Пассивные инвестиции в недвижимость: какие самые лучшие варианты для украинцев

Глобальный тренд

Мировой рынок недвижимости, включающий в себя жилье, землю и коммерческие объекты, по оценкам исследовательской компании IMARC Group, в начале этого года составил $7,06 трлн. В следующие пять лет, по прогнозу аналитиков, он продолжит расти и достигнет отметки в $7,95 трлн.

В прошлом году глобальные цены на недвижимость, по данным Банка международных расчетов, выросли на 6%. Самую большую динамику показала Турция, где стоимость жилья увеличилась в национальной валюте почти на 170%. Более 20% прибавила в цене недвижимость в Сербии и Исландии, а около 17% — в Хорватии, Эстонии и Израиле.

В этом году из-за более высоких кредитных ставок, и, соответственно, более дорогой ипотеки, рост цен на недвижимость замедлился, но не остановился. К примеру, по прогнозу американской компании Zillow, по итогам 2023 года, недвижимость США прибавит в цене еще 3,9%. Для сравнения: в прошлом году она подорожала в стране на 7%.

Дальнейший рост цен на недвижимость связан с глобальным ростом населения, повышением всеобщего благополучия, миграцией в крупные города. К тому же, ожидается, что со следующего года начнется мировое снижение кредитных ставок, что станет дополнительным стимулом для рынка.

Что происходит в Украине

В условиях полномасштабной войны на рынок недвижимости Украины в значительной степени влияют совсем другие факторы, чем на мировой. Вниз стоимость недвижимости тянут экономический спад, большое количество беженцев и риски повреждения имущества.

В то же время, высокая инфляция, в том числе и на строительные материалы, снижение предложения, значительное количество внутренне перемещенных лиц, а также прогнозы экономического роста уже начиная с этого года — толкают цены вверх.

По оценкам аналитиков ЛУН, стоимость квартир в новостройках Киева и области выросла, по сравнению с февралем 2022 года, на 37% и 39% соответственно в гривневом эквиваленте. При этом курс доллара за это время вырос на 38%, то есть в валюте, несмотря на войну, цена столичных квартир не изменилась.

Вместе с тем, в Одессе и Днепре квартиры подорожали на 43% и 49%, и таким образом обогнали даже обесценивание гривны. Еще более значительный рост демонстрируют квартиры в новостройках на западе Украины: в Ивано-Франковске они подорожали на 75%, а во Львове — на 77%.

Если сравнивать стоимость жилья на вторичном рынке в июле этого года и прошлого, то она выросла в долларах почти по всей Украине, — говорится в исследовании DIM.RIA. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры за год увеличилась в Киеве на 8,9%, в Днепропетровской области — на 11,8%, во Львовской — на 15,8%, а в Одесской — на 17%. Единственная область, где, по результатам этого исследования, снизилась средняя цена 1-комнатной квартиры, — Николаевская.

Вместе с подорожанием квартир вверх идет и стоимость аренды жилья. С начала этого года она в среднем в Украине выросла на 7%. По данным Госстата, сейчас самая дорогая аренда в Закарпатской и Львовской областях: около 11,5−13 тыс. грн. в месяц за однокомнатную квартиру. В то же время, в начале августа довольно существенный рост продемонстрировала стоимость аренды и в Киеве, по оценкам приложения по поиску жилья Bird, — за месяц проживания в однокомнатной квартире выросло на 10%, достигнув 11 тыс., что приближает цену к львовской.

Как зарабатывать на квартирах

Самый простой способ заработать на подорожании квартиры — это просто купить ее и ждать, пока она вырастет в цене. Вместе с тем, следует понимать, что в таком случае придется оплачивать квартплату, а стабильных доходов такая недвижимость не приносит.

Поэтому, большинство инвесторов в жилую недвижимость пытаются сдавать ее в аренду. Даже исходя из средних показателей для 1-комнатной квартиры в Киеве, это приносит более 130 тыс. грн в год. Квартира в новостройке с хорошим расположением, естественно, позволяет зарабатывать больше.

В то же время, заработок на аренде нельзя в полной мере назвать пассивным. Владельцу недвижимости необходимо сделать ремонт, купить мебель и бытовую технику. Сложности часто возникают и с поиском надежных арендаторов, которые не испортят имущество. Часто арендодателю приходится решать бытовые проблемы жильцов, например, по ремонту. В итоге, аренда превращается в дополнительную работу.

Избежать этих проблем можно, купив апартаменты у застройщика, который берет на себя все вопросы по управлению арендой до полной окупаемости объекта. К примеру, SENSAR Development строит апарт-комплекс Smart Hill в г. Яремче, недалеко от Буковеля, и апарт-комплекс Smart House в историческом центре Львова.

«Учитывая повышенный интерес инвесторов к западу Украины, у апартаментов в этих домах значительный потенциал роста цены. К тому же, поскольку они находятся в туристических центрах, не составит проблем сдать их в аренду и после победы», — говорит Марк Марченко, основатель и СЕО SENSAR Development.

SENSAR Development берет на себя все организационные моменты, чтобы доходы от аренды были действительно пассивными. Еще на этапе покупки компания решает все юридические нюансы, также, по договоренности, самостоятельно делает ремонт. В некоторые проекты привлекают гостиничных операторов для операционного управления комплексом.

Так, в комплексе в Яремче управление недвижимостью может взять на себя национальный гостиничный оператор Ribas Hotels Group. Именно он будет отвечать за сдачу в аренду апартаментов, поддержание порядка, безопасность, полное обеспечение функционирования гостиницы, а владелец сможет только получать прибыль.

В комплексе во Львове вопрос аренды возьмет на себя непосредственно SENSAR Development, а если инвестор захочет продать апартаменты — поможет найти покупателя.

Исходя из стоимости аренды в новостройках во Львове и Яремче, эксперты SENSAR Development рассчитывают, что покупка апартаментов в этих комплексах окупится приблизительно от 6 лет.

Одно из преимуществ этих инвестиций — невысокая цена входа — апартаменты стоят от $24 тыс.

Коммерческая недвижимость

Зарабатывать на аренде можно не только жилой, но и коммерческой недвижимости. В то же время, следует учитывать, что этот рынок больше пострадал от войны. Даже в Киеве, где активность бизнеса традиционно высокая, стоимость аренды офисных помещений примерно на 30% ниже, чем до полномасштабного вторжения, — сообщают в компании CBRE Ukraine. Не лучше обстоит ситуация и с торговой недвижимостью, которая часто сдается в аренду примерно в два раза дешевле, по сравнению с довоенными показателями.

Конечно, более низкие цены создают лучшие условия для покупки таких объектов. Однако, и здесь не все просто. Во-первых, сдача их в аренду создает те же проблемы для собственника, что и в случае с квартирой: поиск арендатора, наблюдение за имуществом и своевременной оплатой и т. д. Во-вторых, инвестиции в коммерческую недвижимость подразумевают достаточно высокий порог входа.

Покупая объекты в более или менее приемлемом месте расположения, стоит готовить от $1 тыс. за кв.м., а в лучших локациях и с хорошим ремонтом недвижимость будет стоить значительно дороже.

Инвестировать в коммерческую недвижимость меньшие суммы можно через сервисы для совместной покупки. В качестве примера компании, предоставляющей такие услуги, можно рассмотреть Inzhur. Она позволяет купить долю в помещениях, где расположены супермаркеты или рестораны, инвестируя от 122 тыс. грн. В этом случае инвестор не решает вопроса взаимоотношений с арендаторами, а только получает выплаты.

Недвижимость за границей

После российского вторжения вырос интерес украинцев к покупке недвижимости за границей. По итогам прошлого года, наши соотечественники купили в Польше почти 4,3 тыс. квартир — больше, чем любые другие иностранцы. В Турции украинцы занимают 6 место среди иностранцев, которые покупают больше всего недвижимости. В этой стране украинцы купили почти 2,6 тыс. помещений, что в два раза больше, по сравнению с предыдущим годом.

Существует целый ряд компаний, специализирующихся не только на продаже недвижимости за рубежом, но и на сдаче ее в аренду в интересах собственника. Они же обещают взять на себя юридические вопросы с правом собственности на жилье. В то же время, у таких инвестиций тоже есть свои сложности и риски. В первую очередь, из-за проблем с переводами и вывозом валюты: SWIFT сейчас недоступен, а без декларации через границу можно перевозить не более 10 тыс. евро.

Кроме этого, украинцам, которые плохо знают рынок недвижимости других стран, трудно определить объективную стоимость того или иного жилья, в итоге, они могут существенно переплачивать.

Кроме того, если украинская недвижимость в последние годы росла в цене не слишком стремительно, то во многих странах на фоне высокой инфляции существенно подорожала, и сейчас находится на пиках, что создает не лучший момент для входа.