Как купить квартиру без денег: 5 рабочих вариантов

Решив воспользоваться такой возможностью, покупатель рискует потерять все — и квартиру, и деньги, — предупреждает глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

«Минфин» узнал, как можно купить квартиру без денег, а также с помощью риелторов и юристов проанализировал плюсы и минусы подобных схем, существующих на рынке недвижимости.

Квартира без денег: основные схемы и риски

Владимир Копоть, руководитель проекта Monitor Estate, описывает пять основных схем приобретения квартиры без денег или с минимальными вложениями.

Схема 1: покупка с перепродажей или трейдинг недвижимости

«Вы находите жилье по сниженной цене, которое выставлено на срочную продажу, к примеру, из-за долгов или выезда собственника. Заключаете предварительный договор с правом отложенного платежа или небольшой предоплатой. Пока оформляются документы, находите нового покупателя и перепродаете квартиру дороже. А разницу в цене — кладете себе в карман», — поясняет эксперт.

Он приводит в пример реальный кейс: Александр нашел квартиру за $30 тыс. Собственник продавал ее дешевле из-за срочного выезда за границу. Договорился о задатке в несколько тысяч долларов, которые взял в долг у знакомых. А затем нашел нового покупателя, готового купить этот объект уже за $35 тыс., и заработал $5 тыс., вообще не вкладывая собственных денег.

Впрочем, как говорит Копоть, тут есть риски. Во-первых, далеко не все собственники согласятся продать квартиру с отложенным платежом. Во-вторых, не факт, что удастся быстро найти нового покупателя, который согласится заплатить за объект дороже. Порой это сложнее, чем убедить владельца продать жилье по такой схеме, — добавил Копоть.

Схема 2: ипотека на субсидиях

«Можно оформить покупку жилья по госпрограмме льготного кредитования „єОселя“ с минимальным взносом в 10−20% (его также есть возможность оформить в кредит или, к примеру, одолжить). Затем приобретенную квартиру сдаете в аренду, платежи по которой отдаете в банк, в качестве уплаты по ипотеке», — уточняет Владимир Копоть.

Он приводит в пример такой кейс: Ирина купила в ипотеку квартиру за $50 тыс. с первым взносом $5 тыс., которые одолжила у знакомых. Затем сдала жилье в аренду за $400 в месяц, при том, что ежемесячные платежи по кредиту составляли $300. «Квартира себя окупает, а через 10−15 лет она становится вашей собственностью», — отмечает Копоть.

Но у этой схемы тоже есть риски. Во-первых, если арендаторы съедут, а с поиском новых возникнут проблемы, придется платить в банк по кредиту уже свои деньги. Во-вторых, банки могут запретить сдавать кредитную квартиру в аренду. «Поэтому эта схема — частично в серой зоне», — предупреждает Копоть.

Схема 3: покупка квартиры в новостройке на этапе котлована

«Вы инвестируете в жилье в новостройке на раннем этапе строительства (возможно, в кредит). Через два-три года продаете на 30−50% дороже. Реальный кейс: Роман одолжил $5 тыс. и внес их, в качестве первого взноса за квартиру в новостройке за $40 тыс. Через два года продал ее за $55 тыс., отдал долг и получил прибыль $10 тыс.», — рассказывает Копоть.

Главный риск этой схемы, по его словам, — затягивание или полная остановка строительства. Поэтому нужно тщательно выбирать проект и застройщика. Плюс, если вы владеете недвижимостью менее трех лет и продаете ее, придется платить налоги (минимум 7%, если это первая продажа за год: 5% НДФЛ, 1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлины. При продаже дополнительных объектов недвижимости в этом же календарном году придется платить 18% НДФЛ).

Отметим, что схема покупки жилья на этапе котлована в Украине далеко не новая. До войны она была достаточно популярной среди многочисленных инвесторов, но с 2022 года интерес к ней резко снизился, в том числе из-за кризисной ситуации на первичке и массовой заморозки объектов.

Но еще в конце 2023 года застройщики стали говорить о постепенном возвращении инвесторов.

Как рассказала «Минфину» руководитель отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирина Михалева, спрос на квартиры комфорт-класса на начальной стадии строительства постепенно растет. Хотя большинство покупателей, особенно тех, кто переехал в столицу недавно, все же выбирают готовые или почти готовые объекты.

«С весны прошлого года мы наблюдаем четкую тенденцию — все больше покупателей интересуются и новостройками, которые только стартуют. Например, в проекте Krona Park II мы в прошлом году объявили старт продаж в новом доме и реализовали порядка 25 квартир на этапе котлована. Сейчас готовим старт финального дома в „Лесном квартале“ в Броварах и уже имеем 40 заявок от клиентов, которые хотят купить именно на ранней стадии», — говорит Михалева.

По ее словам, причина заинтересованности потенциальных покупателей — более низкий ценник. На этапе котлована жилье дешевле как минимум на 15%, а нередко — и больше.

«Для застройщика это тоже выгодно — спрос на раннем этапе строительства позволяет быстрее запустить проект и привлечь дополнительное финансирование», — пояснила Михалева.

Она также говорит, что при последующей перепродаже объекта клиент может оформить переуступку прав (договор о замене стороны). «Как правило, поиском того, на кого оформляется переуступка прав (то есть нового собственника — ред.), занимается сам клиент или риелтор. Но нужно понимать, что эта услуга не бесплатная. У каждого застройщика своя комиссия, у нас, к примеру, 6%», — добавила Михалева.

«Минфин», составляя рейтинг застройщиков Киева за 2024 год, уже писал, что затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию остается серьезной проблемой. Считается, что если сроки срываются на полгода — то это сильно повезло. Некоторые объекты срываются на год, а некоторые — сдаются и на несколько лет позже от изначально заявленных сроков.

Ростислав Кравец также предупреждает, что в Украине по-прежнему фактически нет гарантии возврата средств инвесторам в первичку.

«Несмотря на попытки законодателей хоть немного навести порядок на этом рынке, пока все, что мы получили, — это удорожание квадратных метров. За счет требований о создании финансовых компаний, фонда строительства, открытии отдельных счетов квадратный метр нового жилья может стать дороже до 15%.

Но 100%-х гарантий инвестору это все равно не дает. К счастью, в прошлом году Верховный суд все-таки признал возможность права собственности на имущественные права, которые в последующем трансформируются в квадратные метры. То есть человек может хотя бы отстаивать свои права в суде, ведь до этого он только имел право иметь право. Но все равно рынок первички все еще остается крайне непредсказуемым. Поэтому инвестиции в него очень рискованные", — предупреждает Кравец.

Схема 4: проживание в обмен на ремонт

Владимир Копоть так описывает суть этой схемы: вы находите «убитую» квартиру, делаете там за свой счет ремонт и договариваетесь с собственником через какое-то время выкупить жилье со скидкой. Он приводит в пример такой кейс: Василий нашел квартиру без ремонта, которую собственник долгое время не мог продать из-за ее плохого состояния, а на ремонт денег у него не было.

За $4 тыс. Василий сделал косметический ремонт, а затем выкупил жилье на 20% дешевле рынка. Этот вариант — не совсем «квартира без денег», поскольку покупатель все же должен иметь средства и на ремонт, и на последующий выкуп объекта. Но он позволяет заметно сэкономить на покупке жилья. К тому же до выкупа новый собственник может жить в квартире фактически бесплатно.

Правда, и тут, по словам Копотя, есть риск. «Владелец на каком-то этапе может передумать и изменить условия, а то и вовсе отказаться от продажи. Поэтому нужно оформлять все договоренности документально», — предупреждает Владимир Копоть.

Эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов говорит, что реально снять жилье без арендной платы или под небольшую ставку в обмен на обязательства аккуратно платить за коммуналку или сделать в квартире ремонт. На такие условия идут владельцы, у которых много жилья в собственности, но есть проблемы с поиском арендаторов. Правда, в этом случае квартиру в собственность вам оформить не удастся, но есть возможность сэкономить на аренде.

Схема 5: квартира в подарок или наследство

Владимир Копоть говорит, что вполне реально стать собственником жилья по договору содержания нынешнего владельца. «Помогаете ему по уходу, покупаете продукты, оплачиваете медицинские расходы и пр. Взамен собственник переписывает на вас квартиру по договору содержания или оформляет в наследство», — рассказывает Копоть. Он приводит в пример такой кейс: Юрий присматривал за пенсионером пять лет, в итоге тот переписал на него жилье. Все этапы сделки были оформлены у нотариуса.

Но могут быть и риски. Скажем, неожиданно найдутся наследники по линии родства, которые оспорят договор содержания или наследования в судебном порядке, — предупреждает Копоть.

Кравец говорит, что нередко договоры содержания «отменяют» и сами собственники, к примеру, если посчитают, что за ними ухаживают недостаточно хорошо. «Поэтому нужно скрупулезно фиксировать все затраты, чтобы затем можно было доказать факт надлежащего ухода через суд», — советует Кравец. К тому же он напоминает, что, если вы вступаете в наследство не по линии родства, то возникают дополнительные налоги — 18% НДФЛ, а в случае с квартирой — это как минимум несколько тысяч долларов.

Как говорит Копоть, купить квартиру без денег — вполне реально. «Но нужно включать предпринимательское мышление. Находить выгодные варианты и быть готовыми к риску», — отметил он.

Кравец добавил, что выгодные варианты жилья по сниженным ценам можно найти, к примеру, на распродаже залогового жилья банками или Фондом гарантирования вкладов. «Ценник там может быть существенно ниже рыночного. Но нужно быть готовым к тому, что прежние собственники могут оспорить взыскание имущества и его продажу через суд, и, если выиграют, новый владелец рискует остаться и без денег, и без квартиры. Придется разве что выбивать свои средства у финансовой компании-продавца в судебном порядке», — подытожил Кравец.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки