Коттеджи, REIT, апартаменты: сколько можно заработать на недвижимости и где покупать

Не жильем и коммерцией едиными: в какую недвижимость могут инвестировать украинцы

Юрист, руководитель и сооснователь сервиса Monitor.Estate Владимир Копоть считает, что первое, что стоит учесть инвестору, который намерен вложиться в недвижимость, это:

• риски — средства должны быть сохранены, заработок может быть небольшим, но он должен быть;
• инвестиции в недвижимость — это игра «в долгую». Подход «купить, чтобы сразу продать» — это, скорее, спекуляция, а не инвестиция, ведь получать таким образом пассивный доход вряд ли удастся.

Спектр инструментов инвестирования в доходную недвижимость достаточно широкий. К ним относятся жилье, коммерция, зарубежная недвижимость, земля, REIT-фонды и т. д. Владимир Копоть остановился на особенностях, доходности и недостатках нескольких самых популярных направлений.

• Жилая недвижимость в аренду.

Цена входа — от 750 $/кв м. Доходность — 6−7%. К преимуществам относится наличие физического объекта, ежемесячная выплата. Среди недостатков: амортизация, изменение курса валют.

• Коттеджные дома.

Цена входа — от $55 тыс. за объект. Доходность — 10−15%. Преимущества: наличие физического актива, прогнозируемый рост цены актива от 30% от начальной цены, возможность аренды. Недостатки: доход зависит от работы управляющей компании и спроса на объект.

• Земельный участок.

Порог входа — в среднем оценивается от $3 тыс. за гектар, хотя все зависит от участка. Доходность от арендной платы составляет 7−8%, но конечная цель — через 4−5 лет продать актив, если он, по оценкам аналитиков, вырастет, по меньшей мере, в два раза.

Среди преимуществ: наличие физического актива, прогнозируемый рост стоимости до 70% от первоначального, вечный актив.

К недостаткам относится то, что доходность зависит от работы управляющей компании и местонахождения участка, плодородия его почв.​​

• Апартаменты в гостиничных комплексах.

Цена входа — в среднем от 2 500 $/кв м. Прогнозируемая доходность — 12−15%.

Преимущества: у инвестора есть право собственности на объект. Также он имеет право пользоваться апартаментами для отдыха. Плюс ежемесячная выплата в районе $600.

Обязательно заключается договор с управляющей компанией, которая будет заниматься активом.

К недостаткам можно отнести то, что доход зависит от работы управляющей компании и от сезонности. Не во всех регионах Украины загруженность круглогодично составляет 90%, ориентироваться стоит на 50−60%.

• REITы

Цена входа в украинских реалиях — от $5,5 тыс. Инвестор покупает сертификат на владение квадратными метрами, права собственности на объект нет. Прогнозируемая доходность — 8−10%.

Из преимуществ то, что такие REITы работают с коммерческой недвижимостью, где уже есть арендаторы с заключенными договорами аренды на долгие 20−30 лет. Доходность инвестора рассчитывается не только из арендной платы, но и от выручки арендаторов. Соответственно, если цены товаров и услуг растут, то и доходность инвестора увеличивается.

Из недостатков — нет гарантий как возврата основной суммы инвестиций, так и получения каких-либо доходов из-за валютных рисков, изменения рыночной стоимости объекта и т. д.

• Потребительские общества.

Цена входа — от 10 тыс. $/кв м. Заключается бессрочный договор. Инвестор становится, по сути, членом общества, и компания занимается управлением объектом, в котором есть его доля. Доходность — 12−15%.​​

Из преимуществ — объектом управляет преимущественно крупный гостиничный оператор, у которого уже есть собственный бренд и большой опыт. Выплата может производиться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно — зависит от договоренностей.

Недостатки — доход зависит от работы управляющей компании и сезонности.

Чтобы правильно оценить привлекательность того или иного объекта, с точки зрения инвестирования, следует оценить его по таким основным параметрам, как цена, локация, риски, финансовая модель, управляющая компания.

Кроме того, на эффективность инвестирования влияет прибыльность, расходы, скрытые платежи, период окупаемости, маркетинг, налоги.

Важно также определиться со стратегией инвестирования: пассивная или активная, краткосрочная или долгосрочная, агрессивная или консервативная, денежный поток или капитализация, уровень толерантности к рискам.

«Если вы инвестируете в недвижимость Дубая, то это агрессивная, краткосрочная стратегия. Если в Буковеле или Яремче, это консервативная долгосрочная стратегия, и здесь однозначно о денежном потоке», — пояснил Владимир Копоть.

Читайте также: Бюджетные инвестиции в недвижимость: как стать владельцем 3 кв м и получить доход от 8% годовых

Инвестиции в «квадраты» на Западе Украины: сколько можно заработать

Ситуацию на украинском рынке недвижимости Марк Марченко, CEO, основатель SENSAR Development, оценивает как сложную. В то же время, говорит, что выгодно вложиться и хорошо заработать есть возможность, особенно на «квадратах» в западных регионах страны, куда сегодня переместился центр спроса.

«На сегодняшний день мы достраиваем наш первый комплекс, который начали строить в ноябре прошлого года. Это Smart House во Львове, в котором в наличии смарт-квартиры площадью от 13 кв. м. Также ведется строительство Smart Hill в Яремче — это большой объект, почти 11 тыс. кв. м. В следующем году планируется еще два проекта, в которых планирование также стартует от 12−13 кв м. Кроме малого метража, их преимуществом является наличие гостиничного оператора. Под его управление инвестор может отдать свои апартаменты, или же использовать их для собственного проживания», — рассказал Марк Марченко.

На формате «смарт» компания сосредоточилась не случайно — на самом деле, такой запрос диктует рынок. По словам CEO, основателя SENSAR Development, война ударила по доходам населения, люди меньше готовы вкладывать в «квадраты» и меньше платить за аренду.

«Инвестиции в недвижимость трансформировались. Если до войны популярны были квартиры от 30 кв м, то сейчас акцент на апартаментах, гостиничных номерах от 13 кв м. Минимальный вход с $36 тыс. уменьшился до $20 тыс. Люди не готовы долго ждать возврата инвестиций, срок окупаемости с 11 лет сократился до 7, а доходность с 9% выросла до 12%», — подчеркнул Марк Марченко.

Всех этих цифр, по словам эксперта, вполне можно достичь, если учесть, что тренд на недвижимость сместился на запад Украины. Спрос на жилье — высокий, загруженность комплексов даже летом этого года достигла 90−100%, что является рекордом за все времена. Зимой ожидается, что этот показатель будет на уровне 60−70%.

Кроме того, инвесторы могут рассчитывать не только на пассивный доход от сдачи в аренду. Есть еще доходность от перепродажи.

«Приведу конкретный пример: в Smart House, строительство которого мы начали в середине ноября прошлого года, продажи стартовали с $1 500−1 600 за кв м. Сегодня у нас продано все, осталось пять квартир, которые мы резервировали за собой, и сегодня мы их выкладываем по $2 000 за кв. м. То есть доходность на спекулятивной истории составляет около 30%», — посчитал Марк Марченко.

В заключение он отметил, что изучив многие зарубежные рынки, не нашел такой маржинальности, как в Украине. Эксперт считает, что это верное решение — инвестировать в недвижимость Украины. Для украинцев это проще, понятнее, ближе. Главное — найти надежного, добросовестного застройщика.

Читайте также: Одесса и Харьков догоняют Киев: в каких городах Украины больше всего покупают жилье

10+1 причина купить недвижимость в Дубае

Недвижимость в Дубае — сегодня лакомый кусок для инвесторов из многих стран мира. Об этом красноречиво свидетельствуют объемы инвестиций в рынок. Константин Писаренко, фаундер The Capital, привел последнюю статистику. Только за 10 месяцев 2023 года в Дубае было совершено 100 тыс. сделок по продаже недвижимости на сумму $83 млрд, уже на данный момент можно говорить о приросте в более $11 млрд, по сравнению с успешным 2022 годом.

«Часто рынок недвижимости Дубая обвиняют в том, что он „раздут“ и может провалиться, став своеобразным пузырем. Но Bubble Index от UBC Global свидетельствует совсем о другом — рынки Дубая и Варшавы, наоборот, являются одними из самых сильных, у которых есть самый большой запас для роста», — говорит Константин Писаренко.

Сейчас Дубай создал очень интересные условия для инвесторов: покупая недвижимость на сумму от 2 млн дирхамов (это примерно 570 тыс. долларов), можно получить Золотую визу для себя и всей семьи. Параллельно инвестор приобретает статус финансового резидента страны, что дает ему право регистрировать компанию и заниматься бизнесом.

Эксперт обратил внимание, что в 2023 году инвестиции в рынок недвижимости Дубая приобрели несколько другие особенности. В частности, 80−90% мер рассчитаны на то, чтобы играть «в долгую» — от 15−20 месяцев.

«Сейчас схема „зашел, через 3−6 месяцев продал“, как это было раньше, не работает», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, 80% объектов могут не принести прибыли в первый год: необходима глубокая аналитика, включающая локацию, сроки инвестирования, условия плана оплаты и многое другое.

«Мы делаем предварительную аналитику каждого дома, чтобы было понятно, есть ли смысл в него заходить, или лучше приобрести уже что-то готовое, что есть рядом», — подчеркнул фаундер The Capital.

Относительно дивидендов, которые может принести недвижимость Дубая от сдачи в аренду, эксперт называет максимум 30% — это дает так называемый «дубайский флиппинг», то есть покупка недвижимости в устаревшем фонде с обязательным капитальным ремонтом перед сдачей в аренду. От классических моделей краткосрочной и долгосрочной аренды можно рассчитывать на доход в 8−12% и 6−8% соответственно.

Среди других преимуществ, которые получит инвестор в дубайские «квадраты», по сравнению с европейскими, Константин Писаренко выделил следующие:

• низкие налоги — 4%, по сравнению с 5−45% в странах Европы;
• отсутствие финмониторинга;
• срок заключения сделки — от 1 часа;
• быстрая окупаемость — до 15 лет;
• возможность рассрочки под 0%;
• вариативность расчетов — официальный SWIFT платеж 0,5−1% до 7 рабочих дней, наличные — до 6% несколько часов.

«Еще одним несомненным преимуществом инвестиций в недвижимость Дубая также являются низкие риски. Дубай входит в ТОП-10 самых безопасных городов мира. Украинский инвестор сегодня как никогда понимает цену этому», — резюмировал Константин Писаренко.

Читайте также: Покупка наугад и перепродажа невыкупленных метров: как стать владельцем жилья в Дубае