Каменные джунгли: как новые строительные нормы по небоскребам повлияют на цены на квартиры

Недавно вступили в силу новые государственные строительные нормы (ГСН), которые прописывают требования к высоткам. Сейчас максимальная разрешенная высота новостроек — 100 метров — или до 35 этажей. По новым нормам — в 1,5 раза больше — 150 метров и 50 этажей.

Остальные пункты ГСН должны обеспечить безопасность небоскребов. В частности, появились нормы по жесткости железных и железобетонных конструкций, которые должны увеличить надежность каркасов высотных зданий. Введено требование об аэродинамичном обдуве высоток со сложной архитектурной формой, чтобы обеспечить комфортные ветровые потоки. Повышены требования к пожарной безопасности и пр.

По мнению директора по маркетингу Polaris Home&Plaza Анжелики Саакян, нововведения позволят «на вполне законных основаниях, без дополнительных бюрократических процедур, временных и финансовых затрат, проектировать небоскребы».

Теоретически, это дает надежду, что цены на квартиры упадут. Ведь чем больше в доме этажей, тем ниже себестоимость среднестатистической квартиры или офиса. Но застройщики утверждают, что на самом деле все не так просто.

«Минфин» разбирался, будут ли в Украине массово строить небоскребы и как это отразится на стоимости квадратных метров.

Больше этажей — ниже цены?

Построить небоскреб в Украине можно было и раньше. Но так как такой объект не вписывался в стандартные ГСН, девелоперу приходилось каждый раз получать разрешение в частном порядке. При этом нужно было доказать, что спроектированный им высотный дом вполне безопасен и не рухнет. Во многих случаях это существенно удорожало высотку, так как нужно было «решать вопрос» с чиновниками, плюс — затягивало процесс по времени.

Теперь же ограничения официально сняты.

«Это — сигнал для девелоперов, возможность развивать новые проекты. Компании более активно будут внедрять новые технологии именно высотного строительства», — считает управляющий партнер Сообщества девелоперов жилья (RED Community) Татьяна Шульга-Забельская.

По ее словам, сооружение небоскребов позволит снизить себестоимость жилья и офисных помещений. «Ведь на одном участке можно «выгнать» больше квадратных метров», — поясняет эксперт. 

Но главный вопрос, который интересует потенциальных покупателей — упадут ли цены в предложениях застройщиков или поправить свое финансовое состояние смогут только сами компании? 

Инвестируйте в недвижимость с «Минфином»: посмотреть объекты

Эксперты считают, что обвал цен ожидать точно не стоит.

«Думаю, что цены на недвижимость вряд ли резко упадут в связи с разрешением строить высотки до 150 метров. Во-первых, технологии в строительстве объектов такой высоты более современные и более затратные. Во-вторых, падение цен возможно на конкурентном рынке, при сильном антимонопольном законодательстве, чего мы пока не имеем», — считает глава департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры, благоустройства и экологии Общественного совета при КГГА Олег Попенко.

Руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя поясняет, что строительство небоскребов — удовольствие не из дешевых. В такие проекты придется вкладывать огромные инвестиции. Строительство одного 50-этажного здания может обойтись в сотни миллионов долларов.

К примеру, на сегодняшний день самым дорогим на постсоветском пространстве принято считать «Многофункциональный комплекс «Лахта-Центр» (Санкт-Петербург). Помимо самой высотки, включает в себя еще и обустроенную набережную, яхт-клуб, парк и несколько вспомогательных зданий. Стоимость этого проекта оценена в $1,8 млрд. При этом, по оценке аналитиков, стоимость самого небоскреба — свыше $900 млн. Но во всем мире стоимость небоскребов значительно выше: от $2,5 до $4-5 млрд.

Лахта-Центр. ФОТО: РБК

«Есть ли у отечественных застройщиков возможность привлечь такие огромные средства? Думаю, что это риторический вопрос. Более 10 лет назад некоторые украинские компании пытались реализовать схожие амбициозные проекты. Чтобы привлечь необходимые средства, они выходили на IPO. Но сейчас вряд ли кто-то из девелоперов готов ступить на этот путь. Поэтому снятие ограничений – это позитивный момент, но вряд ли он станет «двигателем» в строительстве небоскребов без соответствующей финансовой базы», — отмечает Дарья Бедя.

Застроят ли Киев небоскребами

Сами застройщики говорят, что новые ГСН — дело хорошее, но, скорее, на перспективу, чем для немедленного воплощения в жизнь.

Татьяна Шульга-Забельская отмечает, что помимо снятых ограничений по небоскребам, осталось и немало действующих.

«Строительство таких объектов сопряжено еще и с инфраструктурными вопросами, такими как современная инженерия (коммуникации), транспортные потоки, социальная составляющая, а также безопасность строительства, в том числе и пожарная безопасность. Напомню также, что в Киеве исторические зоны нерушимы, то есть появление небоскребов в центральной части города по нормативке невозможно», — пояснила она.

Анжелика Саакян добавила, что существует еще ряд ограничений, установленных все теми же ГСН.

Читайте также: Госстат посчитал, на сколько подорожала недвижимость в 2019 году

«Например, так называемые «голубые линии», которые ограничивают этажность зданий в историческом ареале города. Не стоит забывать и о норме по плотности населения в районе возможной застройки — не больше 450 человек на гектар. Это фактически делает невозможным сооружение высоток в уже существующих кварталах. При такой норме сложно построить дом выше 16 этажей, тогда как в теории на гектаре земли реально возвести 25- этажку на 350-400 квартир, в которой может проживать до 800 человек. Но в уже заселенных кварталах это вряд ли возможно», — говорит Саакян.

В числе «ограничителей» она называет норму, запрещающую размещение парковок в жилых кварталах и по площади придомовой территории в зависимости от этажности будущего здания.

Требования к высоткам более жесткие, чем к «обычным» домам. Да и выбор земельных участков будет ограничен. Потому по небоскребам, скорее всего, будут единичные проекты VIP- класса с ценой квадратного метра по $3000-4000, — добавил Олег Попенко.

«В обозримом будущем вряд ли Киев резко пойдет «ввысь». Снятие ограничений по этажности зданий может позволить развивать строительство небоскребов  комплексно, но не в пределах существующих кварталов. Уже более 15 лет звучат идеи по строительству «Киев-Сити». Вот для развития таких проектов, если найдется под них земля, снятие ограничений станет хорошим стимулом для застройщиков», — говорит она.

О «Киев-Сити» в связке с новыми ГСН по небоскребам говорят и другие эксперты. В том числе и Лев Парцхаладзе, который ранее, в бытность замминистра по региональному развитию, лоббировал снятие ограничений по высоткам.

«Киев-Сити» — это проект или даже, скорее, задумка столичных проектировщиков. Он предусматривает застройку порядка 250 гектаров офисными и жилыми объектами, обустройство развлекательной и пешеходной зоны и пр. Такой «город в городе» хотят разместить, понятное дело, вне центра Киева.

Парцхаладзе считает, что в «Киев-Сити» можно «выселить» мэрию, Кабмин, МВД и другие госучреждения, занимающие сейчас здания в центре. Это позволило бы освободить порядка миллиона квадратных метров площадей, которые в теории можно трансформировать, скажем, в отели. Плюс — существенно снизить трафик.

Впрочем, пока неясно где именно и когда может быть построен «Киев-Сити». Также остается много вопросов по переселению в него административных учреждений. Ведь вопрос — как освободить центр от чиновников — поднимается уже не впервые. Сразу после выборов выехать из правительственного квартала собирался президент Владимир Зеленский. Но, как показывает практика, дальше разговоров дело пока не идет.

Мария Колыванова