Дефицит на пороге: почему в Киеве уменьшается предложение новых квартир

Сколько сейчас квартир в новостройках

По данным Госстата, в 2023 году, в целом по стране, объемы сдачи жилья в эксплуатацию просели, по сравнению с 2022 годом, на 3,5% — до 89,2 тысяч квартир.

Но по разным регионам ситуация отличается. К примеру, в Черкасской области темпы ввода нового жилья не только не уменьшились, но и выросли на рекордные 78,4% — до 166,8 тысяч квадратных метров. В Днепропетровской области рост на 29,2% — до 235,1 тысячи квадратов.

В Киеве также зафиксировано увеличение объемов сдачи нового жилья — плюс 11,6%, по сравнению с 2022 годом, — всего порядка миллиона квадратных метров, а это больше 12 тысяч квартир.

Впрочем, говорить о росте первички можно, лишь с учетом низкой сравнительной базы, ведь в первый год войны многие новостройки были заморожены, и темпы ввода жилья в эксплуатацию резко упали.

«На данный момент на рынке наблюдается большой дефицит жилья на первичке, который обусловлен разнообразными факторами, но в первую очередь войной», — говорит генеральный директор Корпорации Недвижимости РИЭЛ Ростислав Мельник.

«Вообще во Львове, как и в Киеве, за два года застройщики начали не много новых проектов. Преимущественно достраивают имеющиеся, начинают новые очереди и работают над разрешительной документацией, чтобы стартовать, когда стабилизируется рынок», — объясняет он ситуацию на рынке.

В обоих городах, считает он, основные сложности связаны с объектами, которые на момент полномасштабного вторжения были на начальном этапе строительства, например, было построено всего два-три этажа.

«Такие проекты трудно реализовать, ведь для достижения плановой продажной цены и нормальных объемов и темпов строительства нужно вкладывать значительные средства. У нас было два таких небольших проекта, в которых были проданы квартиры. Мы поменяли их нашим инвесторам на жилье в домах с гораздо более высоким уровнем готовности, и таким образом проблему решили», — объясняет он.

Другие эксперты и застройщики тоже говорят о слишком медленной достройке уже начатых объектов, что тормозило ввод в эксплуатацию нового жилья в 2023 году.

По данным компании M4U, в активной стадии строительства в столице на конец прошлого года было 175 объектов, тогда как в начале 2023 года — 182, а в 2022 году — 185. В Киевской области накануне войны активно строилось 263 объекта, а в прошлом году — чуть больше 220.

Поэтому, по словам руководителя отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирины Михалевой, уже есть и дефицит сданного в эксплуатацию жилья, и нехватка квартир в домах высокой стадии готовности. Это касается, в частности, категории новостроек комфорт-класса. Так, почти нет готовых одно- и двухкомнатных квартир небольшой площади, которые пользуются самым большим спросом, — добавила Михалева.

Читайте также: Недвижимость в марте: что строят, продают и сколько стоит аренда

Какого жилья не хватает

По ее словам, особенно остро ощущается нехватка квартир у застройщиков, которые работают по государственным программам «єОселя» и «єВідновлення».

«В последние годы застройщики практически не стартовали с новыми проектами из-за низкого спроса на жилье «на котловане», и отказа банков кредитовать покупку квартир по программе «єОселя» в домах с готовностью ниже 50%. Поэтому получился определенным вакуум по остаткам квартир», — говорит Михалева.

Впрочем, дефицит жилья в новостройках пока явно не тотальный. Сейчас есть ситуативная нехватка определенного вида жилья — к примеру, тех же полностью готовых однушек и двушек небольшой площади.

Такой провал в предложении далеко не все застройщики склонны характеризовать, как дефицит.

К примеру, коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская говорит, что на данный момент дефицита нового жилья нет. Но при этом формируются стойкие предпосылки для его появления, особенно в Киеве, где с начала войны почти не появилось новых проектов.

«Насколько быстро рынок почувствует нехватку квадратных метров в новостройках, будет зависеть от объема продаж. Если он будет расти, к примеру, из-за изменения фокуса госпрограммы „єОселя“ в сторону нового жилья, то дефицит станет явным уже к концу этого года», — отмечает Лаевская.

Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что банки все менее охотно кредитуют покупку квартир по «єОселя» на вторичке. Отдают предпочтение именно новостройкам или же «старым новым домам» — сданным в эксплуатацию в течение последних трех лет. «Еще недавно речь шла о домах, введенных в последние 10 лет, но сейчас все чаще фигурирует срок именно до трех лет», — отмечает Луханина.

По ее словам, уже есть проблемы с квартирами в новостройках, которые не просто введены в эксплуатацию, но и полностью готовы к заселению, то есть с ремонтом и даже мебелью.

«Такие квартиры пользуются повышенным спросом у кредитных покупателей. Ведь в этом случае ссуда оформляется на всю стоимость жилья, и уже не нужно тратить собственные сбережения на ремонт и мебель. Если же человек берет голые стены, но кредита на ремонт и мебель ему уже никто не дает — нужно тратить немалую сумму со своего кармана, а у многих „лишних“ денег попросту нет», — пояснила Луханина.

Лаевская добавила: еще один фактор, который может усугубить нехватку квартир в Киеве, — миграционные процессы внутри страны. То есть если переселенцы массово хлынут в столицу и начнут присматривать себе здесь жилье. Вероятность такого сценария во многом зависит от хода военных действий. «Чем сложнее ситуация в Харькове, Запорожье, Херсоне и других городах, приближенных к фронту, тем больше украинцев переезжают в другие, более безопасные регионы, в том числе, в Киев», — говорит Лаевская.

Она добавила: дефицит предложения жилья в столице подтолкнет цены вверх. Насколько они вырастут, пока говорить рано, все будет зависеть от динамики спроса и предложения.

По мнению Ростислава Мельника, цены на жилье могут расти и из-за курса доллара, сложных цепочек поставок материалов, нехватки рабочей силы и других рисков, связанных с войной.

Читайте также: Дом под Киевом через «єОселя»: какие варианты предлагают застройщики

Что тормозит достройку домов в столице

По словам Анны Лаевской, сложности с достройкой объектов можно разделить на два типа.

Первый — это общая для всех застройщиков беда: нехватка рабочих. «Дефицит строителей с каждым днем ощущается все острее. Несмотря на рост зарплат, привлечь достаточное количество специалистов проблематично. Так как строительная отрасль не считается критически важной для страны, застройщики не могут бронировать персонал, и много мастеров идут воевать. А заполнить все вакансии женщинами невозможно», — рассказала «Минфину» Лаевская.

«Самой большой проблемой является мобилизация и невозможность бронирования строителей. Значительное количество рабочих уехало за границу или было мобилизовано, осталась примерно лишь треть работников. Эти факторы оказывают непосредственное влияние на снижение темпов строительства и сроки ввода объектов в эксплуатацию», — соглашается Мельник.

По словам Лаевской, их компания могла бы еще больше ускорить работы, но не может этого сделать из-за неудокомплектованности бригад. При этом компания повышает зарплаты, привлекает на стройки женщин (в первую очередь, на отделочные работы) и молодых специалистов.

О дефиците персонала говорит и Ирина Михалева. «Есть проблемы с людьми из-за мобилизации и миграции», — отметила она.

Вторая группа проблем, которые тормозят достройку домов, связана с отдельными компаниями-застройщиками. «Они или не возобновили строительство с начала войны, или же демонстрируют неубедительные темпы работ. И поэтому теряют доверие инвесторов и объемы продаж. Если у этих компаний нет запаса финансовой прочности, собственных денег, которые можно вложить в строительство без привлечения средств от покупателей, то им фактически не хватает ресурса. Это, в свою очередь, не позволяет наращивать темпы работ. Получается замкнутый круг: низкая динамика достройки домов снижает продажи, а низкие продажи не позволяют ускорить строительство, чтобы привлечь новых покупателей», — пояснила Лаевская.

Это заставляет многих застройщиков идти на хитрости. Михалева говорит, что некоторые компании просто имитируют работы на площадках. Там создается «эффект присутствия» — есть рабочие и техника. Но реально строительство или ведется очень медленно, или же вовсе не ведется. Цель таких манипуляций — убедить потенциальных покупателей, что строительство идет, и покупать жилье в этом объекте «не страшно».

Такую тенденцию подтверждает и Лаевская. «Сейчас важна динамика — она является одним из ключевых факторов при выборе застройщика и проекта. Но имитация работы может давать лишь краткосрочный эффект, ведь нужно демонстрировать конкретные результаты, к примеру, сертификаты от ГИАГ о завершении строительства. А без реальной работы на площадках это невозможно», — говорит Лаевская.

«Действительно, существуют застройщики, которые могут имитировать выполнение каких-то работ, чтобы получать отсроченные платежи или осуществлять продажи», — говорит Мельник. Он добавляет, что серьезные застройщики такое не практикуют, зато регулярно отчитываются о своей деятельности и в случае невыполнения каких-либо работ объясняют причины.

По его мнению, проблема и низкая покупательная способность украинцев. «єОселя» и «єВідновлення», по его словам, неплохо работают, «но масштабы пока маловаты».

Читайте также: Как повысить шанс на получение кредита от «єОселя»: 5 советов от банкиров

Кто и как строит в столице

«Минфин» недавно опубликовал рейтинг застройщиков. Мы собрали детальную информацию и о соблюдение сроков сдачи объектов. Выяснилось, что из 25 ЖК только 7 были введены в эксплуатацию вовремя.

Некоторые компании, несмотря на войну, сложности с финансированием и персоналом, все же продолжают активно строить, и даже наращивают темпы. В частности, не подвели инвесторов со сроками компании Stolitsa Group, КАН Девелопмент, Royal House, UDP в партнерстве с КАН Девелопмент, а также Seven Hills.

К примеру, ЖК Respublica на Окружной дороге,1 от КАН Девелопмент сдали, как и обещали, в сентябре 2023 года. Как и ЖК Unit Home на улице Гарета Джонса,8 (застройщик — UDP при участии КАН Девелопмент) — его сдали в один из самых сложных для строительного рынка да и страны в целом период — под конец первого года большой войны, в декабре 2022 года.

В первую пятерку столичных застройщиков попали компании IB Alliance, РИЭЛ, Stolitsa Group, Интергал-Буд и «Лико-Холдинг» при участии Perfect Group.

IB Alliance в 2023 году получил 5 сертификатов и, соответственно, сдал 5 домов. Общее количество квартир — 1 934, площадь — более 128 175 квадратных метров. По состоянию на первый квартал 2024 года компания строит 16 домов.

Корпорация Недвижимости РИЭЛ в прошлом году также получила 5 сертификатов. В эксплуатацию сдано 6 домов, в процессе строительства — 56 объектов.

Stolitsa Group в прошлом году получила 4 сертификата и сдала 7 домов, строит еще 12 объектов.

«Интергал-Буд» получила 4 сертификата и сдала столько же домов, строит, по состоянию на первый квартал этого года, 27 объектов.

«Лико-Холдинг» при участии Perfect Group получила в 2023 году один сертификат и сдала один дом, сооружает еще три объекта.

При составлении рейтинга «Минфин» учитывал целый ряд критериев (более детально о методике можно почитать тут. Главным показателем стала общая площадь квартир в домах, сданных в эксплуатацию в 2023 году), но, как видно, списки компаний-победителей и застройщиков, сумевших в эти сложные времена уложиться в сроки ввода объектов в эксплуатацию, частично пересекаются.

Анна Лаевская говорит, что «Интергал-Буд» только с начала этого года уже ввел в эксплуатацию 180 тысяч квадратных метров недвижимости.

«В этом году сдали последний дом в рамках проекта Medison Gardens в Броварах. Ожидаем ввод в эксплуатацию двух очередей ЖК „Лавандовый“ и еще двух домов в Krona Park2. Готовимся к получению сертификата готовности Illinsky House в Киеве», — рассказала Михалева.

То есть многие застройщики продолжают достраивать объекты, и список готовых домов пополняется.

В то же время, даже крупные застройщики не всегда могут выполнить обязательства перед инвесторами и избежать по некоторым объектам задержек с вводом в эксплуатацию. Скажем, IB Alliance задержал сроки сдачи в эксплуатацию ЖК Dibrova Park.

Такая же ситуация по ЖК Great от застройщика IB Alliance (в партнерстве с РИЭЛ и «Киевгорстроем»). Сроки сдвинулись в среднем на 1,5 года.

«Застройщики из-за ограничений, о которых мы упоминали — нехватка рабочих рук и недофинансирование — не в состоянии строить такими темпами, чтобы закрыть имеющийся спрос», — объясняет Мельник.

Компания, по его словам, пересмотрела графики платежей имеющимся клиентам, и те с 2022 года начали возобновлять финансирование своих обязательств. Кроме того, РИЭЛ также аккумулировала все доступные средства компании и вложила их в оборот, привлекая кредитные ресурсы и иностранные средства, чтобы строить активно.

Сроки задержки сдачи ЖК Lico-Grad Perfect Town («Лихо-Холдинг», Perfect Group) — 25 месяцев, ЖК Terracotta (Perfect Group при участии «Альтис-Девелопмент») — 33 месяца.

У «Ковальской» по ЖК 31 в Дарницком районе столицы задержка сроков ввода в эксплуатацию — 14 месяцев, у Saga Development по ЖК O2 Residence на Бориспольском шоссе — 35 месяцев (то есть почти три года). Концепт Групп задерживает сдачу ЖК «Метрополия-2» в Дарницком районе на 17 месяцев, Greenville сдачу ЖК Greenville на Печерске — на 23 месяца и т. д.

Как видно, сдавать дома вовремя, что и до войны было для многих застройщиков проблемой, сейчас все сложнее. Причем задержки не всегда зависят от имени застройщика. Есть крупные компании, которые сдают большинство объектов вовремя, тогда как по отдельным — возникают провалы со сроками.

Читайте также: Деньги 35 тысяч инвесторов застряли в долгостроях: есть ли шанс вернуть свои инвестиции

Что происходит по новым объектам

При этом на столичном рынке наметилась позитивная тенденция — некоторые компании наконец-то решились на закладку новых проектов.

«Во время войны мы начали в Киеве один проект, в этом году еще планируем семь, три из которых крупные. Во Львове у нас появилось два проекта и планируем начать еще пять, два из которых крупные», — рассказывает Ростислав Мельник.

«Компания „Интергал-Буд“ в этом году планирует только в Киеве старт четырех новых проектов. Это и масштабные жилкомплексы, и небольшой клубный дом на Оболони», — говорит Лаевская. Но анонсировать точные даты пока не готова, так как идут подготовительные работы.

О начале новых проектов нам рассказала и Михалева, правда, пока тоже без подробностей. «Некоторые застройщики, и мы в том числе, начинают новые объекты, так как появился острожный спрос даже на дома на начальной стадии готовности», — отметила она.

Не исключено, что «на поле» в этом году вернется и некогда один из крупнейших столичных застройщиков —«Киевгорстрой». Как сообщили «Минфину» в пресс-службе компании, уже проведен осмотр по 25 строительным адресам (а это 120 домов), проанализировано состояние по каждой площадке. Главная задача теперь — поиск источников финансирования. В зависимости от того, когда и в каком объеме компания их найдет, сформируют план по достройке объектов.

«Киевгорстрой» рассматривает вариант сотрудничества с предприятием «Житло-Инвест», которое может выкупить часть квартир под программу «Аренда с выкупом». На этом КГС может заработать 500 млн грн. Еще 200−300 млн планируют получить, если городские власти согласятся выкупить готовые детсады, которые находятся на балансе компании. Также ведутся переговоры о финансировании с банками. Стартовать обещают с первыми пяти объектами, но какими именно, пока не сообщают.

Впрочем, говорить о массовом возобновлении строительства пока рано.

«Причин, по которым на рынке так мало новых объектов, несколько. Во-первых, системные игроки подходят к новому строительству взвешено, тщательно анализируя затратную и доходную часть. Строительство на начальном этапе нужно обеспечить деньгами и рабочими, а это сейчас достаточно сложно. Во-вторых, непросто спрогнозировать спрос «на котлованы».

До войны новые проекты сразу же привлекали внимание инвесторов, так как можно было купить недвижимость по минимальным ценам, и в последующем получить хорошую прибыль. Сейчас доля спекулятивного спроса существенно упала — по опыту нашей компании, до 15%. Те же, кто покупает жилья для себя, ищут готовую или почти готовую недвижимость.

Вместе с тем, новое строительство очень нужное для рынка (от него, в частности, зависит и то, накроет ли рынок дефицит жилья в новостройках и какого масштаба он будет). И качественное предложение от надежного девелопера обязательно найдет своего покупателя", — уверена Лаевская.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки