В конце 2022 года застройщики заявили о возобновлении работ на около 70% стройплощадок. Однако, некоторые участники рынка утверждают, что часть застройщиков только имитировали работу. Что происходит на рынке новостроек, как изменились прайсы застройщиков и чего ожидают эксперты, разбирался «Минфин».
7 из 10 застройщиков возобновили работу: кто строит и почем продает
Как рынок пережил первый год войны
В 2021 году объемы строительства нового жилья в Украине стабильно росли. По итогам года в эксплуатацию были введены рекордные за годы независимости объемы — более 11 млн кв м. Только в Киеве и области появилось более 55 тысяч новых квартир.
2022 год должен был стать не менее «урожайным». В феврале, согласно данным ЛУН, в Украине строили 1 300 ЖК, из них 221 — в Киеве и 263 — в Киевской области.
Война полностью остановила работу на стройплощадках, и только с мая они начали оживать. После длительной паузы в стране возобновили работы более чем на 400 жилых комплексах, 65 из них — в столице.
Другим понадобилось больше времени, чтобы прийти в себя и понять, как справиться с новыми вызовами — разрушение логистических цепочек, отсутствие инвестиционного спроса, нехватка кадров и оборотных средств,
«Из-за оккупации определенных территорий мы потеряли многие предприятия, которые производили составляющие для строительства. Многие компоненты теперь нужно везти из-за границы. Даже для бюджетного жилья, где доля импортных материалов достигала иногда только 20%, сегодня может потребоваться завозить не менее 70−80% компонентов», — рассказал президент Киевгорстроя Игорь Кушнир.
Отрицательно сказался на рынке и рост цен на строительные материалы, спровоцированный инфляцией и девальвацией гривны. По данным НБУ, потребительская инфляция по итогам года составила 26,6%, а национальная валюта за период войны девальвировала более чем на 30% (с 29 грн за доллар до 40 грн). Застройщики не могли не реагировать на такие скачки, соответственно повышали стоимость квадратного метра в будущих квартирах.
Но больше всего ударило по девелоперам почти полное отсутствие спроса. Показатель за год просел на 90% от довоенного уровня. Около 20% населения уехали за границу. Оставшиеся в условиях неопределенности притормозили с покупкой жилья. Плюс, по словам экспертов, война почти полностью вымела портфельных инвесторов.
«На рынке почти нет инвестиционного спроса. Люди, в основном, если и покупают жилье, то для собственного использования», — констатирует Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.
При этом хоть какой-то спрос есть только на квартиры в построенных домах или тех, которые находятся на финальной стадии строительства. Поэтому застройщики сконцентрировались именно на завершении уже начатых проектов, новые — заморожены полностью.
Госстат отчитывается, что за 3 квартала 2022 года застройщикам удалось достроить более 61 тыс. новых кв м. Жилищный фонд столицы, по данным ЛУН, за год пополнился 13 200 квартирами, еще 7 200 — сдано в эксплуатацию в области.
Читайте также: Рынок недвижимости Украины-2023: цены, сделки, покупатели
Что происходит сейчас
Лидерами по возобновлению строительства в 2022 году стали западные регионы: здесь краны вернулись почти на 90% стройплощадок. В Киеве заявлено о возобновлении работ на 70% стройплощадок, но участники рынка утверждают, что данные существенно завышены. По разным оценкам, реально работают около половины.
«Часть только имитирует работу. Война стала тестом на честность застройщиков. 2/3 девелоперов оказались на грани банкротства. Вопрос простой: где деньги инвесторов, вложенные в данные проекты?», — говорит основатель, СЕО Sensar Development Марк Марченко.
В самой плохой ситуации оказались те застройщики, которые работали «с колес», — то есть деньги от продажи одного ЖК направляли на строительство следующего. Такая схема работает, когда квадратные метры разлетаются еще на ранних этапах строительства. В отсутствие спроса застройщик испытывает острый дефицит оборотных средств и не может продолжать нормальную деятельность.
Сейчас, по данным Dom.Ria, в стране строительство приостановлено в 157 новостройках, самое большое количество — в Киевской области.
Пока, к счастью, громких историй о банкротстве застройщиков нет. Только единицы, как например, ENSO и ИСК Обрий открыто заявляют, что не будут строить во время военного положения. Но эксперты не исключают, что в скором будущем некоторые компании будут вынуждены сдать свои позиции и уйти с рынка. Поэтому покупателям стоит проявлять особую бдительность, выбирая квартиру в новостройке.
Как обстоят дела у участников рейтинга застройщиков
До войны «Минфин» традиционно два раза в год готовил рейтинги застройщиков. В конце февраля прошлого года тоже должен был выйти обзор — кто и сколько жилья построил за второе полугодие 2021 года. Но из-за полномасштабного вторжения рейтинг был некстати. Хотя, например столичным застройщикам было чем похвастаться.
Во втором полугодии 2021 года они ввели в эксплуатацию рекордное количество «квадратов» — 1 574 832,45 кв м или более 24 тыс. квартир. Сертификаты получили дома в 50 ЖК от 31 застройщика.
Мы решили посмотреть, кто из участников рейтинга продолжает строить, а кто — поставил свои проекты на паузу. Сразу отметим, что на практике это сделать оказалось не так-то просто, поскольку большинство государственных реестров остаются закрытыми на период военного положения. Информацию пришлось собирать по крупицам из разных источников — сервиса ЛУН, официальных страниц застройщиков, форумов
После полной остановки рынка весной более половины участников нашего последнего рейтинга вернули на стройплощадки Киева краны и возобновили работы. Темпы строительства замедлились, появились проекты, строительство которых приостановилось. Тем не менее, 8 девелоперам удалось пополнить жилищный фонд столицы новыми квадратными метрами.
Есть также несколько застройщиков, которые либо остановили, либо не начали новые проекты в Киеве, — при этом, переориентировались на рынок других регионов. Так, например, Креатор-Буд сосредоточился на Тернополе и Львове, а Kadorr Group -на Одессе. Галжитлобуд декларирует, что сейчас свое внимание сконцентрировал на рынке Львова, а на площадках Киева ведет подготовительные работы. Но информации с разных источников свидетельствует о другом и дела в компании желают лучшего.
В целом, результаты столичных застройщиков по итогам 2022 выглядят так:
Забудовник | Кількість будинків в процесі будівництва | Введено в експлуатацію у 2022 році |
Київміськбуд | 48 | будинки в 3 ЖК: Райдужний, Гвардійський, 1-ша черга Оберіга-2 (загалом понад 101,7 тис. кв. м). 4 паркінги на 617 машиномісць. |
ДБК-Житлобуд | 6 | - |
Інтергал-Буд | 13 | 5 будинків |
bUd development | 4 | 1 будинок ЖК Старт |
BudCapital | 6 | - |
КАН Девелопмент | 18 | будинки в ЖК Республіка та |
KSM-GROUP | 2 | будинки 6 черги ЖК Кришталеві джерела |
Ковальська | 4 | 2 ЖК: Crystal Park Tower, DOCK32 |
Perfect Group | 8 | - |
ZIM Group | 1 | - |
ІБК Обрій | планують відновити після війни | будинок 1-ої черги ЖК Рідне місце |
Status Group | 3 | - |
Kadorr Group | - | - |
Stolitsa Group | 6 | 3 будинки у ЖК Варшавський-2; 2 будинки |
Галжитлобуд | - | - |
МЖК «Оболонь» | - | - |
Royal House | 5 | житловий будинок (А5) та підземний паркінг загальною площею 5039,1 кв. м у |
Строй Сіті Development | - | - |
Креатор-Буд | 7 | - |
Altis-Holding | - | - |
Міськжитлобуд | - | - |
ZZBK1 Group | призупинено | - |
Saga Development | 10 | - |
Житлоінвестбуд-УКБ | - | - |
Міськбудінвест | 1 | 1 будинок на Є. Маланюка, 101 |
Kiev Development Group | - | - |
ЖК Власна Квартира | - | - |
Comfort Life | 2 | ЖК На Прорізній — будинки 2-ої черги |
РІЕЛ | 64 | 2-у чергу ЖК Львівська Площа, 9021,7 кв.м. |
Dragon Capital | - | Obolon Plaza |
City One Development | 10 | 3-ій будинок ЖК Святобор |
19 | 1-ий будинок ЖК Діброва Парк | |
ЖК Сучасний квартал | 1 | ЖК Сучасний квартал |
Seven Hills | 2 | - |
Alliance Novobud | 2 | - |
DIM | 5 | будинки № 3 та № 4 ЖК Park Lake City |
Источник: исследование «Минфина»
Что происходит с ценами
Несмотря на низкий спрос, который составляет примерно 5% от довоенного, цены на новые квартиры росли. По крайней мере, в гривне. По данным ЛУН, за 2022 год медианная цена в грн за кв м в новостройке выросла на 38% в Киеве — с 34 700 грн до 48 200 грн, и на 33% в области — с 20 900 грн до 28 000 грн.
Самая большая динамика роста цен наблюдается в относительно мирных регионах — западных и центральных областях Украины. В этих регионах наиболее активно идет строительство. К примеру, за год медианная цена квадрата новостроек во Львове увеличилась на 80% и достигла 46 700 грн, в Ивано-Франковске — на 65% и остановилась на 23 500 грн. В Ужгороде медиана цен выросла на 83%, стоимость «квадрата» здесь составила 42 600 грн.
Впрочем, при отсутствии покупателей и валютных колебаниях такое подорожание — сугубо формальное. По самым грубым прикидкам, в долларе, в котором многие покупатели да и продавцы привыкли пересчитывать цены на недвижимость, картина будет несколько иная. По росту цен впереди будут Ужгород и Львов (примерно +26% и +24% соответственно), приблизительно 14% за год прибавил квадратный метр в Ивано-Франковсе. В Киеве же и области цены в долларе, напротив, снизились. Квадратный метр в столице к концу 2022 года обошелся бы примерно на 4% дешевле, чем в начале года, а область «подешевела» на 8%. К тому же, продавцы готовы на скидки.
«В последние 6 месяцев реальный покупатель, при условии полной оплаты стоимости квартиры, мог рассчитывать на существенную скидку — от 10% до 20%», — рассказал Владимир Семенцов, сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development.
Такая тенденция, по прогнозам эксперта, с большой долей вероятности сохранится, по меньшей мере, до весны.
Читайте также: +66% за «квадрат» в новой однушке Киева: как строители закрыли год
Прогнозы
На ситуацию на первичном рынке будут непосредственно влиять успехи ВСУ на фронте. Если события будут развиваться по оптимистическому сценарию и мы одержим победу до конца лета, можно ожидать стремительного восстановления отрасли.
Потребность в жилье очень острая: по состоянию на ноябрь разрушены 16 800 многоквартирных и 126 700 частных домов. Общий ущерб жилищного фонда оценивается в $52,5 млрд. В столице повреждено 348 домов, преимущественно многоэтажек, на общую сумму убытков в $0,9 млрд.
Вместе с тем, ситуация может усложниться. Предполагается, что стоимость стройматериалов еще увеличится, то есть возможности для снижения цен у застройщиков станет еще меньше. В условиях отсутствия платежеспособного спроса не исключено, что многим застройщикам придется свернуть бизнес, и нас будут ожидать новые замороженные стройки.
Комментарии - 29
https://ain.ua/ru/2014/10/03/zaporozhskij-cukerberg-kak-postroit-millionnuyu-kompaniyu-v-21-god/
Марк и Владислав Марченко давно попали в поле зрения правоохранительных органов. В 2017 году Генеральная прокуратура прямо назвала имена обоих Марченко в качестве подозреваемых по коррупционным делам. Они возглавляли схему распила бюджетных средств в Запорожье и Запорожской области на школьных ремонтах и строительстве мини-стадионов для детей.
https://from-ua.info/kto-pokr-vaet-makhynatsyy-bratev-marchenko/
https://ain.ua/ru/2017/12/27/vladelca-zaporozhskoj-it-kompanii-podozrevayut-v-xishhenii-87-mln/
в кінці лютого за чималу комісію грошики опинилися закордоном. Назад їх звичайно ніхто заводити не буде.
Найбільший інтерес до житла як на первинному ринку, так і на вторинному залишився в Київській області, про це йдеться в дослідженні від «OLX Нерухомість». Зазначається, що у 2022 році найбільший асортимент помешкань був традиційно у великих містах (Києві, Одесі, Дніпрі), однак на пропозицію вплинула і віддаленість регіону від фронту.
Так, у п’ятірку міст із найбільшою кількістю оголошень про продаж квартир вперше потрапив Івано-Франківськ. Загалом до переліку регіонів із найбільшим вибором увійшли: Київщина — 313 тис. 907 оголошень; Одещина — 186 тис. 866; Дніпропетровщина — 100 тис. 009; Львівщина — 68 тис. 747; Івано-Франківщина — 54 тис. 622.
За словами аналітиків, найбільше пропозицій на первинному ринку житла впродовж 12 місяців спостерігалося в Київській (67 тис. 962 оголошення), Одеській (35 тис. 709) та в Івано-Франківській областях (20 тис. 454). А от на вторинці трійку лідерів після Київщини (245 тис. 945 оголошень) та Одещини (151 тис. 157) замкнула Дніпропетровська область (92 тис. 263).
При цьому, найбільший вибір на вторинному ринку житла впродовж 2022 року був серед квартир житлового фонду від 2011 року — 359 тис. 157 пропозицій на всій території України.
Експерти підкреслили, що зважаючи на ризики, пов’язані з війною, а також негайну потребу в готовому для проживання приміщенні, українці минулого року значно більше цікавилися покупкою житла на вторинному ринку. Так, найбільший інтерес як до первинки, так і до вторинки залишився на Київщині. Однак останнім типом житла пошукачі цікавилися уп’ятеро частіше: майже 799 тисяч разів проти 156 тисяч.
«Якщо аналізувати попит, то географія відгуків на квартири на етапі будівництва змістилася західніше, оскільки чим далі від фронту, тим більше українці готові вкладати кошти в забудову. Натомість, найбільше відгуків на готові квартири від власників впродовж року спостерігалось переважно у великих містах-мільйонниках», — йдеться у дослідженні.
За підрахунками аналітиків, за рік середня вартість квадратного метра житла зросла приблизно на третину.
«Якщо порівнювати ціни в грудні 2021 року та грудні 2022 року, то медіанна ціна (ціна зі середини списку — УНІАН) на первинці по Україні підвищилась на 29% та склала 28 тис. 534 грн/м². Натомість медіанна ціна квадратного метра на вторинці зросла на 35% та склала 24 тис. 277 грн/м²», — зазначили вони.
«На вторинному ринку розподіл наступний: найбільш доступні ціни в Сумській та Чернігівській областях (медіанна вартість у грудні склала 14 тис. 581 грн/м² і 17 тис. 130 грн/м²). Своєю чергою, на Дніпропетровщині ціна квадратного метра становить близько 24 тис. 218 грн, на Львівщині - 34 тис. 137 грн, найвищі ціни на Київщині - близько 41 тис. 872 грн/м²», — йдеться у матеріалі.
За останніми підрахунками, внаслідок повномасштабного російського вторгнення в Україні зруйновано 70 мільйонів квадратних метрів житла.
У країні вже зараз потрібно міняти правила гри на будівельному ринку та врешті-решт позбутися корупції. Саме для цього парламент запровадив містобудівну реформу, яка виключить з процесу людський фактор і хабарництво. Таку думку висловила експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
«Питання відновлення житлового фонду стане одним із ключових для держави після перемоги. До війни в рік ми будували 10−12 мільйонів квадратних метрів. То нам ще будувати і будувати. З ухваленням законопроєкту 5565 дозвіл на будівництво буде легше отримати і про відкати в десятках тисяч доларів чи квадратних метрів вже не йтиметься. Тому що процедура буде уніфікована і це робитимуть алгоритми, а не люди на кожному етапі», — пояснює експертка.
На її думку, українці зможуть заощадити до 20% від вартості житла — саме стільки забудовники віддавали хабарями. Відтепер у всіх учасників ринку з’явиться особистий електронний кабінет із цифровим підписом, який унеможливить корупційні оборудки.
«Важливою стала енергетична незалежність, наявність локальних пунктів незламності тощо», — вважає Вікторія Берещак.
За спостереженням девелоперів, найчастіше українці купують житло в більш-менш безпечних регіонах, як-от Тернопіль, Луцьк, Чернівці, Черкаси, Франківськ і Львів.
«Після нашої перемоги український ринок нерухомості буде у виграшному становищі. Тому що бути дотичним до нового економічного дива, яким стане Україна, захоче і приватний капітал, і державні інституції. Змога придбати житло в Україні з’явиться у багатьох, і це буде зробити простіше, вигідніше і переспективніше», — переконана експертка.
https://realestate.24tv.ua/yak-zminyuvalisya-tsini-kvartiri-kiyeva-dani-za-2000−2022-roki_n2143158
Так що все по переду…
В Stolitsa Group тільки — 6 в процесі, але чому не враховані декілька десятків будинків Аркади?
Забудовники Аркада Будівництво та Будеволюція зараз у власності Stolitsa Group, тобто де-факто дана компанія є девелопером на Ж К Еврика та Патріотика і відповідальна за добудову декількох десятків будинків.