Цены на киевскую первичку растут, а покупателей нет: когда ждать скидок

Застройщики вышли на работу, но продавать новостройки некому

За последние 2,5 месяца в Киеве возобновили работы около 40% застройщиков.

В большинстве своем достраивают объекты с высокой степенью готовности: в первую очередь компании стремятся выполнить свои обязательства перед действующими инвесторами, а уже потом переходить к новым проектам.

Однако это не единственное объяснение. Планировать что-то далеко наперед мешает ряд неблагоприятных факторов. Среди основных — трудности в логистике строительных материалов по территории страны, дефицит на отдельные виды материалов, нехватка трудовых ресурсов и, главное, падение уровня продаж.

«В настоящее время еженедельно мы продаем 5−7 квартир, тогда как в довоенное время эта цифра была значительно больше», — рассказали в пресс-службе KAN Development.

По словам президента ассоциации специалистов недвижимости Украины Юрия Питы, покупают преимущественно полностью готовые квартиры или уже на финальной стадии строительства. То есть, по сути, объекты вторичного рынка.

В группе компаний DIM это подтверждают: там говорят, что чаще всего инвесторы интересуются проектами с высокой степенью готовности — от 60% и выше.

«Вкладываться в котлован сегодня боятся, хотя стоимость таких лотов будет дешевле», — говорит Ирина Михалева, директор по маркетингу группы компаний DIM.

Обнадеживает застройщиков только то, что интерес у людей к новостройкам не пропал. Они отмечают, что с каждым днем количество звонков и визитов в отделы продаж растет. Кто-то приценивается, а кто-то просто мониторит ситуацию, ожидая дисконтов и интересных предложений. Тем не менее, тенденции на рынке расцениваются как положительные.

Читайте также: Киевская «вторичка» с дисконтом 20% и больше: стоит ли уже присматриваться к вариантам

Кто покупает жилье во время войны

Основными покупателями на первичном рынке являются постоянные клиенты, которые уже работали с конкретным застройщиком. Обычно покупатели предпочитают недвижимость класса комфорт и комфорт+. Приоритет при выборе жилья — безопасность.

Киевские девелоперы отмечают, что за время войны вырос спрос на подземные паркоместа и кладовые. Эти помещения раньше нельзя было продать, теперь клиенты охотно покупают, чтобы использовать в качестве укрытия.

Кроме того, формируется новая прослойка клиентов — переселенцы из южных и восточных мегаполисов Украины, которые планируют осесть в столице.

«Сегодня мы наблюдаем колоссальный отложенный спрос на жилье, ведь тысячи семей потеряли свои дома в результате военных действий», — отметили в компании DIM.

Цены растут без покупателей

С каждым днем у потенциальных покупателей появляется все больше выбора. Если на конец апреля в Киеве открылись отделы продаж только в 23 ЖК, то сейчас квартиры можно приобрести в 131 ЖК.

Но квадратные метры в столичных новостройках становятся менее доступными.

Согласно данным ЛУН, средняя стоимость квадратного метра на столичном рынке недвижимости увеличилась. В долларах, на которые привык ориентироваться украинский покупатель, рост за этот период составил 3% — с $1 270 до $1 310. В то же время в гривневом эквиваленте цены выросли почти на 9% — с 35 700 грн в феврале до 39 300 грн на начало июля 2022 года.

Увеличение прайсов произошло почти по всем классам жилья. В гривнах рост составил от 3 до 8%, в зависимости от класса. Так, эконом, комфорт и бизнес прибавили около 8%. Теперь квадратный метр в среднем здесь стоит 26 700 грн, 30 500 грн и 28 900 грн соответственно. Меньше всего выросло в цене жилье премиум-сегмента: за четыре месяца квадратный метр здесь подорожал всего на 3% и остановился на отметке 83 400 грн.

Средняя цена по классам жилья
(по данным ЛУН)

Что касается ценового разброса по районам Киева, то, согласно данным ЛУН, самый бюджетный вариант для покупки квартиры — Дарницкий район. Здесь стоимость квадратного метра составляет в среднем 27 200 грн. Самым дорогим остается Печерск со средней ценой 76 900 грн за кв. м.

Средняя цена м² в новостройках по районам за июнь 2022 г.

В целом, по оценкам ЛУН, самая маленькая однокомнатная квартира в киевской новостройке будет стоить в среднем 1,7 млн грн, двухкомнатная обойдется в 2,5 млн грн.

При этом покупателям по-прежнему доступен такой финансовый инструмент как рассрочка. Условия у разных застройщиков отличаются. К примеру, в KAN Development максимальный срок рассрочки — 7 лет с первым взносом 10% от стоимости недвижимости.

Группа компаний DIM, помимо обычных условий, сегодня предлагает еще 10% гарантированной скидки при первом взносе в размере от 50%.

Читайте также: Когда закончится кризис на первичном рынке недвижимости

Почему цены не падают

Согласно данным ЛУН, около 60% компаний оставили прайсы на довоенном уровне и только 10% — снизили.

«Цены на недвижимость в KAN Development не изменились. На данный момент они находятся на том же уровне, что и до начала полномасштабной войны», — сообщили у застройщика.

Впрочем, 30% застройщиков все-таки решили повысить стоимость квадратного метра. В компании DIM, например, сообщили, что в гривне цены несколько выросли, по сравнению с февралем 2022 года, — от 5%, в зависимости от проекта.

«Этому способствует постоянно растущая себестоимость: подорожание топлива и проблемы с логистикой, удорожание вследствие нехватки трудовых ресурсов, строительных материалов и т. д. В валюте же мы пытаемся сдерживать цену», — объяснила Ирина Михалева.

В преддверии больших скидок

По словам Юрия Питы, логика «мы увеличиваем стоимость объектов из-за удорожания стройматериалов» сейчас работать не будет.

«Покупателя нет. Выход у застройщиков: или свою маржу снижать, или просто не продавать и ждать, пока не появится покупатель с деньгами», — объясняет он.
В настоящее время застройщики еще не очень готовы идти на уступки. Но на рынке уже появляются предложения с хорошими скидками. К примеру, о подготовке целого пакета специальных условий по приобретению недвижимости в своих проектах сообщила группа компаний DIM.

«Первым пунктом таких условий стали гарантированные скидки в размере 15% на готовые квартиры и 10% на еще строящиеся квартиры, которые будут введены в эксплуатацию с января 2023 года. В июле мы предложим потенциальным покупателям еще несколько программ», — детализировала Ирина Михалева.

На более существенные скидки на рынке можно надеяться ближе к осени. По мнению Владимира Семенцова, сооснователя и управляющего партнера компании INSPI Development, к сентябрю самые большие киевские девелоперы предложат потенциальным покупателям жилья на первичном рынке скидки от 10% до 25%.

Эксперт отмечает, что размер скидок будет зависеть от стадии строительства жилого комплекса или его отдельной секции, а еще от количества нераспроданных квартир. Немаловажную роль играет финансовая возможность самого застройщика, его возможности обходиться без масштабного привлечения средств граждан.

«В объектах, в которых выполнено более 70% строительных работ, при условии 100% оплаты стоимости квартиры размер скидок может варьироваться от 10 до 15% в гривневом эквиваленте. В объектах, в которых работы выполнены всего на 50%, скидка может достигать 25% в гривне», — предполагает эксперт.

Читайте также: Сколько переселенцев получат квартиры в 2022 году. Кто в приоритете

Что дальше

Главным фактором, который будет влиять на рынок недвижимости, остается война.

Так, по мнению Ирины Михалевой, в случае негативного сценария — потери Донбасса, Херсона и других оккупированных территорий — стоимость недвижимости упадет на 5−10%. Если же будет успешное контрнаступление и восстановлена территориальная целостность, квадратный метр нового жилья к концу 2022 года на 10% вырастет.

Что касается спроса, то участники рынка единодушны — он будет только расти. Потребность в первичном жилище будет оставаться на высоком уровне еще не один год.

Положительную динамику в возобновлении спроса, а значит и продаж, можно ожидать уже в августе-сентябре. Во-первых, это традиционное начало бизнес-сезона, во-вторых, именно в настоящее время военные аналитики прогнозируют перелом в войне в пользу Украины.

Тем не менее, пережить кризис на первичном рынке будет довольно сложно. Есть возможность, что некие застройщики уйдут с рынка. Это будет касаться, прежде всего, несистемных девелоперов, у которых нет финансового плеча и которые строят исключительно за деньги инвесторов. Так что проблема недостроев может зазвучать с новой силой.

«Государство должно вмешаться и выкупать объекты на первичном рынке, дофинансировать строительство по необходимости. Десятки тысяч семей остались без жилья, надо же людей обеспечивать жильем», — считает Юрий Пита.

Застройщики готовы участвовать в государственных программах и предлагать специальные условия приобретения. Но, пока нет конкретных шагов в большом восстановлении, рынок первичной недвижимости напоминает минное поле. Покупателям стоит особенно внимательно выбирать проекты для инвестиций и тщательно изучать информацию о девелоперах.