Инвестиции за границу: считаем налоги и риски проектов REIT и Build-to-Rent

Почему украинцы выбирают REIT и Build-to-rent

Несмотря на некоторые отличия организационно-правовых форм субъектов и процесса инвестирования, все они имеют общую идею. Она заключается в том, что инвестор становится совладельцем доходных объектов недвижимости как на стадии строительства, так и в процессе эксплуатации. Инвестор получает доход от части аренды объекта недвижимости в согласовании с контрактом (здесь есть некие специальные моменты). При этом доход действительно «пассивен», управлением недвижимостью, поиском арендаторов, рекламой, ремонтом или перепрофилированием объекта занимаются профессиональные компании по управлению активами.

Такая бизнес-модель появилась в США еще с шестидесятых годов прошлого века (сейчас — это 60% мирового REIT-рынка) и сегодня успешно работает в более чем сорока странах мира. Инвестиции в проекты REIT и Built-to-rent объединяют преимущества и содержат меньше рисков, чем инвестиции в финансовые инструменты и прямые инвестиции в недвижимость. То есть обеспечивают в виде самих объектов недвижимости (в отличие от ценных бумаг) и низкий денежный порог входа в проект (по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость).

Кроме того, инвестор может выйти из проекта в любой момент путём продажи своего актива на рынке.

Учитывая многолетнюю практику функционирования проектов REIT и Built-to-rent, их деятельность контролируется государственными органами; все документы и отчеты находятся в открытом доступе, что обеспечивает полную прозрачность; они проходят ежегодный независимый аудит.

Одними из первых появившихся в Украине зарубежных REIT-проектов были грузинские проекты в Батуми. Затем к ним присоединились аналогичные проекты из Кипра и Испании. Сейчас уже существуют синдикативные проекты, объединяющие предложения инвестиций в прибыльные объекты недвижимости в Польше, Чехии, Словакии одновременно.

Как выбирают REIT-проект

На выбор зарубежного REIT-проекта для инвестирования влияют следующие важные факторы:

• Экономический анализ: размер начисленных процентов, сравнение показателей по аналогичным проектам, операционные расходы и налоговая нагрузка.
• Опыт REIT-проекта на рынке, анализ информации о нем в открытых источниках;
• По возможности анализ его отчетности за последние годы;
• Стабильность региона, где размещаются объекты недвижимости.

Каждый из этих факторов достаточно важен и не следует пренебрегать ни одним из них. К примеру, популярный и общеизвестный Кипр — страна член ЕС, стабильное законодательство, развитая строительная отрасль, постоянный спрос на недвижимость. Но это остров с ограниченными земельными участками, особенно в пределах доступности береговой линии.

Популярные строительные проекты в районе Пафоса граничат, а иногда пересекаются с земельными участками, принадлежавшими туркам-киприотам до раздела Кипра в 1975 году на турецкую и греческую части. Поэтому в случае объединения двух частей острова на эти строительные участки будут претендовать их бывшие владельцы — турки-киприоты.

Северную же часть острова (Турецкая республика Северного Кипра) вообще не рекомендуется рассматривать как регион для инвестиций, поскольку он не признан ни одной страной мира, кроме Турции.

Выбрали проект — что дальше

Итак, когда, на основе всестороннего анализа, инвестор определился с приоритетным REIT-проектом, необходимо определить важные моменты и потенциальные риски, на которые ему следует обратить внимание.

Первый шаг — договор. Особое внимание — что именно (какой инструмент) получает инвестор. Это должна быть ценная бумага, по которой начисляются именно дивиденды, а не доход, который может быть определен как операционный (важно с точки зрения налогообложения).

В качестве гарантии должен быть понятный инвестору объект, так как отчасти ценные бумаги REIT-проектов выпускаются под несколько строительных проектов, которые могут быть не интересны инвестору, закредитованы или рискованны. Также важны условия выхода из проекта и скрытые операционные расходы.

Поскольку речь идет о зарубежных REIT-проектах, может возникнуть вопрос финансового мониторинга потенциального инвестора. Особенно когда речь идет о существенных инвестициях. Следует быть готовым подтвердить источники происхождения денег вплоть до предоставления налоговых деклараций.

Метод финансирования. На период военного положения в Украине существуют валютные ограничения, прямая банковская оплата невозможна. Поэтому некоторые варианты:

• через международного брокера — например, Interactive Brokers, Freedom Finance, XTB и другие;
• через украинскую лицензируемую инвесткомпанию — некоторые из них предоставляют доступ к иностранным рынкам;
• за счет разрешенной к вывозу за границу суммы денег в валюте ;
• криптовалюта .

Но в любом случае надо понимать, что все способы финансирования должны соответствовать требованиям финансового мониторинга, законодательству Украины и государства куда инвестируются средства.

Налоговое резиденство. На сегодняшний день значительная часть потенциальных инвесторов в такие проекты, будучи гражданами Украины, имеют разрешения на проживание в других странах и оформили налоговое резиденство этих стран. Им нужно понимать, что исчисление и уплата налогов будут происходить по законам и, соответственно, налоговым ставкам этих стран, что может быть неприятной неожиданностью для них. Даже если плательщик может самостоятельно определять свое налоговое резиденство, во многих странах дивиденды (а именно они являются основным доходом инвестора) облагаются налогом в стране их возникновения. Тем более когда речь будет идти о получении операционной прибыли в случае продажи финансового инструмента REIT-проекта на рынке.

В Украине отечественные REIT-проекты являются налоговыми агентами своих инвесторов-физлиц и платят налоги за них (9% НДФЛ по упрощенной ставке и 5% ВЗ). В случае аналогичных зарубежных инвестиций все вопросы декларирования, расчета и уплаты налогов являются задачей самого инвестора.

Согласно пп. 167.5.4 Налогового кодекса Украины дивиденды, начисленные нерезидентами, подлежат налогообложению в Украине по ставке 9% и военный сбор. Если за границей налог уплачен, сумма обязательства в Украине подлежит уменьшению на соответствующую сумму. Для этого нужно получить в стране выплаты дивидендов справку об уплаченных налогах.

Читайте также: От земли к доходу: пошаговая стратегия девелопмента курортной недвижимости в Испании

При расчете, выплате и декларировании дивидендов от REIT-проекта следует не забывать о курсовых разницах (и их возможном дополнительном налогообложении), так как все суммы в расчетах исчисляются в гривне по курсу НБУ. А также то, что за неподачу или не своевременное представление Декларации об имущественном состоянии и доходах физическое лицо-налогоплательщик несет ответственность установленную Налоговым кодексом Украины.

Автор:

Директор АФ "Киевская Аудиторская Служба" Гаркуша Владимир