Как выбрать новострой в столичном пригороде

Столичный пригород активно застраивается. Во втором полугодии 2020 года объемы ввода жилья в эксплуатацию в Киевской области превысили столичные более чем на 26%. Одновременно увеличился и спрос на загородные квартиры: инвесторов привлекает не только ниже, чем в столице, цена квадрата, но и возможность быть подальше от скопления потенциальных носителей инфекции. Главный вопрос для инвестора — как выбрать оптимальный вариант?

Рейтинг застройщиков от «Минфина» поможет найти информацию для формирования объективного «портрета» строительной компании и понять, стоит ли ей доверять. Из него вы узнаете, какие девелоперы придерживаются обязательств и сдают дома вовремя, а кто темнит с документацией, какие проблемы скрываются за привлекательной рекламой.

Данные «Минфином» собраны из открытых источников, в том числе из документации, которую компании размещают на своих официальных сайтах, данных Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ) и Портала государственной электронной системы в сфере строительства.

Читайте также: Рейтинг столичных застройщиков: как «Киевгорстрой» вырвался в лидеры

Как считали

В основу рейтинга положено количество введенных в эксплуатацию квадратных метров во втором полугодии прошлого года. Чем их больше, тем выше позиция застройщика. Во внимание принимались только дома с сертификатом ГАСИ и высотой не менее трех этажей.

Мы несколько ослабили требования к истории компании и дали шанс новичкам. Теперь, чтобы попасть в рейтинг, достаточно сдать в отчетном периоде хотя бы один дом: главное, чтобы были должным образом оформлены все документы.

Еще одной новацией является расширение географии — до 80 км в окружности Киева. Таким образом, в перечень населенных пунктов, строительство в которых мы мониторим, добавилось еще два — Белая Церковь и Ходосовка. Всего их стало 30, ознакомиться с полным перечнем можно в нашей методологии.

Кто и почему заставил инвесторов ждать свое жилье дольше всех

В свежий восьмой рейтинг застройщиков пригорода Киева попали 43 девелопера, которые во втором полугодии 2020 года ввели в эксплуатацию дома в 54 жилых комплексах. Это почти вдвое больше, чем в первом полугодии (тогда 32 компании сдали 36 новостроек).

Самыми быстрыми темпами застраивается Софиевская Борщаговка и Ирпень: здесь построено 10 и 7 ЖК соответственно. Для сравнения: в других населенных пунктах вблизи Киева появилось максимум три новых ЖК.

Но затягивают со сроками сдачи почти все: вовремя были завершены дома только в 7 жилых комплексах. Дольше всего ждали новых квартир инвесторы в:

• ЖК Жасмин в Ирпене,
• ЖК Одесский квартал в Крюковщине,
• ЖК Столичный
• дом № 20 в Василькове.

Эти новостройки были введены в эксплуатацию с опозданием более 3 лет. Но настоящие «рекорды» установлены по ЖК Спутник-Теремки в Гатном — 4 года 5 месяцев и Ж К Уюткино в Борисполе — 6 лет 10 месяцев.

Вписаться в заявленные сроки компаниям зачастую не удается из-за нехватки средств, как только приостанавливаются продажи. Ведь многие застройщики работают «с колес»: не имея собственных ресурсов, рассчитывают только на деньги инвесторов.

Другим негативным фактором, который оттягивал сроки сдачи жилья, даже полностью готового, стало реформирование ГАСИ. Власти уже почти год не могут определиться, как и кому нужно контролировать застройщиков, и все это время фактически парализован государственный контроль в этой сфере.

«Из заявленных трех новых органов на смену ГАСИ не работает ни один. Единственное, что появилось во время „реформы“ — это Реестр строительной деятельности. Но к нему также много вопросов. Скажем, не все графы заполнены, данные с разрешений и сертификатов могут не совпадать между собой или же исчезать или добавляться пакетом задним числом», — объясняет руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor. Estate Владимир Копоть.

Правда, по словам члена Ассоциации юристов Украины, старшего юриста ЮК Sayenko Kharenko Елены Денисовой, несколько упрощена процедура получения сертификатов о принятии объектов в эксплуатацию, принадлежащих к классу последствий СС1 т СС2.

Читайте также: Повышен налог на дома и квартиры: кто будет платить больше в 2021 году

Лидеры рейтинга

Бессменными лидерами рейтинга остаются Атлант и Martynov Real Estate.

Больше всего квадратных метров в Киевской области сдала компания Атлант. За полгода она ввела в эксплуатацию 3 ЖК в Броварах, Новоселках и Коцюбинском. Их общая площадь составляет почти 90 тыс. кв. м.

Martynov Real Estate переместился на вторую строчку. Компания сдала 2 ЖК в Софиевской Борщаговке общей площадью 69,2 тыс. «квадратов». Martynov Real Estate лидировал в двух наших предыдущих рейтингах и имел все шансы стать первым и в этот раз, если бы был более открытым. На Портале государственной электронной системы в сфере строительства нет исчерпывающей информации по каждому сертификату. В результате нам не удалось посчитать итоговое количество общей площади квартир, введенных застройщиком в эксплуатацию.

Третью позицию занял новичок нашего рейтинга — Уютный квартал. Он сдал дома в одном одноименном жилом комплексе в Софиевской Борщаговке. Общая площадь квартир в этих домах составила 45,7 тыс. кв. м.

Топ-5 замыкают ДСК-Жилстрой и ООО «Софиевские липки». Они пополнили жилой фонд Вышгорода и Софиевской Борщаговки на 36,6 и 17,6 тыс. м. кв. соответственно.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость. Эксперты прогнозируют всплеск продаж на первичном рынке

Кто строит тайные объекты

Не все жилые комплексы из 54 введенных в эксплуатацию в пригороде Киева в 3−4 кварталах попали в наш рейтинг. Четыре Ж К мы решили оставить в стороне, и вот почему.

Первый из нашего списка — Ж К Петровский Смарт в с. Святопетровское. Дом построен на базе спортивно-патриотического комплекса и сдан с большой задержкой — 36 месяцев. Квартир в открытой продаже не было. Информации мало и непонятно, планирует ли застройщик вести деятельность в дальнейшем.

Больше вопросов, чем ответов, и с Ж К Александровским компании Интер-Транс-системы. Проблема здесь в том, что первый дом сдан, а строительство второго заморожено. Причина не ясна.

Следующий «секретный» объект — Ж К Аура. Известно только, что он введен в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом.

Странная история и с многоэтажным домом в Обухове на ул. Песчаной. Из информации о нем — только сертификат о введении в эксплуатацию. Но ни о девелопере, ни о заказчике данных нет.

Собираешь деньги на квартиру? Открой депозит и получи бонус от «Минфина»

Три главных «греха» застройщиков

Срывы сроков ввода в эксплуатацию, ограничение доступа к информации о новострое — далеко не все «грехи» наших застройщиков, которые увеличивают риски для инвесторов.

Изменение целевого назначения земельного участка

Одна из самых распространенных проблем — манипуляции с земельными участками и изменение их целевого назначения. Обычно к этому трюку застройщики прибегают в том случае, когда земля, на которой планируется или уже ведется строительство, не переведена в категорию для жилой застройки.

«Инвестировать в строительство до момента, когда застройщик получит разрешение именно на жилой дом не стоит, поскольку существует риск, что проблемы свои застройщик не решит и они станут проблемами инвестора», — объясняет член Ассоциации юристов Украины, старший юрист Totum LF Тарас Бондаренко.

Поэтому инвесторам перед заключением договора следует тщательно проверять застройщика: его права на земельный участок, целевое назначение земельного участка, разрешительные документы.

«Стоит также найти этот земельный участок и на публичной кадастровой карте Украины и проверить права застройщика на него, а также категорию, к которой он принадлежит. Ведь строительство жилого дома является законным, только если земельный участок относится к жилой застройке», — объясняет юрист Moris Group Зореслава Кудиба.

Такие же действия могут сделать и инвесторы, которые уже заключили договоры и оплатили застройщику средства. Если же полученная информация стала для них неприятным сюрпризом, то эксперт советует прибегнуть к одному из следующих шагов:

• отказаться от заключения договора,
• обратиться в суд с иском о расторжении договора,
• требовать у застройщика получить все необходимые документы для строительства.

Если застройщик неохотно отвечает на вопросы, не помешает подать запросы на доступ к публичной информации относительно данного земельного участка и полученных застройщиком разрешительных документов.

Читайте также: Почему жители новостроек переплачивают за коммуналку и что с этим делать

Увеличение количества квартир

Застройщики могут неожиданно менять количество квартир в доме, который строят. Например, у одного из участников рейтинга Ж К Уютный (с. Софиевская Борщаговка, ул. Сечевая, 31 и Сечевая, 29) по сертификату — дом усадебного типа на 8 комнат. Но на сайте содержится информация о продаже 40 квартир.

Как рассказал руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor. Estate Владимир Копоть, застройщики не имеют права проводить такие манипуляции. Но этот вопрос никто не контролирует.

«Мало того, что изменения в проект должны быть отражены в разрешительных документах, так многие из застройщиков строят вообще без них», — добавляет эксперт.

Риски для инвесторов немалые: в таком случае застройщик может, скажем, продать чердак как квартиры. Поэтому, ваша квартира окажется под соседями, хотя вы покупали именно последний этаж. Кроме того, увеличивается нагрузка на инфраструктуру и придомовые сети.

Но хуже всего то, что несоответствие возведенного дома разрешению, которое было получено на строительство, может помешать застройщику получить сертификат готовности новостройки к эксплуатации. Поэтому, когда владелец получит ключи от квартиры, и получит ли он их вообще — вопрос открытый.

Изменение заказчика строительства

Достаточно распространены случаи заключения застройщиком с другим физическим или юридическим лицом различного рода договоров, например совместного участия, совместной деятельности, совместного инвестирования строительства.

Как правило, за определенный вклад компаньона в строительство ему передается часть построенного жилья или нежилых помещений. И уже здесь все зависит от совести застройщика: не передаст ли он в качестве такого вознаграждения помещения, которые были уже приобретены другими инвесторами.

«Это та же проблема отчуждения одного и того же имущества нескольким разным лицам, которая сейчас стоит достаточно остро в плане защиты прав инвесторов. Ведь приобретение жилья на этапе строительства, пока оно не введено в эксплуатацию, не фиксируется ни в каких реестрах. В таком случае все зависит исключительно от добросовестности застройщика», — детализировала юрист Moris Group Зореслава Кудиба.

Она обратила внимание, что таким договором может быть также предусмотрено изменение заказчика строительства. То есть, право на земельный участок передается другому лицу. А это уже нарушение условий заключенного с инвестором договора. Поскольку с момента такой передачи предыдущий застройщик теряет право возводить объект, а взятые обязательства перед клиентом уходят в небытие.

Старший юрист ЮК Sayenko Kharenko Елена Денисова добавила, что результатом такой замены может стать задержка сроков реализации строительного проекта, а в худшем случае — остановка строительства. Поэтому для инвестора важно убедиться в надежности нового заказчика строительства, осуществить проверку соответствующих документов и информации.

«Изменение заказчика предусматривает внесение изменений в разрешительную документацию на строительство, передачу авторских прав на проектную документацию, замену стороны в договорах с подрядчиками и инвесторами», — акцентировала внимание она.

Как резюмировал член Ассоциации юристов Украины, старший юрист Totum LF Тарас Бондаренко, законодательство наделяет застройщика правом менять в проекте что-то по собственному желанию в любой момент строительства, даже после продажи всех имущественных прав на квартиры. Для этого ему достаточно подать в ГАСИ уведомление об изменении данных в разрешении на начало выполнения строительных работ.

Сейчас идет рассмотрение законопроекта, который обяжет застройщиков согласовывать существенные изменения с инвесторами. А пока, чтобы избежать неприятных сюрпризов и вовремя отреагировать на такие изменения, эксперты советуют периодически мониторить сведения относительно земельного участка, где возводятся купленные ими квадратные метры. Информация о зарегистрированных изменениях содержится на официальном сайте ГАСИ в разделе «Реестр строительной деятельности».

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

При участии:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость