Киевгорстрой возвращается: что ждет инвесторов и рынок новостроек

18 ноября Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку согласовала выпуск новых акций КГС на сумму 2,56 млрд гривен. Ранее за увеличение уставного капитала компании на эту сумму путем эмиссии акций с их последующим выкупом проголосовал Киевсовет. Таким образом, доля Киева в бизнесе застройщика достигнет 99,87% (ранее — 80%), то есть по факту он станет полностью коммунальным.

В КГС разрабатывают план реструктуризации долгов перед подрядчиками, по которому средства будут направляться не на погашение старой задолженности, а в первую очередь на достройку жилья.

Как сообщил глава наблюдательного совета «Киевгорстроя» Владислав Андронов, средства, полученные от дополнительной эмиссии акций, пойдут исключительно на возобновление строительства.

На балансе «Киевгорстроя» — 24 стройплощадки и более 120 домов разной степени готовности. Покупатели квадратных метров от КГС ждут новоселья уже несколько лет. По словам руководителя компании Alliance Novobud Ирины Михалевой, если «Киевгорстрой» снова начнет работать, инвесторы получат свое жилье, и в целом это будет позитивным сигналом для рынка.

Однако, по оценкам собственника агентства недвижимости КиевДимСервис Андрея Романова, на завершение работ на недостроенных объектах КГС нужно намного больше озвученных 2,56 млрд гривен — порядка 20 млрд. Поэтому быстрого решения проблемы с недостроями, скорее всего, не будет. Эксперты также не исключают, что покупателям предложат доплатить за уже купленные квадратные метры, ведь себестоимость строительства за время простоя КГС заметно выросла.

Почему КГС перестал строить и когда снова начнет

До войны компания «Киевгорстрой» считалась одним из самых надежных столичных застройщиков. «Съедим этот кирпич, если не достроим хотя бы один дом» — был одним из главных рекламных слоганов компании в то время.

Однако уже в 2022 году десятки покупателей квартир в ЖК «Чаривне мисто», возмущаясь задержками со сдачей объекта в эксплуатацию, «сервировали» под офисом КГС тарелки с кирпичом, еще не догадываясь, что ждать новоселья им придется еще очень долго.

«Киевгорстрой» практически с начала войны — в системном кризисе. В 2022 году работы на многих объектах КГС были остановлены. А весной 2023 года тогдашний президент компании Игорь Кушнир публично признал, что компания больше не в состоянии строить.

На тот момент уже висело более 360 млн гривен долгов инвесторов, которые прекратили платить за купленные в рассрочку квартиры. Плюс по компании ударили общие для строительной отрасли проблемы — война, резкий спад спроса на жилье в новостройках, нехватка финансовых средств и др. Добавили проблем и громкие коррупционные скандалы. По данным Bigus.Info, компания отдавала подряды приближенным к руководству подрядчикам, а президент КГС Игорь Кушнир, якобы, даже сумел вывести элитную землю в столице под собственный коттеджный городок.

Впрочем, впоследствии аудит «Киевгорстроя» особых схем в работе компании не нашел. Зафиксировал лишь стойкое ухудшение финансовых показателей. Так, с 2019 по 2022 годы чистый доход компании снизился более чем на 40%, а операционные затраты, наоборот, выросли — с 86,6 млн гривен в 2019 году до 201,6 млн гривен в 2022 году. Поэтому, если в 2019 году КГС получил прибыль 35,1 млн гривен, то уже в 2020-м — был в минусе на 54,9 млн гривен.

Эксперты говорят, что проблем «Киевгорстрою» добавила передача недостроев обанкротившейся ранее компании Укрбуд, работы на которых потребовали огромных дополнительных вливаний.

За последние годы в КГС поменялось руководство, а также появился план по возвращению на рынок.

В прошлом году Киевсовет проголосовал за увеличение уставного капитала компании на 2,56 млрд гривен, а недавно на эту сумму были выпущены дополнительные акции. В компании ранее подсчитывали, что за эти деньги смогут достроить 6 ЖК в 2025 году, и еще четыре — в 2026 году. Но поскольку процесс докапитализации затянулся, сроки, судя по всему, будут сдвинуты.

На вопрос «Минфина» — когда компания возобновит работы на стройплощадках и какие ЖК станут достраивать в первую очередь — в «Киевгорстрое» не ответили. «Минфин» опубликует комментарии компании, как только их получит.

Источник «Минфина» в КГС рассказал, что к декабрю этого года планируется завершить процесс докапитализации. Но на некоторых объектах высокой степени готовности работы уже идут, вскоре может появиться график восстановления работ по всем площадкам.

Отметим, что графики достройки объектов начали гулять по рынку еще в прошлом году. Один из них публиковал в своем Телеграм экс-президент корпорации Укрбуд Максим Микитась. В нем — 30 ЖК (в числе первых названы «Шевченковский», «Гвардейский», «Подол Град», «Радужный», Freedom, «Обериг-2» и др.).

Но не исключено, что этот график обновят.

