7 февраля 2020, 7:29 Читати українською

Каменные джунгли: как новые строительные нормы по небоскребам повлияют на цены на квартиры

В Украине включили «зеленый свет» небоскребам. Теперь застройщики смогут строить здания высотой до 150 метров.

Как новые строительные нормы по небоскребам изменят архитектуру Киева и почем будут продавать высотки

Недавно вступили в силу новые государственные строительные нормы (ГСН), которые прописывают требования к высоткам. Сейчас максимальная разрешенная высота новостроек — 100 метров — или до 35 этажей. По новым нормам — в 1,5 раза больше — 150 метров и 50 этажей.

Остальные пункты ГСН должны обеспечить безопасность небоскребов. В частности, появились нормы по жесткости железных и железобетонных конструкций, которые должны увеличить надежность каркасов высотных зданий. Введено требование об аэродинамичном обдуве высоток со сложной архитектурной формой, чтобы обеспечить комфортные ветровые потоки. Повышены требования к пожарной безопасности и пр.

По мнению директора по маркетингу Polaris Home&Plaza Анжелики Саакян, нововведения позволят «на вполне законных основаниях, без дополнительных бюрократических процедур, временных и финансовых затрат, проектировать небоскребы».

Теоретически, это дает надежду, что цены на квартиры упадут. Ведь чем больше в доме этажей, тем ниже себестоимость среднестатистической квартиры или офиса. Но застройщики утверждают, что на самом деле все не так просто.

«Минфин» разбирался, будут ли в Украине массово строить небоскребы и как это отразится на стоимости квадратных метров.

Больше этажей — ниже цены?

Построить небоскреб в Украине можно было и раньше. Но так как такой объект не вписывался в стандартные ГСН, девелоперу приходилось каждый раз получать разрешение в частном порядке. При этом нужно было доказать, что спроектированный им высотный дом вполне безопасен и не рухнет. Во многих случаях это существенно удорожало высотку, так как нужно было «решать вопрос» с чиновниками, плюс — затягивало процесс по времени.

Теперь же ограничения официально сняты.

«Это — сигнал для девелоперов, возможность развивать новые проекты. Компании более активно будут внедрять новые технологии именно высотного строительства», — считает управляющий партнер Сообщества девелоперов жилья (RED Community) Татьяна Шульга-Забельская.

По ее словам, сооружение небоскребов позволит снизить себестоимость жилья и офисных помещений. «Ведь на одном участке можно «выгнать» больше квадратных метров», — поясняет эксперт. 

Но главный вопрос, который интересует потенциальных покупателей — упадут ли цены в предложениях застройщиков или поправить свое финансовое состояние смогут только сами компании? 

Инвестируйте в недвижимость с «Минфином»: посмотреть объекты

Эксперты считают, что обвал цен ожидать точно не стоит.

«Думаю, что цены на недвижимость вряд ли резко упадут в связи с разрешением строить высотки до 150 метров. Во-первых, технологии в строительстве объектов такой высоты более современные и более затратные. Во-вторых, падение цен возможно на конкурентном рынке, при сильном антимонопольном законодательстве, чего мы пока не имеем», — считает глава департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры, благоустройства и экологии Общественного совета при КГГА Олег Попенко.

Руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя поясняет, что строительство небоскребов — удовольствие не из дешевых. В такие проекты придется вкладывать огромные инвестиции. Строительство одного 50-этажного здания может обойтись в сотни миллионов долларов.

К примеру, на сегодняшний день самым дорогим на постсоветском пространстве принято считать «Многофункциональный комплекс «Лахта-Центр» (Санкт-Петербург). Помимо самой высотки, включает в себя еще и обустроенную набережную, яхт-клуб, парк и несколько вспомогательных зданий. Стоимость этого проекта оценена в $1,8 млрд. При этом, по оценке аналитиков, стоимость самого небоскреба — свыше $900 млн. Но во всем мире стоимость небоскребов значительно выше: от $2,5 до $4-5 млрд.

Лахта-Центр. ФОТО: РБК

«Есть ли у отечественных застройщиков возможность привлечь такие огромные средства? Думаю, что это риторический вопрос. Более 10 лет назад некоторые украинские компании пытались реализовать схожие амбициозные проекты. Чтобы привлечь необходимые средства, они выходили на IPO. Но сейчас вряд ли кто-то из девелоперов готов ступить на этот путь. Поэтому снятие ограничений – это позитивный момент, но вряд ли он станет «двигателем» в строительстве небоскребов без соответствующей финансовой базы», — отмечает Дарья Бедя.

