Топ-5 стран, для самых выгодных для украинцев инвестиций в недвижимость

Испания: не столько приумножить, сколько сохранить

Испанию Грушецкий называет наиболее консервативным из представленных направлений. Это регулируемый рынок с активным вторичным сегментом, где, по его словам, инвестору проще выйти из актива и ниже риск столкнуться с проблемой ликвидности. В то же время ожидать здесь такой же доходности, как на более спекулятивных рынках, не стоит.

По данным презентации, типичный порог входа в Испании начинается примерно от €150−250 тыс. Для первичного рынка спикер называл ориентир от €200−250 тыс., хотя на вторичном рынке можно найти и более дешевые объекты.

На примере проекта недалеко от Бенидорма стоимостью от €312 тыс. Грушецкий оценивал доходность в 5−6% годовых при долгосрочной аренде и 7−10% валовой доходности при краткосрочной. Проект находится на стадии строительства, а потенциальный рост стоимости до завершения работ в 2027 году, по оценке спикера, может составить до 30%.

В презентации также отмечалось, что расходы на покупку и оформление могут составлять около 12,5% — 10% IVA плюс примерно 2,5% на услуги нотариуса и регистрацию. Заявленная арендная доходность для рынка — 6−8% годовых.

Таким образом, Испания в этой пятерке — прежде всего о более консервативном сохранении капитала и предсказуемости, а уже затем о максимальной доходности.

Занзибар: низкий порог входа и ставка на рост

Занзибар — противоположный по своей логике рынок. Грушецкий прямо называет его emerging market и более спекулятивным инструментом: он слабее регулируется, но именно это, по его словам, потенциально позволяет получить более высокую доходность на вложенный капитал.

Один из ключевых аргументов — низкий порог входа для курортной недвижимости на первой линии. В представленном проекте студии площадью около 40 кв. м стоили примерно от $90 тыс. При этом объект предусматривает полноценную гостиничную инфраструктуру.

По данным презентации, доходность в курортном сегменте Занзибара может составлять 8−15%, а сопутствующие расходы на оформление — около 3−7%. Отдельную ставку спикер делал на рост стоимости: в конкретном проекте от стадии котлована до сдачи он ожидает подорожания до 40%.

В презентации также подчеркивалось развитие туризма: туристический поток уже превысил миллион человек в год, а на рынок выходят крупные международные гостиничные бренды. Недвижимость на побережье, согласно приведенным данным, за пять лет подорожала примерно на 60−70%.

Следовательно, Занзибар — это уже не столько попытка сохранить капитал, сколько возможность заработать на ранней стадии развития рынка.

Турция: возможность войти после просадки рынка

Турцию Грушецкий рассматривает как средне- или долгосрочную ставку. По его словам, после пиков 2022—2023 годов рынок существенно просел, поэтому среди готовых объектов и на вторичном рынке сейчас можно находить варианты с дисконтом.

Порог входа во вторичную недвижимость спикер оценивал примерно в €70−100 тыс., а в гостиничный формат — от €120 тыс.

Согласно презентации, обычное жилье может приносить 6−8% годовых, тогда как гостиничные форматы — 10−12%. Оформление включает около 4% TAPU и еще 1−2% сопутствующих расходов.

Отдельная ставка делается на гостиничную недвижимость под профессиональным управлением. В представленном проекте оператором должна стать Ribas Hotels Group. Спикер также называл примерно 20% роста стоимости реалистичным ориентиром для такого формата.

В презентации Турция представлена как рынок, где сочетаются сравнительно невысокий порог входа, возможность покупать после падения реальных цен и более высокая, чем в Западной Европе, потенциальная арендная доходность.

Румыния: ставка на гостиничный формат без сезонности

Румыния в этой пятерке занимает промежуточную позицию: это ЕС и Шенген, но при этом порог входа остается ниже, а потенциальная доходность — выше, чем в более дорогих западноевропейских юрисдикциях.

По данным презентации, порог входа на рынок начинается примерно от €100−150 тыс., арендная доходность жилья может составлять 6−8%, а гостиничных кондоминиумов — 10−15%. Расходы на нотариуса и регистрацию составляют около 2−3%.

Особое внимание Грушецкий уделил отелю возле аэропорта Бухареста. По его словам, оператор предлагает фиксированный доход в валюте: 6% для стандартных номеров и 7% для люксов в течение трех лет. Если фактическая доходность окажется выше, выплаты должны увеличиваться в соответствии с рентабельностью объекта.

Еще один аргумент — отсутствие типичной для курортов сезонности. Отель расположен примерно в 500−700 метрах от терминала аэропорта Бухареста, а спрос должны формировать транзитные пассажиры, ночные рейсы и пересадки. По словам спикера, загрузка конкурирующего отеля поблизости составляет около 90%, тогда как для нового проекта прогнозируется примерно 70%.

Таким образом, главная ставка здесь делается не на быструю спекуляцию, а на стабильный денежный поток от гостиничного объекта.

Мальдивы: самый дорогой вход, но и самая высокая заявленная доходность

Мальдивы — самое дорогое из представленных направлений. По данным презентации, порог входа в гостиничный формат сегодня составляет около €220 тыс.

При этом заявленная доходность объектов под управлением гостиничных операторов составляет 10−18%, а расходы на оформление — около 1−2%.

В представленном кейсе речь шла о номере в отеле под управлением Radisson. Основной акцент Грушецкий делал не только на арендных выплатах, но и на потенциальном росте стоимости после запуска объекта. По его словам, номер, который сейчас стоит около €220 тыс., через два-три года может оцениваться примерно в €300 тыс. Такая же оценка, по его словам, заложена и в финансовую модель девелопера.

В презентации также отмечалось, что рынок высококлассных отелей на Мальдивах структурно ограничен: для эксплуатации пригодны только 185 из 1190 островов, а каждый новый проект согласовывается отдельно.

Именно поэтому Мальдивы в этой пятерке — это ставка на высокий чек, профессиональное гостиничное управление и дальнейший рост стоимости актива.

Что же выбрать инвестору?

Согласно логике, представленной Александром Грушецким на Invest Fest 2026, эти пять рынков решают разные инвестиционные задачи.

Испания — для тех, кому важнее стабильность и ликвидность. Занзибар — для инвесторов, готовых к более спекулятивному сценарию ради более высокой потенциальной доходности. Турция — ставка на восстановление рынка и более низкий порог входа. Румыния — на стабильный гостиничный доход без выраженной сезонности. Мальдивы — на высокую арендную доходность и потенциальный рост стоимости.

Сам спикер сводит выбор к простому вопросу: что для инвестора важнее — сохранить капитал или попытаться приумножить его быстрее. Чем консервативнее и жестче регулируется юрисдикция, тем ниже потенциальная доходность; чем моложе и слабее регулируется рынок, тем выше может быть прибыльность — вместе с риском.