Как купить квартиру по переуступке в 2024 году

Что означает переуступка квартиры

Переуступка — это замена стороны договора купли-продажи, по факту это дополнение к предыдущему договору, в котором указывается, что одна сторона переуступает объект другой стороне, новому владельцу. Совершить переуступку можно только до подписания основного договора, то есть до момента вступления в право собственности на объект. То есть продавец по факту передает покупателю право истребовать недвижимость у застройщика и подписать договор купли-продажи после того, как новостройка будет принята в эксплуатацию и получит почтовый адрес.

Покупка квадратных метров на первичке подразумевает определенные риски. Чем ниже этап готовности и, соответственно, выше риски — тем более привлекательная цена. Кроме того, на старте продаж доступен более широкий выбор квартир. Есть разные площади, планировки, можно найти жилье с более удачными видовыми характеристиками. Как правило, при завершении строительных работ к выбору покупателей предлагаются остатки. И вот тогда инвесторы, которые вложили средства в начале, выходят со своим предложением.

То есть переуступка — довольно популярный инструмент перепродажи недвижимости, когда инвестор покупает квадратные метры на низких этапах готовности по меньшей цене, а продает ближе к завершению строительства, когда стоимость объекта существенно растет. Таким образом инвестор зарабатывает на разнице в цене, а новый собственник, хотя и платит больше, но избегает рисков возможных задержек строительства. К тому же может выбрать тот вариант квартиры, который больше всего соответствует его запросу.

При этом путать сделки на вторичном рынке с переуступкой не стоит. Ключевое отличие между этими вариантами покупки недвижимости — наличие права собственности на объект. Вариант с переуступкой предусматривает уход от налогового обременения сделки для инвестора.

«Среди прочего, мы отмечаем, что сейчас этой возможностью начали пользоваться мужчины, которые до получения права собственности на объект переуступают недвижимость родственникам женского пола. Насколько целесообразны такие решения — вопрос дискуссионный. Это, скорее, мера предосторожности на фоне информационного нагнетания вокруг темы мобилизации. Однако, если инвесторам так спокойнее, то почему нет?», — отмечает Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Юридическая сторона

Хотя, на первый взгляд, покупка квартиры по переуступке может показаться сложной, на практике все гораздо понятнее. Переуступка осуществляется не по отдельному договору, а по дополнению к существующему предварительному договору купли-продажи (ПДКП). В этом дополнении указывается новая сторона — новый покупатель. А также то, что все обязательства девелопера в рамках договора будут касаться нового покупателя.

В некоторых случаях для осуществления переуступки инвестору необходимо получить предварительное разрешение от компании-застройщика. «Обязательность согласования переуступки для того или иного дома определяет менеджмент. Поэтому, прежде чем выйти на рынок с предложением переуступки, инвестору следует обратиться в отдел продаж ЖК, выяснить все нюансы», — объясняют в «Интергал-Буд».

Цена вопроса

Рассчитывать на определенные финансовые выгоды тем, кто покупает жилье по переуступке, не стоит. Мы уже упомянули о том, что продажа по этой схеме может осуществляться по согласованию девелопера. При таком сценарии ситуация, в которой предыдущий владелец откровенно демпингует, предлагая купить квартиру дешевле, чем текущая стоимость у застройщика, является маловероятной.

«По опыту нашей компании могу отметить, что в некоторых проектах согласовать переуступку вообще сложно. Это делается по соответствующему заявлению инвестора, где обязательно указывается цена, за которую он планирует переуступить квартиру», — объяснила Анна Анисимова.

В то же время на рынке можно встретить объявление о переуступке квартир на очень заманчивых условиях. Однако в «Интергал-Буд» предупреждают — низкие цены могут свидетельствовать о проблемности объекта.

«Если потенциальный покупатель видит предложение о покупке недвижимости высокой стадии готовности по стоимости ниже рыночной, вероятно, это проблемный долгострой. В эту ловушку могут попасть люди из других регионов, которые, например, переезжают в Киев и плохо знакомы со столичным рынком недвижимости», — говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Поэтому покупателям следует всегда сравнивать цены с актуальным предложением этого же застройщика и схожими по характеристикам предложениями на рынке. Если они ниже, то развитие событий может быть следующим:

• или подписание дополнительного соглашения с изменением стороны девелопер не согласует;

• или покупателю попадется рисковый объект.

В целом цена переуступки формируется ожиданиями предыдущего инвестора и дополнительно включает комиссию. «В случае нашей компании — это 5% от начальной цены за объект в валюте. То есть если первый инвестор купил недвижимость за $100 тысяч, а переуступает за $130 тысяч, то дополнительно нужно будет уплатить компании 5% от суммы $100 тысяч — $5 тысяч. А уже новая стоимость, $130 тысяч, будет зафиксирована в дополнении к договору, которым определяется новый собственник», — говорит Анна Анисимова.

Она отмечает, что процент комиссии компании можно попытаться уменьшить, написав заявление на пересмотр. И тогда девелопер рассмотрит эту просьбу.

Как без рисков купить квартиру по переуступке

В случае покупки жилья по переуступке следует быть готовым столкнуться с теми же рисками, что и в случае с новостроем. Поэтому, в первую очередь, стоит проверить застройщика, проект строительства и разрешительные документы на него, сертификат, удостоверяющий готовность объекта, почтовый адрес.

К тому же добавляются еще и риски проверки правомерности приобретения и отчуждения продавцом своих прав. Перед покупкой недвижимости по переуступке необходимо дополнительно проверить следующие документы от предыдущего инвестора:

• договор ПДКП;

• договор с управляющей компанией;

• квитанции, свидетельствующие об уплате за объект (полной или взносы по договору рассрочки).

Процесс проверки документов осуществляется с участием представителя компании. Если речь идет о заселенном объекте, предыдущий владелец также передает ключи от квартиры.

Покупателям по переуступке следует также обратить особое внимание на:

• отсутствие задолженности за коммунальные услуги (актуально для объектов завершенного строительства, на которые еще не оформлено право собственности);

• подтверждение принятия квартиры;

• подписание договора с обслуживающей компанией.

Прежде чем принять решение о сделке, нужно проверить и застройщика проекта, и сам дом. Уточнить, получил ли объект сертификат, подтверждающий готовность, почтовый адрес. Если нет, то спросить о плановых сроках. При условии, что речь идет о средних этапах готовности, прежде чем купить квартиру, нужно убедиться в темпах строительства и соответствия срокам, в которые девелопер обещал завершить строительные работы.

Что касается юридических рисков, то опасаться, что договор переуступки может быть признан недействительным, не стоит. Ведь допсоглашение о переуступке заверяется нотариально, поэтому юридических рисков для нового собственника нет.

Поэтому, покупая квартиру по переуступке, нужно быть вдвойне внимательным, тщательно и без спешки проверив все возможные «подводные камни».

Плюсы и минусы переуступки

Учитывая сказанное выше, к преимуществам покупки по переуступке следует отнести:

• отсутствие рисков долгостроя, если речь идет о покупке готового жилья;

• возможность быстро оформить право собственности на себя, если у объекта уже есть сертификат и почтовый адрес;

• возможность найти квартиру с площадью или планировкой, которых уже нет в предложении застройщика по этому же дому;

• налоговая оптимизация, если сравнивать переуступку со сделкой покупки на вторичке.

Однако у этого варианта есть и определенные недостатки, среди которых следует выделить следующие:

• за ценообразование отвечает предыдущий инвестор, стоимость определяет его желание заработать на разнице между первой ценой и суммой переуступки;

• нет скидок, программ лояльности и других преимуществ, которые может предложить девелопер проекта;

• присутствуют сопутствующие платежи, такие как комиссия компании-застройщику;

• возможен отказ в осуществлении перепродажи по решению компании.

Вместо вывода

С начала большой войны спрос на переуступку значительно уменьшился. В компании «Интергал-Буд», например, с начала 2024 года ежемесячно фиксируют в среднем по 20 сделок переуступки. «Это гораздо меньше, чем мы фиксировали до начала полномасштабного вторжения, примерно 30% от показателей 2021 года», — говорит Анна Анисимова.

Снижение спроса в компании связывают с тем, что изменился портрет покупателя недвижимости. Ведь до февраля 2022 года значительная часть сделок совершалась с целью заработка на перепродаже. В то время как сейчас покупают в основном для себя.

У переуступки права собственности есть как риски, так и преимущества. В 2024 году этот вариант хорошо подойдет тем, кто не хочет или не готов ждать годами завершения строительства, и готов уже сейчас купить недвижимость. А чтобы сделка была удачной, в этом вопросе самое главное соблюдать три правила — тщательно просчитать все юридические тонкости, найти надежного инвестора и выбрать ответственного застройщика.