Застроят ли Киев небоскребами

Сами застройщики говорят, что новые ГСН — дело хорошее, но, скорее, на перспективу, чем для немедленного воплощения в жизнь.

Татьяна Шульга-Забельская отмечает, что помимо снятых ограничений по небоскребам, осталось и немало действующих.

«Строительство таких объектов сопряжено еще и с инфраструктурными вопросами, такими как современная инженерия (коммуникации), транспортные потоки, социальная составляющая, а также безопасность строительства, в том числе и пожарная безопасность. Напомню также, что в Киеве исторические зоны нерушимы, то есть появление небоскребов в центральной части города по нормативке невозможно», — пояснила она.

Анжелика Саакян добавила, что существует еще ряд ограничений, установленных все теми же ГСН.

Читайте такжеГосстат посчитал, на сколько подорожала недвижимость в 2019 году

«Например, так называемые «голубые линии», которые ограничивают этажность зданий в историческом ареале города. Не стоит забывать и о норме по плотности населения в районе возможной застройки — не больше 450 человек на гектар. Это фактически делает невозможным сооружение высоток в уже существующих кварталах. При такой норме сложно построить дом выше 16 этажей, тогда как в теории на гектаре земли реально возвести 25- этажку на 350-400 квартир, в которой может проживать до 800 человек. Но в уже заселенных кварталах это вряд ли возможно», — говорит Саакян.

В числе «ограничителей» она называет норму, запрещающую размещение парковок в жилых кварталах и по площади придомовой территории в зависимости от этажности будущего здания.

Требования к высоткам более жесткие, чем к «обычным» домам. Да и выбор земельных участков будет ограничен. Потому по небоскребам, скорее всего, будут единичные проекты VIP- класса с ценой квадратного метра по $3000-4000, — добавил Олег Попенко.

«В обозримом будущем вряд ли Киев резко пойдет «ввысь». Снятие ограничений по этажности зданий может позволить развивать строительство небоскребов  комплексно, но не в пределах существующих кварталов. Уже более 15 лет звучат идеи по строительству «Киев-Сити». Вот для развития таких проектов, если найдется под них земля, снятие ограничений станет хорошим стимулом для застройщиков», — говорит она.

О «Киев-Сити» в связке с новыми ГСН по небоскребам говорят и другие эксперты. В том числе и Лев Парцхаладзе, который ранее, в бытность замминистра по региональному развитию, лоббировал снятие ограничений по высоткам.

«Киев-Сити» — это проект или даже, скорее, задумка столичных проектировщиков. Он предусматривает застройку порядка 250 гектаров офисными и жилыми объектами, обустройство развлекательной и пешеходной зоны и пр. Такой «город в городе» хотят разместить, понятное дело, вне центра Киева.

Парцхаладзе считает, что в «Киев-Сити» можно «выселить» мэрию, Кабмин, МВД и другие госучреждения, занимающие сейчас здания в центре. Это позволило бы освободить порядка миллиона квадратных метров площадей, которые в теории можно трансформировать, скажем, в отели. Плюс — существенно снизить трафик.

Впрочем, пока неясно где именно и когда может быть построен «Киев-Сити». Также остается много вопросов по переселению в него административных учреждений. Ведь вопрос — как освободить центр от чиновников — поднимается уже не впервые. Сразу после выборов выехать из правительственного квартала собирался президент Владимир Зеленский. Но, как показывает практика, дальше разговоров дело пока не идет.

Мария Колыванова

Комментарии - 18

+
+87
BobKickass
BobKickass
7 февраля 2020, 8:14
#
Небоскребы - это бизнес недвижимость, а у нас все сводится к квартирам. Печально это все - пока находятся покупатели на квартиры на условном тридцатом этаже... Мало, давайте их заселим на пятидесятый...
Был сильно удивлен, когда в Вене увидел что жители столицы европейского государства считают для себя дикостью жить выше пятого этажа и там масса пятиетажек...
+
+148
Сергій Доценко
Сергій Доценко
7 февраля 2020, 8:38
#
Хлопці, не знаєте що пишете то краще не пишіть. Лахта Центр ніякого відношення до Москви не має, будівля знаходиться в Санкт-Петербурзі. Ну а якщо наводите приклади, що щось там найвище то порівняли б з тим, що у нас є, щоб можна було зрозуміти про які речі взагалі йде мова а не просто показати свою некомпетентність. От наприклад найвища будівля європи 462м (Лахта Центр), у нас же в україні це 162м - житловий будинок на кловській. Проте, якщо говорити про більш футуристичні та привабливі обєкти, то найвищими є бц Гулівер 144м та Бц Парус 132м, що також в києві.
+
+68
АНДРЕЙ Туранський
АНДРЕЙ Туранський
7 февраля 2020, 9:50
#
150 метров это каменный век уже в мире хоть бы не позорились.
+
0
Disorder
Disorder
7 февраля 2020, 12:06
#
Лахта в питере, ох и журналисты...
+
0
mary27
mary27
7 февраля 2020, 14:29
#
Самое смешное, что Колыванова.
Даже фамилия из тех мест, а не знает.

''Минфин'', выдай редактору длинную линейку, чтоб лупить тех, кто такие ошибки делает.
+
+15
Ranet
Ranet
7 февраля 2020, 12:30
#
Лахта-центр. Москва. Море выкопали и внесли в смету. «И кто это сделал?» (с) Персонаж, кстати, тоже из Питера. Теперь по теме, так как это касается моего любимого города. 150 метров для типового жилья - много, а для архитектурного шедевра - мало. Мы что, новую столицу собираемся строить? Тогда зачем?
+
+15
PetrLund
PetrLund
7 февраля 2020, 13:24
#
«норма по плотности населения — не больше 450 человек на гектар» давно уже не соблюдается. Как и нормы на размер классов. Киев стал в разы некомфортнее по сравнению с началом нулевых.
+
+12
mary27
mary27
7 февраля 2020, 14:13
#
Ну что ж, теперь настроят больше муравейников.
+
+15
AllexL
AllexL
7 февраля 2020, 22:56
#
Человейников
+
0
Андрей Кул
Андрей Кул
7 февраля 2020, 14:19
#
С ростом предложения спрос падает
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
7 февраля 2020, 14:28
#
Строительство высоток (небоскрёбов) в современных городах возможен в следующих случаях:
— при крайне неудовлетворённом спросе на метры и соответствующей законодательной базе возможно хаотичное строительство высоток в любом месте города. Такой тип застройки (хаотичная застройка) приводит, в итоге, к определённому городскому пейзажу и определяет «лицо» города (страны). Пример: Нью Йорк, Монако.
— при умеренном спросе со взглядом в будущее, а также запросе на современную застройку в определённой части города, муниципалитеты прибегают к планам застройки определённых специально подобранных муниципальных зон с целью создания городского ландшафта в виде одного или группы небоскрёбов. Пример: Париж, Франкфурт и т.д.
При нашей украинской действительности, постоянно деградирующем спросе на жилые и офисные метры, а также отсутствии какого-либо городского плана застройки с точки зрения создания мегасовременного ландшафта, единственной возможной формой строительства украинских небоскрёбов вижу, к сожалению, появление уродливых зданий типа «высотки на Кловском спуске» Киева.
Вывод: не поддаваться на соблазны спекуляции этажами и запретить строительство небоскрёбов в украинских городах без чёткого плана застройки и создания мегасовременного района (зоны) как части городского ландшафта. О хаотичной застройке небоскрёбами украинских городов в виду высокого спроса на квадратные метры речь также не идёт...
+
+27
Pablito
Pablito
7 февраля 2020, 16:47
#
Небоскребы - вещь классная, но говорить о них в нищей и вымирающей Украине с низкой и постоянно сокращающейся плотностью населения....
+
0
Alpenstein
Alpenstein
12 февраля 2020, 14:37
#
Они такие же классные, как золотые зубы в качестве демонстрации богатства. У нас и так с уютом и комфортным окружением в городах вечные традиционные проблемы.
+
0
Zuk12
Zuk12
10 февраля 2020, 17:07
#
Совковковое поколение всё только взятками умеет решать. когда вы все уже кончитесь.
+
0
mary27
mary27
10 февраля 2020, 21:06
#
Несовковое решает точно так же.
+
0
Alekspvl
Alekspvl
11 февраля 2020, 21:46
#
Кикие *** небоскрёбы в Кыиве, где даже машин пожарных с соответствующей лестницей нет .. Не позорьтесь..
+
0
Alpenstein
Alpenstein
12 февраля 2020, 16:45
#
Чего-то я не уверен, что средний человек смог бы спуститься по 200-метровой шатающейся лестнице. Говорю по альпинистскому опыту - многие даже на базовой via ferrata, где есть страховка и нет пожара, чисто психологически останавливаются и говорят: «Не могу сдвинуться с места». В Америке с небоскребов точно лестницами снимают? Или там какая-то более сложная конструкция с люлькой или типа того?
+
+38
Alpenstein
Alpenstein
12 февраля 2020, 14:26
#
Всё таки в нашей стране более традиционный вид капиталовложений - пирамиды.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама