Марченко: Сейчас покупать жилье в новостройке дешевле у тех, кто купил его на «котловане»

О ситуации на рынке недвижимости

Как бы Вы охарактеризовали состояние первичного рынка недвижимости в начале второго года войны?

Рынок очень сильно разделился на запад, центр и восток. На западе он самый активный: почти 100% строительных площадок возобновили свою работу, есть спрос, совершаются сделки.

В центре рынок больше мертвый, чем живой. Интерес к «первичке» слабый, строительство запущено далеко не на полную мощность. Если говорить, например, о киевском рынке, то здесь 20% объектов не возобновили работу вообще. Как для второго года войны — это достаточно большое количество.

Самая плохая ситуация, по очевидным причинам, на востоке. Здесь рынок просто мертвый.

Вы говорите, что рынок на западе самый активный. Насколько он все еще далек от довоенных характеристик?

Что касается спроса, то сейчас он составляет около 25% от довоенного. Ситуация со строительством тоже далека от той, которая была до 24 февраля 2022 года. К счастью, почти на всех объектах возобновлено строительство, но на запуск новых решаются единицы. Во Львове, скажем, таких можно сосчитать по пальцам одной руки.

На конференции «Жить на проценты» Вы говорили, что война стала своего рода тестом на честность застройщиков. Что Вы имели в виду?

До войны первичный рынок чувствовал себя очень хорошо: до 70% квартир в доме раскупались буквально за полгода после старта его строительства. Это практически рентабельность целого объекта.

Поэтому, если мы сейчас видим «коробку», а строится она именно в пределах полугода, это значит, что здесь 50−70% площади уже продано. И если объект заморожен, возникает вопрос: а где же деньги инвесторов?

Распространенное объяснение — рынок мертв, недостаточно денег, большие риски из-за войны…

Это не оправдание. Смотрите, в Киеве нет домов, где не продано 50% площади. Почему же столько ЖК не строится? Скажу по своему опыту: в Запорожье мы могли продавать 70% объекта на котловане. Когда началась война, мы приостановили строительство, но уже в августе его возобновили.

Во-первых, были деньги, привлеченные от покупателей. Во-вторых, есть рассрочка. Да, клиенты не всегда исправно погашают платежи, но все же платят. Ситуация стандартная для всех застройщиков, однако одни продолжают строить, а другие — нет. Оправдано, если кто-то снизил темпы строительства, но нельзя совсем его остановить.

Деньги у этих застройщиков точно были, но другой вопрос — куда они делись? Эта проблема болезненна для всего рынка, потому что сейчас, как никогда, важно доверие инвестора, а такие случаи его нивелируют.

Читайте также: В Запорожье нельзя продать квартиру, открыть ФОП или оформить наследство из-за закрытия реестров

О строительстве в 40 км от линии фронта

Строительный бизнес Вы начали в Запорожье. Сегодня большинство застройщиков там приостановили деятельность. Вы продолжаете строить в 40 км от линии фронта. Почему?

У нас нет другого выбора, чем достроить то, что начали, за что взяли деньги. Все наши инвесторы должны получить желаемое жилье. Самое главное — доверие людей к нам, и потерять его, разрушить авторитет нашего бренда, который мы строим с 2018 года, мы не готовы.

Вы достраиваете все объекты в Запорожье?

На 24 февраля у нас было 128 тыс. кв м недвижимости в девелоперском портфеле. Мы достраиваем все, где были продажи. Пока есть только один объект в Запорожье, который мы заморозили, но там мы не успели продать ни одного квадратного метра.

Сколько квартир в домах, которые вы достраиваете, еще не раскуплены?

По-разному. От 30% до 40% свободных квартир.

Враг до сих пор регулярно обстреливает Запорожскую область. Были ли прилеты в радиусе строительства ваших объектов, каковы последствия?

В 100−150 м от одного из наших объектов был прилет. Повреждены были окна и стены. Но мы быстро все восстановили. Кстати, мы на средства компании ремонтируем дома, пострадавшие от российской агрессии, — устанавливаем окна, строим крыши, стены. Это одно из направлений волонтерской деятельности SENSAR Development.

Если уж речь зашла о волонтерстве, какие еще есть направления в компании?

Донатим на ВСУ, покупаем и ежемесячно отправляем автомобили на линию фронта. Полагаю, что сейчас любой бизнес должен помогать приближать победу.

Сколько в общей сложности стройплощадок работают в Запорожье? И насколько жесткая идет борьба между девелоперами за клиента?

В целом, на рынке до войны работали около 10 компаний. Но сейчас из тех, кто строит, остались мы и еще одна компания. Но борьбу за клиента разворачивают и те, кто только делает вид, что строит. Именно они чаще всего манипулируют ценами, устанавливая безумные скидки. Но если продавать то, чего нет, — то можно и за бесценок. Но если ты действительно строишь, то смысла в этом нет. Мы не опускаем цены и не продаем себе в минус. Сейчас мы строим больше на перспективу.

С лета застройщики массово повысили цены. В Запорожье, где рынок и так остался без покупателя, цены тоже повышали?

Застройщики не могли не реагировать на рост курса валют и инфляцию. Соответственно, прайсы на квадратный метр выросли на 30% и больше. В Запорожье, несмотря на отсутствие покупателя и повышенные риски, цена недвижимости тоже выросла. Мы повысили цену примерно на 20%. Если раньше квадратный метр стоил 27 тыс. грн, то сейчас — 33 тыс. грн.

Каковы Ваши планы по дальнейшему строительству в Запорожье?

На сегодняшний день по всем участкам, которые у нас есть, мы готовим документы, формируем проекты, оформляем разрешения. Мы будем строить в Запорожье. Ведь, кроме бизнеса, это еще и наша Родина.

Читайте также: Как изменились цены на новые квартиры: Киев «плюс» 35%, Львов — «плюс» 80%

Как выживать строительной компании во время войны

С началом войны Вы переехали во Львов. Когда и почему было принято решение о выходе на львовский рынок?

Когда мы уезжали из Запорожья, я сказал жене, что не вернемся домой, пока не начнем строить во Львове. Это было четкое принципиальное решение. На месте я убедился в том, что в западном регионе, слава Богу и ВСУ, нет активных боевых действий. А люди с востока и юга, у которых потери от российской агрессии, вынуждены были переехать, и большинство из них выбрали Львов. Поэтому нужно строить, потому что люди должны где-то жить. Далеко не все хотят уезжать из Украины, и я этому очень рад, потому что сам такой — хочу и буду оставаться в своей стране. К тому же, здесь есть большой потенциал, ведь Львов всегда был перспективным, а с войной вообще стал экономическим центром страны.

Откладывать планы в долгий ящик я не стал, быстро изучил рынок, и уже в апреле мы подписали документы на участок.

Конкуренция во Львове сейчас большая. Чем вы берете клиента?

Мы хоть и начинаем во Львове с чистого листа, но в строительстве — далеко не новички. Мы пять лет выстраивали бренд, заботились о репутации, авторитете, и это не проходит мимо внимания покупателей. Плюс, я не знаю другие не местные компании, которые начали строительство во Львове за последний год. Это тоже показательно. И, конечно, новые вызовы заставляют искать и внедрять другие подходы. Мы нашли своего клиента. Объект начали строить в ноябре, сейчас 70% его уже продано. Что интересно, 80% наших клиентов — не местные жители.

Говоря о новых подходах, что Вы имеете в виду?

Еще до войны мы предложили нашим клиентам ремонты «под ключ». Потом — еще и взяли на себя управление квартирами, сдачу их в аренду и сервисное обслуживание.

Когда началась война, мы поняли, что это наша сильная сторона. В самом Запорожье, кстати, цена на аренду жилья сильно выросла, потому что 70% региона оккупированы, и все люди съехались в областной центр.

В Запорожье, в 40 км от фронта, цена была на уровне Львова. Потому тема со сдачей в аренду хорошо сработала. Большую ставку на нее делаю и во Львове. Сейчас мы с партнерами разработали отдельную линейку Smart Line по строительству доходных домов. Такое здание мы даже проектируем в Киеве.

Читайте также: Недвижимость, валюта, депозиты: что изменится на основных рынках этой весны

Сколько и на чем могут заработать инвесторы

Львиную долю клиентов первичной недвижимости до войны составляли пакетные инвесторы. Присутствуют ли они сейчас на рынке?

Пакетных инвесторов меньше, но они присутствуют. Они несколько иначе подходят к инвестициям. Во-первых, изменилась конечная цель. Раньше недвижимость покупали именно под сдачу или на перепродажу. Сейчас, в основном, как запасной плацдарм для себя, но пока не понадобится, пусть сдается в аренду. Во-вторых, инвестор существенно снизил чек. Если раньше в недвижимость заходили с $1 млн, то сейчас бюджет в $200−250 тыс.

Пакетные инвесторы, которые разметали квартиры на ранних стадиях строительства, теперь могут конкурировать с девелоперами за клиента? Испытывают ли застройщики давление вторичного рынка недвижимости — в частности, и «новой вторички»?

Этот вопрос всегда был актуальным. На сегодняшний день ситуация стала немного хуже. Жилье, которое начали строить до войны, в процессе строительства подорожало на 30%. Инвестора, который купил его на котловане, это не смущает, он купил условно за $1 тыс. Когда застройщик готовое жилье будет продавать за $1,5 тыс., инвестор может спокойно продать его за $1,3 тыс. и все равно быть в выигрыше.

Для конечного клиента вторичная первичка более выгодная. Но это вопрос года-двух, когда достроят дома, замороженные во время войны, и с рынка вымываются объекты «вторичной первички».

На какую доходность можно сегодня выйти, инвестируя в недвижимость?

