Инвестируем в недвижимость: как оценить риски

Что происходит на рынке сейчас

В 2021 году рынок недвижимости в Украине стабильно показывал рост. Медианная стоимость жилья в прошлом году выросла на 20%. Однокомнатные квартиры, на которые всегда был наибольший спрос, подорожали на 30%, двухкомнатные — на 16,5%.

Активнее стали покупать квартиры в Украине иностранцы из США, Германии, Швеции, Италии и Швейцарии, Израиля, Турции, Китая и Азербайджана, которые имеют долгосрочные планы инвестирования в страну и уже ведут здесь свой бизнес.

А вот в феврале рынок приостановился. Инвесторы не готовы расставаться с деньгами в период неопределенности. При этом рост стоимости недвижимости на 5−6% в январе-феврале показывали западные регионы Украины — Львов, Ивано-Франковск, Тернополь.

Хочется верить, что такая паническая реакция продлится недолго и к весне деловая активность восстановится. Как часто бывает в периоды нестабильности, ситуацией могут воспользоваться и аферисты. Поэтому ответственностью каждого инвестора остается самостоятельный просчет собственных рисков, как экономических, так и юридических.

Для тех, кто серьезно рассматривает возможность покупки квартиры или дома в Украине, сейчас благоприятное время неспешно провести подготовительную работу по изучению присмотревшихся объектов.

Читайте также: Анатолий Топал: Инвесторы выжидают, покупать новостройки готовы, если цена упадет на 15−20%

На что сделать ставку

Опытные инвесторы в недвижимость при оценке экономических рисков учитывают не только «на что хватит денег» или «а сколько это в гривне/долларе», но и целый ряд важных инвестиционных параметров:

• Расположение, состояние и функциональность объекта. Есть примеры, когда люди покупают двухкомнатную квартиру в привлекательном месте в центре города, переделывают ее в две «однушки» и продают с высокой маржой.
• Ликвидность объекта — возможность его быстро продать.
• Рентабельность, ставка капитализации, амортизация объекта.
• Возможный доход от сдачи объекта в аренду и риски потенциальных арендаторов (для жилья и коммерческой недвижимости они будут отличаться и по-разному реагировать на изменение экономический ситуации).
• Потенциальный инвестиционный доход в случае перепродажи на растущем рынке.
• Процентные ставки по кредитам, если рассматривается вариант ипотеки. Например, в 2021 году объем ипотечного кредитования в Украине по сравнению с 2020 годом вырос 2,4 раза до 8,9 млрд грн., более 10 тысяч сделок были профинансированы с привлечением банковского кредита.
• Сравнение с доходностью других видов инвестиционных инструментов. Например, инвестиции в недвижимость сейчас в 1,2−1,8 раза выгоднее, чем размещение их на депозитном счете в банке.
• Стоимость владения объектом — расходы на ремонт, коммунальные услуги и энергоресурсы.
• Сроки окупаемости при разных инвестиционных целях (аренда или перепродажа)
• Налоговые риски, которые укажут на то, во сколько дополнительно обойдется оформление сделки, в зависимости от площади и количества объектов, которыми владеет лицо.
• Технические риски — состояние грунта, конструкции здания и инженерных коммуникаций, что в случае очевидных проблем может повлечь дополнительные расходы на ремонт либо приведет к снижению ликвидности объекта.

Читайте также: Депозит, ОВГЗ или недвижимость: рассматриваем преимущества покупки квадратных метров на примере ЖК «Новая Англия»

Жилая или коммерческая недвижимость — что выбрать

Стоит также внимательно рассмотреть варианты, в какую именно недвижимость стоит инвестировать — в коммерческую или жилую.

Вложения в коммерческую недвижимость рассматриваются как более надежные и приносящие стабильный доход в долгосрочной перспективе. Если жилье сдается, как правило, на период до года, то арендные отношения могут длиться 3−10 лет, принося стабильный денежный поток.

Вместе с тем, экономическая ситуация может сильнее влиять на платежеспособность бизнесов, которые арендуют площади в торговых или офисных центрах, а также склады. Особенно ярко это показала пандемия.

Инвестирование в жилую недвижимость имеет более низкий порог, нужен меньший капитал и есть большая вариативность объектов — от элитной загородной недвижимости до смарт-квартир в новостройках. Рынок и аудитория покупателей значительно шире, и, соответственно, больше возможностей быстрее перепродать квартиру или дом в случае необходимости, а также найти арендатора.

Доходность от вложений в коммерческие здания и жилые также будет отличаться, причем существенно. К примеру, если на жилой недвижимости в среднем можно заработать порядка 6% годовых, то на складских помещениях — 15−18%, торговых помещений — 14−15%, офисах — 9−10%.

Читайте также: Сколько можно заработать на офисной недвижимости и где искать привлекательные «квадраты»

Основные риски: на что обратить внимание

При любом экономически обоснованном решении очень тщательно придется проверить юридические риски и историю покупаемого объекта, чтобы снизить риски потери средств или обратимости сделки.

Если планируется инвестировать в новостройку, необходимо проверить застройщика, даже именитого, земельный участок, на котором возводится здание, проектную документацию на объект, а также внимательно изучить условия инвестиционного договора и самой схемы инвестирования.

Проблемы с застройщиком могут крыться в вопросах, связанных с его платежеспособностью, а также в судебных конфликтах, в которые он вовлечен, и может понести наказание в виде лишения активов, заморозки счетов, потери строительной техники, внесения в санкционные списки или обвинений в отмывании средств.

К примеру, бывали на рынке случаи, когда из-за блокирования счетов в Латвии один из киевских застройщиков испытывал затруднения по достройке своих объектов. Известны и прецеденты, когда отвечавший своим имуществом по тендерному разбирательству застройщик утратил возможность достраивать жилые объекты и потерял ликвидность — в итоге сроки сдачи объекта в эксплуатацию были сильно затянуты.

Изучение застройщика покажет, как он ведет себя в ситуациях, когда не может вовремя достроить объект, а также насколько придерживается взятых на себя обязательств по соблюдению сроков достройки зданий, насколько задерживается ввод его построек в эксплуатацию. Все это даст серьезную пищу для размышлений, стоит ли замораживать значительную сумму на неопределенный срок.

При изучении земельного участка необходимо проверять, как он изначально отчуждался или выделялся, а также его целевое назначение. Если целевое назначение, например, строительство складов или заводов или рекреационных зон — то строительство жилого комплекса может быть в какой-то момент остановлено в судебном порядке.

Проверка схемы инвестирования позволяет оценить, насколько обеспечены обязательства застройщика перед покупателями будущей недвижимости. Нередко применяются варианты использования инвестиционных сертификатов, в которых обязательство передачи права собственности на будущее жилье прописано очень размыто и без явных обязательств по срокам достройки объекта.

Если застройщик обанкротится, то такие бумаги ничем не будут обеспечены и их владелец ничего не получит и ничего не сможет предъявить — на такой инвестиционный риск он шел сознательно.

В проектной документации необходимо обратить внимание на то, есть ли согласование от городских коммунальных служб на подведение коммуникаций, на этажность здания, количество квартир, как оговорена возможность для застройщика в процессе возведения здания менять проект.

Ведь бывает так, что при согласовании проекта застройщик указывает одно количество этажей и квартир, а в итоге строит и продает на несколько этажей больше. При этом бывают такие нарушения, как дробление квартир в процессе строительства и в виду неразберихи с перепроектированием продажа одной квартиры двум разным инвесторам. Пока объект не достроен и квартир нет в реестре прав на недвижимость, проверить и застраховаться от такой махинации сложно.

Нужно обращать внимание и на всевозможные штрафы и пени в договоре, как в отношении застройщика, так и инвестора, вопросы доплаты за дополнительный метраж после достройки объекта. Все это может повлечь за собой непредвиденные и часто неоправданные расходы, на которых зарабатывает застройщик, а ответственность которого по договору оказывается минимальной.

Рекомендуется изучить ситуацию с оплатой коммунальных услуг на предыдущих объектах застройщика. Например, насколько связывает покупателей недвижимости обязательствами по долгосрочным услугам собственной управляющей компании. Нередко бывает, что родственные застройщику организации, обслуживающие дом, серьезно завышают ставки коммунальной платы, ссылаясь опять-таки на условия договоров, подписанных в процессе приема объекта недвижимости. Стоит обратить внимание на то, как застройщик взаимодействует с ОСББ — препятствует или содействует их созданию.

Нередки ситуации, когда управляющие компании застройщиков до заключения жильцами прямых договоров с поставщиками услуг (отопление, поставка электроэнергии, водоотведение) собирают с жильцов средства, не перечисляют их в теплокоммунэнерго или водоканал, наращивают долг, а потом растворяются.

Жильцы при этом оказываются в холодном здании с отключенными коммуникациями, без света, и со значительной задолженностью, которую неизвестно как погашать.

Читайте также: Покупка квартиры в новостройке: как минимизировать риски

Покупка на вторичном рынке

При покупке объекта на вторичном рынке нужно собрать максимальное количество информации про историю сделок по данном объекту.

Помимо проверки действительности свидетельства о праве собственности, нужно проверить все договора, дарственные, документы по наследству, которые предшествовали сделке, даже несмотря на истечение сроков исковой давности.

Всегда существует риск того, что один из бывших владельцев найдет повод признать предыдущие сделки недействительными и найдется фактор, который мог повлиять на приостановку сроков исковой давности.

Также нужно обязательно проверить все обременения, связанные с квартирой или домом. Находятся ли они в залоге, совместной собственности, является ли предметом корпоративных прав, поручительства, прописаны ли несовершеннолетние дети, налагался ли арест, есть ли в отношении недвижимости незакрытые судебные споры и чем закончились закрытые споры. В украинских реалиях готовым нужно быть ко всему, чтобы в какой-то момент в квартиру не постучали предыдущие или новые собственники, о которых вы не знали.

В договоре купли-продажи объекта обязательно нужно проверить условия и способ оплаты, и, конечно же, цену. Не рекомендуется указывать заниженную цену объекта, чтобы минимизировать налоги. Ведь в случае обратимости сделки покупатель сможет рассчитывать только на возврат той суммы, которая была предусмотрена в договоре.

Дополнительно к основному договору нужно проверить наличие коммунальной задолженности по квартире. Нередко бывает так, что покупатели верят на слово продавцу, а потом оказывается, что предыдущий владелец годами не платил за отопление и задолжен десятки или сотни тысяч гривен.

При осмотре покупаемого объекта обратите внимание на всевозможные достройки и вмешательство в инженерные коммуникации. Например, пытались ли предыдущие владельцы расширить площадь квартиры за счет достройки «царь-балкона», не захватывали ли жители верхних этажей часть чердачных помещений или жители первых не делали погреб с кабинетом, а также есть ли несанкционированные врезки в систему отопления здания.

Все достройки могут быть нарушением государственных строительных норм, вредить целостности здания, приводить к воровству энергоресурсов из общедомовой сети и в конечно счете привести, как минимум, к искам со стороны других жильцов-совладельцев многоквартирного здания, либо к штрафам за незаконные дополнительные постройки на земельном участке в частном секторе.

Например, в Киеве даже планируется запретить размещение кондиционеров на фасадах исторических зданий.

Не исключено, что в результате несанкционированных достроек и их обрушения может наступить уголовная ответственность, к примеру, если «царь-балкон» или утеплитель на фасаде квартиры обрушится и приведет к человеческим жертвам.

Кстати, помимо обычной технической документации на квартиру в многоэтажке, можно поинтересоваться у продавца наличием сертификата энергоэффективности здания. Это касается как нововозводимых зданий, так и старых домов. Такой сертификат обязан быть у домов, которые были введены в эксплуатацию в течение последних нескольких лет, а также могут быть в ОСМД, которые привлекали финансирование для термомодернизации.

В таких сертификатах содержится полезная информация о техническом состоянии здания, сколько в нем теряется тепловой и электрической энергии, соответственно сколько придется переплачивать за коммуналку.

Также в сертификате энергоэффективности указывается, какие мероприятия необходимо выполнить на объекте, чтобы привести его в соответствие с современными строительными стандартами, чтобы повысить энергоэффективность. Это укажет на то, во сколько обойдется жильцам квартир ремонт общих помещений и инженерных коммуникаций, фасада, крыши и подвала в течение ближайших лет.

Автор:

бизнесмен, владелец ЮК NOVEM. Давитян Вемир

Юридическая компания NOVEM