85 тыс. евро вместо 1 млн: как работают коллективные инвестиции в курортную недвижимость Испании

Почему растет интерес к коллективным инвестициям

Испания остается одним из самых привлекательных рынков курортной недвижимости в Европе. Но минимальный порог для покупки квартиры в новостройке у моря составляет от 200−250 тысяч евро, а качественные объекты с хорошей локацией, инфраструктурой и потенциалом для аренды — это уже 300−400 тысяч евро, учитывая налоги и оформление.

Доходность при этом ограничена: в среднем 4−6% годовых до налогообложения. И это — в случае, если у квартиры есть лицензия на краткосрочную аренду, активно управляется и не простаивает в межсезонье. Но и здесь — новый вызов. В ряде городов, в частности, в Барселоне, Валенсии и Аликанте, начинает действовать ограничительная политика новых лицензий. Туристическая нагрузка на города растет, а власти фактически закрывают возможность для частного сектора масштабно сдавать квартиры в аренду.

На этом фоне все больше инвесторов обращаются к коммерческой недвижимости — гостиницам, апарт-отелям, глэмпингам, где потенциальная доходность значительно выше. В практических кейсах она достигает 9−11,5% годовых. Но и порог входа здесь еще выше: от 800 тысяч до 1,5 миллионов евро. Именно поэтому появляется промежуточная модель — коллективное инвестирование, позволяющее войти в коммерческий сегмент с чеком в 80−150 тысяч евро, но с доходностью, характерной для крупных объектов.

Три основные модели коллективного инвестирования в недвижимость

Формат коллективных инвестиций может выглядеть по-разному — в зависимости от суммы, структуры проекта и юридической модели. Но в целом существует три основных варианта, реально работающие на рынке:

1. Совместная собственность на жилье

Самый простой и понятный подход. Один объект (например, квартира) покупается сразу несколькими инвесторами — каждый владеет долей в 10%, 25% или 50%. Это полноценная общая совместная собственность, зафиксированная в реестре, с соответствующими правами на прибыль и распоряжение долей. Такая модель может быть удобна на старте, но есть ряд ограничений: сложности с управлением, необходимость согласований между совладельцами, нюансы при выходе из инвестиции.

2. Инвестиции в компанию

В этом случае инвесторы покупают корпоративные права или предоставляют займ юридическому лицу, на балансе которого находится объект. Это может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость — например, глэмпинг или гостиница. Инвестор не владеет «квадратными метрами» напрямую, но у него есть доля в компании, которая генерирует доход. Главное преимущество — гибкость: легче администрировать, легче выйти. Часто именно такая модель используется для проектов на ранних этапах — до ввода в эксплуатацию.

3. Имущественные доли в готовых или девелоперских проектах

Это модель, где инвестор покупает долю в целостном имущественном комплексе (например, в гостинице) — не как пайщик компании, а как совладелец самого объекта. В Европе такая форма совместной собственности оформляется через кадастровый номер, а каждая доля закрепляется юридически. Владелец получает выписку из реестра, имеет право на прибыль, а также может продать свою долю по рыночной стоимости — с соблюдением первоочередного права выкупа со стороны других совладельцев.

Как это работает в Испании

Чтобы понять, как работают коллективные инвестиции в испанскую недвижимость, нужно посмотреть на примеры из практики:

Вилла: от 1 000 евро за долю. Объект стоимостью 900 000 евро разделен на 900 долей. Минимальная сумма инвестиции — 1 000 евро, хотя большинство инвесторов заходят на суммы от 5 000 до 25 000 евро. Юридически инвестиция оформляется, как займ компании, на балансе которой находится недвижимость.

Прибыль инвестора состоит из двух источников: доли в доходах от аренды и капитализации объекта. К примеру, за прошлый год стоимость подобных вилл в популярных туристических регионах Испании выросла на 7−9%. При выходе из инвестиции компания берет на себя обязательство либо выкупить долю, либо найти нового покупателя.

Глэмпинг: вход от 85−90 тысяч евро, окупаемость 3,5−4 года. Проект реализуется через компанию, которая владеет землей и инфраструктурой. Всего 10 инвесторов — у каждого 10% в компании, управляющей глэмпингом. Объект расположен в туристическом регионе, где спрос на нестандартное проживание постоянно растет.

Финансовая модель предполагает возврат инвестиций за 3,5−4 года. Каждый инвестор получает свою долю прибыли и может в определенное время бесплатно воспользоваться своим юнитом. Выход из инвестиции возможен через переуступку доли другому инвестору или продажу по согласованию с управляющей компанией.

Отель в Аликанте: вход 130 000 евро, доходность 9,5−11,5% годовых. Проект в стадии девелопмента: земельный участок уже выкуплен, поданы документы на получение лицензии. После завершения строительства (2026 год) объект начнет работать в качестве гостиницы на 30 номеров. Структура: 30 совладельцев, каждый владеет 1/30 частью в имущественном комплексе (целостная совместная собственность, зафиксированная в кадастре).

Помимо прибыли от аренды, каждый инвестор получает 2 недели бесплатного проживания в год. Механика выхода: доля сначала предлагается другим совладельцам, далее — продажа на открытом рынке. Уже на этапе строительства прогнозируется рост стоимости доли со 130 до 170 тысяч евро.

Юридические и операционные нюансы

В коллективных инвестициях важна не только прибыльность, но и четкое юридическое оформление — кто чем владеет, кто управляет активом, как оформляется выход. Эти нюансы часто решают, будет ли инвестиция выгодной и безопасной.

Фиксация прав зависит от модели. Если инвестор становится совладельцем объекта, то его доля фиксируется в реестре, как общая совместная собственность. В случае с гостиницей или виллой, это — доля в целостном имущественном комплексе с выдержкой из реестра. Если речь идет об инвестиции через компанию, оформляется покупка корпоративных прав или договор займа. В такой модели инвестор не владеет квадратными метрами, но имеет юридически зафиксированное право на доход и возврат капитала.

Управление объектом осуществляет управляющая компания. Она отвечает за бронирование, сервис, обслуживание, маркетинг и взаиморасчеты с инвесторами. Прибыль распределяется пропорционально доле участия, заранее прописанной в договоре. Инвестор не вовлекается в операционную деятельность — ему ежеквартально или ежегодно начисляется доход после вычета расходов и налогов.

Выход из проекта тоже структурирован. В случае общей собственности, инвестор имеет право продать свою долю — сначала предложив ее другим совладельцам (механизм первоочередного выкупа), затем — на открытом рынке. Если доля оформлена через компанию, обычно прописывается обязательство управляющей стороны помочь с перепродажей или выкупить ее по договорной стоимости. Это снижает риски и позволяет планировать выход заранее.

Каждая из моделей требует внимательности к деталям. Но если структура проекта прозрачная, управляющая компания опытная, а все документы в порядке, инвестор получает полный контроль над своей долей без лишних административных забот.

Объединение инвесторов: как работает формат пула

Еще один инструмент, активно используемый на испанском рынке, — это объединение инвесторов в пул для совместной покупки объекта или партии объектов. Такой формат не всегда оформляется, как коллективная собственность: часто это стратегия, позволяющая инвесторам получить более выгодные условия входа благодаря объему покупки.

Выкуп лота с дисконтом. Застройщики редко предоставляют скидки розничным покупателям, но готовы существенно снизить цену при покупке сразу нескольких юнитов. К примеру, пул из 5−10 инвесторов покупает сразу 10 квартир на раннем этапе проекта. При этом скидка на каждый объект может достигать 10−15% от рыночной цены. После завершения строительства каждый инвестор либо оставляет объект себе, либо продает его по рыночной стоимости, фиксируя прибыль.

Совместная покупка на этапе пресейла. Девелоперы охотно сотрудничают с пулом инвесторов еще до выхода проекта в публичную продажу. Это позволяет купить объекты по самой низкой цене до старта маркетинговой кампании. В этих случаях прибыль формируется уже на этапе капитализации, еще до завершения строительства.

Покупка крупных объектов или банковской недвижимости. Есть объекты, на которые индивидуальный инвестор просто не может зайти из-за размера сделки или юридической сложности. Это могут быть недостроенные комплексы, здания после банкротства, земельные участки. В таких случаях формируется пул капитала (например, 2−3 миллиона евро), за который выкупается объект с дисконтом. Далее — реструктуризация, распределение, продажа юнитов. Все инвесторы получают долю в прибыли, согласно внесенной сумме.

Читайте также: В каких регионах жилье дешевеет, а где цена идет вверх

Модель объединения инвесторов работает не только как способ снижения порога входа, но и как инструмент получения более выгодных условий: скидок, первоочередного доступа к объектам, участия в проектах, закрытых для розничного рынка. Именно поэтому появление инвесторских клубов и сообществ — не временная мода, а ответ на новую реальность рынка недвижимости, где капитал более эффективно работает в коллективе.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий