки. А если привлекается ипотека, то смело можно добавлять еще 1,5%.

Соответственно, покупая любое недвижимое имущество, нужно автоматически заложить 12-14% к цене перепродажи, помимо маржинальности. Купив квартиру за €50 тыс., клиент должен понимать, что ее нужно продать не меньше, чем за €56-58 тыс.

Поэтому такие сделки абсолютно непривлекательны в краткосрочной перспективе для любых инвесторов. А вот в перспективе 3-5 лет, за счет роста стоимости актива, индексации цен, клиент отобьет все потери. А если будет правильно сдавать свою недвижимость в аренду, то получит еще и хорошую прибыль.

Читайте также: Где купить квартиру у моря за €10 тыс.

Где и что покупать, чтобы заработать

Если приобретать недвижимость для сдачи в аренду, то стоит обратить внимание на недорогие €30-35 тыс. однокомнатные квартиры в спальных районах Валенсии и Аликанте. Покупая в этих городах Коста-Бланки, инвестор точно не прогадает.

Во-первых, это крупные промышленные города-порты, здесь всегда есть работа, поэтому люди съезжаются отовсюду. А во-вторых, фактор сезонности на эти квартиры не влияет, они сдаются на постоянной основе и запрос на долгосрочную аренду всегда есть.

К тому же, кризис сыграл на руку этому сегменту. Многие, кто арендовал более дорогие квартиры, решили сэкономить и переезжают в квартиры подешевле.

Стоимость аренды таких квартир около €300 в месяц. Итого получается около 8-9% годовых «грязного» дохода. Если вычесть 24% налога на прибыль от аренды и все расходы на содержание, то доходность уменьшается на 1,5-2%.

Недвижимость Валенсии и Аликанте может принести доход и в 14-15% годовых. Такую высокую прибыль обеспечивают хостелы. Для их организации инвесторы выкупают целые подъезды в зданиях и дальше переформатируют их для сдачи в туристическую аренду.

Общий бюджет, который для этого нужен, составляет примерно €350 тыс., где €300 тыс. — цена самого здания, а €50 тыс. — лицензия, ремонт, перепланировка, мебель.

Читайте также: Осенняя недвижимость: акции, рассрочки и скидки на квартиры в Киеве

Недешевое удовольствие

Покупая недвижимость, следует знать, что содержание даже небольшой квартиры в Испании обойдется в круглую сумму. Во-первых, каждый год нужно уплачивать налог на имущество.

В Испании он достаточно низкий по меркам, например, Германии или Франции. Он рассчитывается от кадастровой стоимости, а ставка зависит от объекта недвижимости и местонахождения. К примеру, налог на самые дешевые квартиры по €30-40 тыс. составит около €120-140 в год.

Следующая обязательная статья расходов — это коммунальные платежи. Их можно оценить лишь примерно. Ведь если расходы в многоквартирном городском доме потянут на €15-20 в месяц, то затраты на апартаменты с инфраструктурой могут исчисляться несколькими сотнями евро.

Счета за воду и электричество зависят от потребления.

Если недвижимость сдаётся в аренду, то требуется уплатить налог на прибыль, который для нерезидентов составляет 24%. А если к этому делу подключена управляющая компания, то за свои услуги при долгосрочной аренде она возьмет месячную плату.

Итого ежегодные расходы на содержание – обслуживание, налоги, оплату воды и электричества – составят не менее 1% от стоимости недвижимости.

Читайте также: Сколько теперь стоит аренда жилья в столице и крупных городах

Лайфхаки для инвестора

Как будет вести себя рынок недвижимости дальше, зависит от многих факторов. Что понятно уже сейчас, так это неминуемое проседание цен. Правда, коснется оно не всех сегментов, а вторичного жилья и дорогой недвижимости выше €100-150 тыс.

Наибольшее влияние пандемия оказала на вторичный рынок сегмента бизнес-класс. Если говорить на языке цифр, то недвижимость в ценовой категории от €200 до €450 тыс. евро, скорее всего, потеряет в цене до 15%. Поэтому, с покупкой данных квадратных метров лучше подождать несколько месяцев.

Имеет смысл обратить внимание на первичный рынок. Здесь дисконтов нет и не предвидится. Но в период пандемии многие застройщики и девелоперы заморозили цены и сейчас существует возможность приобрести практически готовую недвижимость по очень привлекательным ценам.

На испанском рынке недвижимости, особенно вторичном, сейчас действительно наступило время покупателя. Свои условия диктуют те, у кого на руках кеш.

Ирина Рыбницкая