Как оформить договор купли-продажи недвижимости, когда не работает госреестр

Право собственности на недвижимость согласно законодательству возникает с момента государственной регистрации такого права. Соответственно, отключение реестра фактически означает невозможность завершения сделки купли-продажи и приобретения права собственности.

К тому же ограничиваются возможности покупателя проверить, действительно ли продавец является собственником недвижимости.

Но в нынешней ситуации у некоторых собственников возникает необходимость продать свою недвижимость, для минимизации рисков или из-за затруднительного финансового положения, а некоторые участники рынка хотят вложить средства в недвижимость, осознавая все риски.

Как купить или продать недвижимость

В таком случае стороны могут согласовать определенные договорные механизмы, позволяющие продавцу получить часть или даже все средства за недвижимость, а покупателю — обязательство продавца продать объект недвижимости, когда такая возможность появится.

Но будет ли такое обязательство обеспечено возможностью принудительного исполнения? Вряд ли. Вероятно, можно лишь обеспечить возможность возврата уплаченных средств и платы за их использование, а также определенных штрафных санкций.

Следовательно, в зависимости от конкретных обстоятельств сделки, собственников имущества и покупателей, есть значительное количество юридических и практических механизмов, которые помогут добросовестным сторонам сделки реализовать их волеизъявление с контролируемыми рисками, на которые стороны идут заведомо.

Читайте также: По закону военного времени: как будут наказываться за завышенные цены на аренду жилья

Как уменьшить риски заключения сделок с недвижимостью

Можно осуществить определенную защиту от недобросовестных действий и проверку объекта (due diligence).

Есть реальные механизмы, позволяющие сторонам чувствовать себя защищенными в таких обстоятельствах, например, определенные виды ограничений для недвижимости, значительные санкции, гарантийные письма сторон об осознании действий и отсутствии претензий друг к другу после окончания военных действий, безотзывные доверенности или выбор юрисдикции, где может быть разрешен потенциальный спор.

Существует значительное количество документов и других доказательств, которые могут свидетельствовать о законности или незаконности владения недвижимостью продавцом.

Для тех же участников правоотношений, которые стремятся к максимальной юридической защите и предсказуемости транзакции, целесообразно подождать возобновления работы реестров.

Когда и как возобновится работа реестров

Кабинет Министров Украины издал постановление (№ 209 от 6 марта 2022 года), в котором указываются особенности государственной регистрации юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований, а также регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений.

Надеемся, что в скором времени появится список лиц, которым будет предоставлен доступ к реестру, а также условия и особенности проведения регистрационных действий.

Читайте на «Цензор.НЕТ»: Украинцы интересуются жильем на западной Украине. Почему не стоит покупать недвижимость до завершения войны

15 марта 2022 принят Закон «О создании резервных копий государственных информационных ресурсов и защиты информации в условиях действия военного положения».

Можно ожидать, что вскоре работа реестров будет возобновлена на определенных территориях и с определенными ограничениями, требуемыми условиями военного положения.

Также стоит отметить, что даже после возобновления работы реестров необходимо будет более тщательно относиться к оформлению сделок с недвижимостью с учетом всех обстоятельств и условий военного положения.

К примеру, можно ждать более активного использования ст. 233 Гражданского кодекса Украины, которая устанавливает правовые последствия сделки, совершенной лицом под влиянием тяжелого для нее обстоятельства и на крайне невыгодных условиях.

Такая сделка может быть признана судом недействительной независимо от того, кто был ее инициатором. Поэтому следует очень осторожно и подробно подходить к избранию механизма отчуждения и условий договора для минимизации этого фактора.

Участники гражданских правоотношений даже в условиях военного положения могут найти законные пути реализации своего волеизъявления по купле-продаже объектов недвижимости.

Однако они должны объективно оценивать свою готовность работать в условиях повышенных рисков, что найдет свое отражение в цене объекта.

Поэтому при отсутствии чрезвычайно затруднительного положения продавцы, очевидно, будут ожидать стабилизации рынка, что позволит получить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.