Доходность сильно зависит от расположения объекта. Если говорить о Киеве, то доходность здесь существенно упала, и сейчас это, скорее, вопрос перспективы. На западе Украины доходность может достигнуть даже 15% годовых в гривнах при идеальных раскладах — хорошее место, маленькая площадь, высокая занятость и посуточная аренда. Если говорить о перепродаже, то это где-то в районе 20% в долларах.

Война проявила некоторые невыгодные стороны недвижимости — низкая ликвидность, проседание доходности и т. д. Восстановит ли недвижимость статус популярного инвестиционного инструмента для украинцев?

Уверен, что восстановит. Главная причина безумной популярности недвижимости среди украинцев, как инструмента инвестиций, — низкий уровень финансовой грамотности и осведомленности в инвестиционных инструментах как таковых. По большому счету, культура инвестирования у нас только зарождается. Мало кто разбирается в криптовалютах, фондовом рынке, акциях, облигациях и т. д. А недвижимость как была понятной и надежной, так и останется.

Почему цены не упали с преодолением коррупции ГАСИ

Как повлияют на рынок законодательные изменения, в частности, новый порядок привлечения средств инвесторов?

В целом, я положительно отношусь к тем законодательным изменениям, которые сейчас предлагаются на рынке. Заморозка 10% объекта до ввода в эксплуатацию — это достаточно правильная формула, как и регистрация каждой будущей квартиры в реестре вещных прав.

Это увеличивает ответственность застройщиков и уменьшает риски для инвесторов. И самое главное, мы устраняем с рынка шарлатанов, которые «кидают» инвесторов и бьют по имиджу целой отрасли. Особенно сейчас это актуальный вопрос. Масштабы поврежденной или разрушенной военной агрессией РФ недвижимости в Украине просто поражают: к концу 2022 года приблизительное ее количество составляло более 170 000 объектов. Это все нужно будет восстанавливать. Поэтому очень важно, чтобы законодательно рынок был защищен.

Какое законодательное новшество Вы считаете достижением строительного рынка?

Самое главное достижение строительного рынка — реальная реформа ГАСИ. Ранее этот орган был рассадником коррупции. Застройщик должен был платить 5$/кв м, чтобы получить разрешение на строительство, и еще столько же — за ввод в эксплуатацию — это была такая «официальная благодарность». Сегодняшний ДИАМ и его руководство — это реально структура и команда, которым удалось побороть коррупцию. По собственному опыту скажу, что не заплатил ни одной гривны «благодарности», хотя решались вопросы на сотни тысяч долларов.

Почему тогда участники рынка говорят, что коррупционная составляющая в строительстве составляет 10−20% от цены квадратного метра?

Кроме ГАСИ, были и есть еще и другие учреждения. Например, местные органы — в некоторых регионах добиться от них чего-то очень тяжело. Если говорить о Львове, то здесь довольно непростой совет, но ноль коррупции. Если у тебя все хорошо с документами, то никаких проблем не возникает. Но есть еще и третьи — РГК (газовые сети) и облэнерго. Потому все зависит от региона, где ты строишь.

Читайте также: Чего ждать рынку недвижимости весной 2023 года

О возможности массовых банкротств застройщиков и ценах

Каким будет 2023 год для рынка недвижимости?

Еще никогда рынок недвижимости не был столь зависимым от внешних факторов. Первое, что мы ждем, — победы. А пока надо всем делать свое дело и прилагать максимум усилий для поддержки экономики. Еще один фактор, который тоже негативно влияет, — это то, что люди забрали деньги «под матрасы». Да, доходы уменьшились, но это не значит, что денег нет. Если бы люди отнесли в банки, вложили в строительство, все заработало бы гораздо быстрее.

Что будет с ценами?

Если доллар не прыгнет, то с ценами ничего не произойдет. Сейчас цены вышли на плато, стабилизировались. Некуда им расти, тем более, при таком низком спросе.

Некоторые эксперты заявляют о возможности массового банкротства строительных компаний. Насколько, по Вашему мнению, это реально?

Он уже начинается. К осени мы увидим, кто реально работал, а кто — обманывал. Масштабы девелоперопада могут быть огромными. И это трагедия. Единственное, что может это предотвратить, — появление огромного платежеспособного спроса на жилье.

Возлагаете ли в этом контексте надежды на государственные программы льготной ипотеки?

На будущее — да. Но бюджет этой программы и распространенность ее на «первичку» не вселяют большой надежды. Надеюсь, что сейчас программа пока работает в тестовом режиме и потом будет запущена в больших масштабах.

И последнее — на что обращать внимание инвесторам сегодня, чтобы выбрать застройщика, с которым в дальнейшем не будет проблем?

Самый важный критерий — кто строит и как строит. Вы просто приезжайте и посмотрите, что изменилось. Возьмите объекты, которые были у застройщика на 23 февраля 2022 года, и посмотрите, что изменилось на сегодняшний день.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

Проверено:

основатель SENSAR Development Марченко Марк

SENSAR Development