Между тем на строительном рынке уже вовсю обсуждают возвращение «Киевгорстроя». «Компания вызывает людей на работу и распределяет средства между стройплощадками, договаривается с подрядчиками», — рассказал «Минфину» руководитель одной из компаний, работающей на рынке недвижимости.

Но, по оценкам Андрея Романова, на завершение объектов может понадобится намного больше выделенных Киевом 2,56 млрд гривен — порядка 20 млрд. Где компания возьмет эти деньги?

Читайте также: 5 главных ошибок инвестора на рынке недвижимости

Как возвращение Киевгорстроя повлияет на столичный рынок новостроек

«Киевгорстрой» может попытаться привлечь дополнительные средства за счет продажи квадратных метров в недостроенных домах.

«У них есть нереализованные квартиры, нежилые помещения и паркинги. Если люди снова поверят в перспективы компании и начнут покупать, эти средства можно будет направить на строительные работы», — объясняет Романов.

На сайте КГС и сейчас много предложений для потенциальных покупателей. Скажем, в ЖК «Урловский-2» можно купить квадратные метры по цене от 49 030 гривен за квадрат, «Отрада» — по 38 060 гривен, «Итальянский квартал-2» — от 49 956 гривен, «Медовый-2» — 38 058 гривен, «Абрикосовый» — от 42 000, «Академ Парк» — от 45 280 гривен и т. д. В статусе объектов указано, что они «строятся», покупателям предлагают скидку в 5% при оплате всей суммы, и 2,5% — при взносе в 50%.

Но, понятно, что пока стройки заморожены, желающих вложиться в жилье от КГС, мягко говоря, немного.

Но все может измениться, если компания вернется к активным работам на стройплощадках.

«Возобновление работы КГС — это в целом хороший сигнал для всей первички. Понятно, что в войну все возможно — и перебои в работах, и прилеты. Но доверия к застройщикам станет больше, чем если бы „Киевгорстрой“ вдруг обанкротился», — говорит Романов. «Сигнал позитивный — и для рынка, и для инвесторов. Но нужно следить, как далее будут развиваться события на стройплощадках, не появятся ли новые задержки», — сказали «Минфину» в одной из крупных строительных компаний Киева.

Может ли возвращение «Киевгорстроя» повлиять на ценовую ситуацию на первичке?

Ранее КГС продавал жилье сравнительно недорого. Да и сейчас предлагаемые компанией цены на недвижимость гораздо ниже средних по рынку. По данным ЛУН, на конец ноября средняя стоимость квадратного метра на первичке в Киеве варьируется от 41 тысячи гривен за квадрат в эконом-классе до 49 тысяч в комфорт-классе, и 72 тысяч в бизнес-классе.

За последний год в эконом- и комфорт-классах ценник вырос на 3% и 7% соответственно, а в бизнес-классе — упал на 1%.

Впрочем, Романов считает, что с активным возобновлением работ КГС, скорее всего, будет продавать недвижимость по рыночным ценам, поскольку за последние годы сильно выросла себестоимость строительных работ.

«Очень сложная и дорогая логистика, материалы, выросли затраты на персонал из-за жесткого дефицита», — пояснил эксперт.

Но резкое увеличение предложения продающегося жилья может усилить конкуренцию между застройщиками и заставить их предлагать потенциальным покупателям как минимум акции и скидки.

Риски для инвесторов

Отдельный вопрос — что ждет покупателей, уже вложившихся в объекты «Киевгорстроя».

У «Киевгорстроя» — больше 120 недостроенных домов. Новоселья в них ждут, по оценочным данным, в общей сложности порядка 33 тысяч инвесторов (20 тысяч — покупатели квартир в домах КГС и 13 тысяч — в домах Укрбуда).

Время от времени инвесторы дают о себе знать митингами под офисом КГС и «атаками» городских властей. Одна из таких акций состоялась, к примеру, в сентябре 2025 года под стенами КГГА.

Возобновление работы на стройплощадках в теории позволяет людям рассчитывать на ввод в эксплуатацию их домов хотя бы в обозримом будущем. Впрочем, не исключено, что по объектам низкой степени готовности процесс ожидания новоселья может растянуться еще на несколько лет.

Эксперты также не исключают, что людям могут предложить доплатить за жилье. Ведь на моменте его покупки (а во многих случаях договора заключались еще до войны) ценовая ситуация на рынке была совсем другой.

Как объяснил «Минфину» глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, риски «доплат» зависят от условий конкретных договоров.

«Но очень часто в договорах действительно прописывают возможность доплаты со стороны инвестора по цене, предложенной застройщиком. Если человек отказывается платить, ему могут вернуть уже вложенные средства через 180 дней после повторной продажи такого жилья.

Понятно, что для людей такие условия очень невыгодные и к тому же нарушают законодательство о защите прав потребителей. Если инвесторы, с которых требуют дополнительные суммы, обратятся в суд, то их шансы отстоять свои права весьма высокие", — говорит Кравец.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки