В конце июля миграционная тема вновь вывела Испанию в мировые заголовки. 30 июля из Марокко в Сеуту перешли более 72 000 человек, а уже в середине августа появились сообщения о новых попытках пересечения границы. Для инвесторов это закономерно поставило вопрос: может ли обострение ситуации повлиять на безопасность, спрос и стоимость курортной недвижимости?
Для инвестора важны не пересечения границы, а новые домохозяйства
За первое полугодие 2026 года только из Колумбии, Венесуэлы и Перу в Испанию прибыли 150 600 человек — более чем втрое больше, чем из Марокко, откуда приехали 46 800 человек. Для значительной части латиноамериканцев Испания становится местом постоянного проживания и работы, а не транзитной страной.
Учитывая это, для рынка недвижимости важно не общее количество мигрантов, а то, сколько новых домохозяйств они создают. За год их число в Испании увеличилось на 238 585. Каждое новое домохозяйство нуждается в жилье и усиливает спрос на рынке с ограниченным предложением.
В первом квартале 2026 года цены на жилье в Испании выросли на 12,9% в годовом выражении. Миграция — не единственная причина такой динамики, однако она поддерживает спрос и снижает вероятность обвала, которого по-прежнему ожидает часть покупателей. Для владельца курортной недвижимости это влияние преимущественно косвенное: доходность конкретного объекта определяется его расположением, форматом аренды и регулированием, тогда как рост населения поддерживает капитализацию рынка в целом.
Читайте также: Квартира в Турции или Испании по одинаковой цене: что выбрать инвестору
У курортного сегмента свой покупатель
Новые жители Испании преимущественно ищут доступное жилье для долгосрочной аренды рядом с местом работы. Курортные апартаменты ориентированы на другую аудиторию: иностранцев, которые покупают второй дом, приезжают на зимовку или арендуют жилье на время отдыха. Поэтому миграционный и курортный рынки являются частью одной системы, но практически не конкурируют за одни и те же объекты.
Это видно по структуре сделок. В четвертом квартале 2025 года иностранцы совершили 13,5% всех покупок жилья в Испании. В основных курортных регионах их доля была значительно выше: 31,5% на Балеарских островах, 27,2% в Валенсийском автономном сообществе и 23,1% на Канарских островах. Поэтому международный спрос, туристическая привлекательность и дефицит качественных объектов остаются здесь ключевыми факторами цены и ликвидности.
Миграция влияет на этот сегмент с другой стороны. Она обеспечивает рабочей силой строительство, гостиницы, рестораны и компании, управляющие арендной недвижимостью. Поэтому инвестору важнее следить за активностью иностранных покупателей, туристическим потоком, объемами нового строительства и загрузкой объектов, а не за количеством людей у границы.
Главный риск — регулирование, а не миграция
Долгосрочный рост населения усиливает дефицит жилья, а государство пытается частично решить эту проблему за счет рынка аренды. Именно такая реакция способна напрямую изменить финансовую модель курортного объекта.
С 3 апреля 2025 года владелец квартиры в многоквартирном доме не может впервые начать сдавать ее туристам без предварительного одобрения сообщества собственников. За такое решение должны проголосовать не менее 60% всех собственников, которым в совокупности принадлежит не менее 60% долей в общем имуществе дома. С 1 июля того же года для размещения жилья на онлайн-платформах обязательным стал единый регистрационный номер.
До вступления этого требования в силу в реестр краткосрочной аренды поступило 215 438 заявок. Поэтому рассчитывать будущую доходность исключительно исходя из ставок Airbnb уже недостаточно. Перед покупкой необходимо проверить устав дома, решения совладельцев, местные правила, туристическую лицензию и регистрацию объекта. Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, квартиру, возможно, придется сдавать в долгосрочную аренду — с другой доходностью, расходами и условиями управления. Для капитала это гораздо более реальный риск, чем новая волна сообщений из Сеуты.
Читайте также: Как открыть собственный отель: пошаговый план
Инвестиция должна выдерживать смену сценария
Перед заключением сделки объект стоит просчитать по двум моделям. Первая предполагает краткосрочную аренду с учетом сезонности, периодов простоя, комиссий платформ, расходов на управление, налогов и содержание объекта. Вторая — долгосрочную аренду на случай, если получить туристическую лицензию не удастся или правила ее использования изменятся.
Если приемлемую доходность обеспечивает только первый сценарий, инвестор покупает не просто недвижимость, а зависимость от конкретного разрешения. В то же время объект, который остается прибыльным при обеих моделях, лучше защищен от регуляторных изменений.
Аналогичным образом необходимо оценивать и перспективы будущей продажи. Квартиру могут приобрести для собственного проживания, долгосрочной аренды или ведения туристического бизнеса. Чем больше сценариев использования допускает объект, тем шире круг потенциальных покупателей и выше его ликвидность. Именно эта гибкость, а не новости об очередном обострении ситуации на границе, должна определять инвестиционное решение.
Комментарии - 1