Застройщиков обяжут 10 лет ремонтировать жилье за свой счет: что реально получат новоселы

О каких недостатках может идти речь? В Минразвития сообщили, что к ним относятся, в частности, проблемы с конструкциями, крышей, фундаментом, другими элементами дома. Выявившим их владельцам жилья придется заказать обследование здания у сертифицированного специалиста и предоставить его результаты застройщику. Тот обязан в течение 30 дней предложить способы и сроки устранения недостатков.

По словам столичного риелтора и юриста Ирины Луханиной, новые гарантии могут повлиять на стоимость недвижимости, плюс — на практике может всплыть немало нюансов использования такой опции.

«Минфин» разбирался, как будет работать гарантия на новостройки.

Читайте также: Ловушка второй квартиры: куда инвестировать 50 тыс. долларов за рубежом

Гарантии на крышу, стены и трубы

10 сентября Кабмин сообщил, что поддержал инициативу Министерства по делам общин, территорий и внутренне перемещенных лиц о внедрении как минимум 10-летней гарантии на качество новых объектов недвижимости — от момента их сдачи в эксплуатацию.

Новые правила заработают после внесения изменений в Гражданский кодекс и Законы «О регулировании градостроительной деятельности» и «О защите прав потребителей». Для этого правительство должно подать в Раду соответствующий законопроект с перечнем изменений. Отметим, что пока такого проекта нет, профильное министерство над ним только работает.

Замминистра по делам общин, территорий и ВПО Наталия Козловская так пояснила готовящиеся нововведения: «Человек, покупающий недвижимость, должен быть защищен не только на момент ее приобретения. Мы предлагаем запустить как минимум 10-летнюю гарантию на качество объекта.

Если в течение этого времени собственник обнаружит недостатки, которые влияют на эксплуатационную пригодность недвижимости, он сможет требовать от заказчика строительства их устранить. Если собственник устранит недостатки самостоятельно, заказчик должен возместить эти затраты".

В течение «гарантийного срока» за качество новостроек будет отвечать заказчик строительства или его правопреемник. Новые правила будут касаться завершенных объектов, принятых в эксплуатацию (за исключением тех, что построены на основании строительного паспорта и отдельных объектов с незначительными последствиями СС1, работы на которых выполнялись хозяйственным способом). Проще говоря, под новые гарантии попадет большинство серийных новостроек, кроме тех, что сооружают небольшие частные застройщики под видом «индивидуального строительства» или «дачных домиков».

В профильном министерстве пояснили алгоритм «гарантийного обслуживания» домов:

• Выявив недостатки, владелец недвижимости сообщает о них заказчику строительства.
• Принимаются только претензии по качеству, влияющие на эксплуатационную пригодность недвижимости (проблемы с конструкциями, крышей, фундаментом и т. д.). Как показывает практика, устранение таких недостатков является одним из самых дорогих, и часто просто не по карману жильцам.
• Выявленные недостатки должны быть подтверждены экспертизой и отчетом сертифицированного специалиста. Пока неясно, кто должен платить за такие работы, ведь стоят они недешево. Не исключено, что как минимум на первом этапе оплачивать экспертизу придется собственникам недвижимости, но позже они могут потребовать включить эти расходы в компенсацию от застройщика.
• Заказчик строительства в течение 30 дней должен предложить, как и в какие сроки устранить недостатки, или дать обоснованный отказ.
• Собственник недвижимости согласовывает предложенный способ или же от него отказывается (на это отведут 7 дней).
• После согласований заказчик строительства устраняет недостатки в оговоренные сроки.
• Владелец может устранить недостатки самостоятельно или с привлечением других специалистов. В этом случае заказчик строительства должен полностью компенсировать затраты на ремонт.

«Покупателям подобные гарантии действительно нужны. Причем речь идет не о криво установленной двери или поцарапанном подоконнике. Проблемы с фасадом, кровлей, фундаментом, гидроизоляцией, инженерными системами невозможно достоверно выявить при покупке квартиры. Иногда они всплывают только через несколько лет, а их устранение стоит, мягко говоря, недешево», — отмечает Ирина Луханина.

«Вот только последние два кейса. В одном из новых ЖК у владельцев двухъярусной квартиры подтекает крыша, из-за чего уже испорчен дорогой ремонт. В другой новостройке проблемы с подземным паркингом — после дождей там сыреют стены. Скорее всего, проблема с гидроизоляцией. Понятно, что устранять все это жильцам придется за свой счет, а бюджеты на такие работы просто зашкаливают. Поэтому запуск гарантий на такие „капитальные проблемы“ существенно облегчит жизнь владельцам квартир», — добавил глава агентства «КиевДомСервис» Андрей Романов.

Но как гарантии на новостройки могут сработать на практике?

Читайте также: Сдаете квартиру за 15 тыс. грн в месяц: сколько придется отдать государству

Нюансы «сервисного обслуживания»

Эксперты, с которыми пообщался «Минфин», говорят: многое будет зависеть от того, как законодатели выпишут особенности «гарантийного обслуживания» многоэтажек.

«Важно, что воспользоваться гарантией должен иметь возможность не только первый покупатель квартиры у застройщика, но и следующий собственник, который приобрел ее уже на вторичном рынке», — отмечает Луханина.

Она также задается вопросом, кто будет выполнять гарантийные обязательства через семь, восемь или десять лет, если компания, которая строила дом, к этому времени уже закроется или у неё не будет активов?

«Можно записать в законе право собственника потребовать ремонт или вернуть потраченные на него деньги. Но если взыскивать их не с кого, владельцу квартиры от этого права будет немного пользы. Поэтому вместе с десятилетней гарантией должен появиться понятный механизм, который обеспечит её деньгами: страхование ответственности, гарантийный фонд, резерв или другой инструмент, не зависящий от того, существует ли через десять лет конкретное юридическое лицо.

Если такой механизм появится, это действительно усилит защиту покупателя. А для девелопера качество дома перестанет заканчиваться в тот день, когда покупателю передали ключи. Если же финансового механизма не будет, всё окажется значительно прозаичнее: гарантия есть на десять лет, а гарант — пока существует", — отметила Луханина.

С ней согласен и Романов. «Как сейчас могли бы востребовать гарантии жильцы домов „Аркады“ или „Укрбуда“, если самих компаний уже давно нет на рынке. Если законодательно не пропишут механизм „гарантий на гарантии“, на практике рабочего механизма не будет», — уверен эксперт.

У застройщиков — свой интерес. По словам руководителя департамента маркетинга компании «Альянс Новобуд» Ирины Михалевой, важно, чтобы в подзаконных актах были четко разграничены строительные недостатки, естественный износ, ненадлежащая эксплуатация дома, вмешательство собственников в конструкции и повреждения вследствие военных действий.

«Также нужно определить прозрачный порядок проведения экспертизы и обжалования ее результатов. Без этого есть риски длительных споров между собственниками, управляющими компаниями, подрядчиками и заказчиками строительства», — отметила Михалева. То есть уже сейчас понятно, что компенсировать «все подряд» застройщики не намерены.

Что будет с ценами на «гарантийные квартиры»

Запуск гарантий на новостройки может повлиять и на ценники на жилье, причем как на первичке, так и на вторичке.

«Скорее всего, за нововведения придеться доплачивать самим покупателям. Любые дополнительные обязательства застройщика стоят денег. Контроль качества строительства, устранение дефектов в течение десяти лет, экспертизы, возможные судебные расходы — бизнес будет это учитывать», — говорит Ирина Луханина.

При этом большой наценки на квадратные метры она не ожидает, поскольку рыночная стоимость зависит не только от себестоимости и предполагаемых расходов застройщика, но и в первую очередь от реального платежеспособного спроса и конкуренции.

«Поэтому часть дополнительных расходов может попасть в цену, а часть — девелоперу придется взять на себя», — говорит Луханина.

Руководитель департамента маркетинга компании «Альянс Новобуд» Ирина Михалева считает, что резкого подорожания жилья в новостройках из-за запуска гарантий не будет. При том определенные затраты со стороны застройщиков могут понадобиться на формирование резервов на гарантийное обслуживание, дополнительный контроль качества, страхование ответственности и документальное сопровождение обращений. «Но в общей структуре себестоимости строительства это не должно стать определяющим фактором ценообразования», — сказала «Минфину» Михалева.

Что касается вторички, то тут могут быть изменения по ценникам на квартиры в так называемых старых новых домах, то есть построенных не так давно, но уже вышедших на вторичный рынок недвижимости.

«Представим два похожих ЖК одного возраста. В одном ещё действует гарантия, застройщик работает, и понятно, к кому обращаться в случае серьёзных проблем. В другом — компания давно исчезла и предъявлять претензии фактически некому. Для покупателя это уже два разных по качеству актива, даже если сами квартиры внешне похожи», — поясняет Луханина. То есть на вторичном рынке квартира «с гарантией», скорее всего, будет стоить дороже, чем без таковой. Риелторы говорят, что разница в цене может достигать 7−10%, а это как минимум несколько тысяч долларов.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки