Столичный рынок аренды оживает. Но пока предложение значительно превышает спрос, что позволяет арендаторам диктовать свои условия. «Минфин» выяснял, за сколько можно снять квартиру в столице и что будет дальше с арендными ставками.
28 июня 2022, 7:33
Читати українською
Крещатик по цене Троещины: какие цены на аренду квартир предлагают в Киеве
Что сейчас происходит с арендой квартир в Киеве
Рынок аренды на начало войны отреагировал моментально и полностью остановился. Состояние оцепенения продлилось чуть больше месяца, но и этого времени хватило, чтобы цены на аренду жилья обвалились почти в два раза.
По словам Юрия Питы, президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, с апреля рынок стартовал с арендных ставок, в среднем на 40% ниже довоенных. Больше всего подешевело элитное жилье, потерявшее 50% стоимости. Таких цен, как раньше, в пределах $1,5−2 тыс. в месяц, в премиум сегменте сейчас и в помине нет. Меньше всего потерял в цене экономкласс, здесь «откат» составляет 30−40%.
«Однокомнатную квартиру в достаточно неплохом состоянии можно найти в среднем за 6 тыс. грн, двухкомнатную — за 8 тыс. грн, и трехкомнатную — за 10 тыс. грн. В дорогом сегменте, конечно, цены будут немного выше», — говорит Юрий Пита.
В целом медиана цены 24 июня, по сравнению с 24 февраля, ровно за 4 месяца войны, согласно данным приложения для поиска квартир Bird, продемонстрировала следующую динамику:
- 1-комнатные: 13 000 грн → 8 000 грн (-38%)
- 2-комнатные: 21 600 грн → 13 000 грн (-39%)
- 3-комнатные: 46 100 → 20 000 грн (-56%).
Эксперты рынка считают, что арендные ставки уже «нащупали» свое дно. В последний месяц наблюдается остановка падения цен, хотя и движения в направлении повышения тоже нет.
Читайте также: Сколько стоит аренда жилья в Киеве
Спрос растет, но предложения больше
С каждым днем в Киев возвращается все больше людей. Соответственно, увеличивается и количество потенциальных арендаторов. Скажем, если в апреле спрос на аренду составлял 40% довоенного, в мае — 50%, в июне — 80%. Но все равно этого не хватает, чтобы сбалансировать рынок. Но ведь и количество предложений тоже растет.
По данным приложения поиска квартир Bird, количество новых объявлений выросло с 50 тыс. (по состоянию на 24 февраля) до 70 тыс. (на 24 июня). То есть, по сравнению с довоенным периодом, предложение выросло на 40%. Причины очевидны: владельцы квартир, которые еще не вернулись и не собираются этого делать в ближайшее время, хотят заработать на своей недвижимости. При этом, спрос даже не восстановился до довоенных уровней.
Именно этот дисбаланс служит весомым сдерживающим фактором для роста цен.
«Сейчас рынок арендатора — количество вариантов, среди которых можно выбирать, очень сильно выросло, а спрос снизился, из-за этого упали цены. У арендатора больший выбор, поэтому он может выбирать квартиру с более качественным ремонтом, в более привлекательном доме и лучшей локации», — утверждают аналитики Bird.
В то же время, по словам риелторов, владельцы квартир и дальше готовы идти на уступки своим арендаторам. Кроме того, что снижают цены, часто уменьшают сумму задатка или берут часть коммунальных расходов на себя. В основном арендодатели предупреждают, что такие поблажки — только на период военного положения или более конкретно — до конца лета. Дальше цены будут пересматриваться.
Читайте также: Возвращаемся к работе: где арендовать дешевое помещение и получить льготную оплату
Самый большой выбор — в Печерском районе, дешевле всего — в Деснянском
По данным аналитиков OLX Недвижимость, количество предложения продолжает расти: с 1 по 20 июня на платформе разместили 53,3 тыс. объявлений по долгосрочной аренде.
Больше объявлений об аренде квартир в:
- Печерском районе — 9,4 тыс.,
- Дарницком — 7,6 тыс.,
- Шевченковском — 6,4 тыс.
Бессменным лидером предложений остаются однокомнатные — 49% от всех объявлений за июнь. А вот арендаторы больше интересуются трехкомнатными квартирами. Ведь среди них много переселенцев, переезжающих преимущественно семьями. Иногда это 5+ человек. Поэтому им нужны квартиры большой площадью с большим количеством комнат.
В остальном, по словам риелторов, запросы арендаторов жилья существенно не изменились. По-прежнему всех, прежде всего, интересует цена и инфраструктура. Хотя цена все же играет главную роль, поскольку арендатор стал менее состоятельным.
«У большинства переселенцев, процент которых увеличился среди арендаторов, нет больших возможностей оплачивать высокие столичные ставки. А потому ищут более дешевые варианты. Хотя у каждого своя ситуация, свои потребности, вкусы и возможности. В спросе — любые объекты», — подчеркнул президент АСНУ.
Что касается ценового разброса по районам Киева, то согласно данным OLX Недвижимость, самый бюджетный вариант для аренды квартир с любым количеством комнат — Деснянский район. Здесь можно найти жилье даже за 4−5 тыс. грн. Самым дорогим остается Печерск. Стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет в среднем 12 тыс. грн.
Средняя цена аренды квартир в Киеве по районам
| Район | 1-комнатная, грн | 2-комнатная, грн | 3-комнатная, грн |
| Деснянский | 6 000 | 7 500 | 10 000 |
| Святошинский | 6 500 | 8 500 | 11 000 |
| Подольский | 7 000 | 10 000 | 14 000 |
| Днепровский | 7 000 | 9 000 | 12 000 |
| Оболонский | 7 000 | 10 000 | 14 000 |
| Соломенский | 8 000 | 10 000 | 12 200 |
| Дарницкий | 8 000 | 10 500 | 13 500 |
| Шевченковский | 8 000 | 13 000 | 20 000 |
| Голосеевский | 9 000 | 12 000 | 17 000 |
| Печерский | 12 000 | 19 000 | 35 100 |
Читайте также: Как после войны будут заменять «панельки» современным жильем
Ставки аренды будут расти, но не сейчас
Сейчас идет восстановление и стабилизация рынка. Эксперты Bird ожидают, что уже в июле-августе рынок может вернуться к довоенным показателям. А осенью начнется активный рост.
«Осенью ожидаем, что цены на квартиры оттолкнутся от дна, и начнут понемногу расти», — спрогнозировали у Bird.
Однако не все эксперты так оптимистично настроены. Президент АСНУ соглашается, что изменения ставок аренды в сторону увеличения возможны в конце лета. Но пока рано судить о том, может ли рынок показать рост вплоть до довоенных показателей.
«Цены на аренду будут пока стабильными. Их повышение ожидается осенью, но оно не будет значительным, в пределах 10%», — констатировал Юрий Пита.
Сезонность, конечно, оказывает большое влияние на рынок аренды. Но в этот раз ситуация особенная. Как себя ведет рынок аренды, больше зависит от того, как будут идти боевые действия в Украине. Чем безопаснее будет ситуация и чем больше в столицу будут возвращаться люди, тем быстрее будет восстанавливаться баланс между спросом и предложением и будут расти ставки.
Комментарии - 8
Про це пише Економічна правда.
Як пояснила комерційний директор «Інтергал-Буд» Ганна Лаєвська, попит на нове житло у найближчі рік-півтора буде низьким, тому що українці не поспішатимуть вкладати свої заощадження у купівлю нерухомості.
«Ті, хто потребує нового житла замість знищеного у ході військових дій, не зможе забезпечити собі його без підтримки держави чи міжнародних інституцій», — зазначає експерт.
Аналогічної думки дотримується і президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір. За його словами, продаж квартир не відновиться до довоєнних рівнів, поки повністю не припинено бойових дій.
Водночас є й оптимістичний сценарій розвитку подій: ринок нерухомості оживе відразу ж після «гарячої фази війни».
Така нагода є, адже людям, які втратили житло через ракетні удари РФ, захочуть купити нове. За оцінками Мінрегіону, це 3,5 млн громадян.
Але дожити до відновлення ринку можуть не всі. Відсутність фінансових надходжень вдарила як мінімум по двох московських девелоперах.
Тому на ринку може статися хвиля банкрутств. Девелопери знизять маржу, а на тлі нестачі інвесторів у них може не вистачити фінансів, щоб добудувати деякі будинки.
У людей не буде коштів на купівлю житла, особливо впадуть в ціні житло 2−5 тис. дол за кв.м. в бетоні, ніхто практично не буде таке купувати, 70−90% так точно. Економ.житло буде і далі коштувати своїх грошей, макс просяде 5−10%. А ось еліт житло впаде в ціні 15−35%.
Власні думки.
Інакше існує ризик залишитися без житла, і без накопичень, проінвестованих в «квадрати».
Купувати житло можна, але не у всіх регіонах країни
Держава розблокувала реєстри, роботу яких було зупинено у перший день повномасштабної війни. На початку травня міністр юстиції Денис Малюська видав наказ, яким затвердив перелік з 2832 нотаріусів. Вони вже можуть робити дії з цінного майна за умов воєнного стану. Нині список доповнюється, адже загальна кількість нотаріусів у країні — близько 6,5 тисяч.
Поки що не можуть купити житло мешканці Донецької, Луганської та Херсонської областей, де ведуться бойові дії. У цих регіонах не діють нотаріуси, а спеціалісти з інших областей не мають повноважень посвідчувати угоди.
Що буде з цінами в умовах війни
Експерти зазначають, що з підвищенням облікової ставки НБУ з 10% до 25% купити квартиру в новобудові буде складніше. У нових умовах великий ризик припинення кредитування як забудовників, і покупців квартир у новобудовах. Це призведе до того, що добудовуватимуться лише об'єкти, які не вимагають великих фінансових вкладень. Водночас дедалі більше покупців звернуть увагу на вторинний ринок.
Якщо ви все ж таки зважилися вкластися в квартиру в новобудові, експерти радять звернути увагу на Прикарпаття, Тернопільську область та Закарпаття. Саме у цих регіонах фіксують оптимальні ціни — квадрат у середньому коштує 19 тисяч гривень.
Схожі ціни фіксують у Луцьку, Рівному та Хмельницькому. Місцеві ріелтори зазначають, що сьогодні купувати житло на первинному ринку навіть вигідніше, адже в обласних центрах ціна на житло стартує від 16 тисяч за квадратний метр.
За словами Юрія Пити, в якому місті ви не вирішили б купувати житло, варто звернути увагу на інфраструктуру та вигоди: дитячий садок, школу, поліклініку, магазини та відстань до роботи. Він нагадав, що бензин зараз дорогий, тому це також враховуватиметься при виборі об'єкта.
Піта додав, що покупці звертатимуть увагу на найближчі бомбосховища, паркінг для машин, відстань до якихось військових об'єктів, аеродромів, аеропортів тощо. Незабаром забудовники почнуть враховувати ці нюанси при створенні новобудов. Однак це, за словами девелоперів, підвищить собівартість квадратного метра.