Почему в Украине затягивают ввод в эксплуатацию новостроек

Реформа государственной архитектурно-строительной инспекции, которая началась весной этого года, несмотря на всю свою обоснованную необходимость, превратилась в реальную угрозу для рынка недвижимости.

Дело в том, что компании, которые могут, продолжают строить и завершать дома, но вводить в эксплуатацию им удается через раз. Или приходится на один сертификат подавать сразу несколько готовых домов, чтобы закрыть вопрос с документацией в условиях, когда слишком медленно и выборочно происходит процедура согласования.

Удручает тот факт, что страдает в конечном итоге именно покупатель: человек инвестировал, застройщик формально тоже выполнил свои условия по договору и построил дом (мы говорим о строительстве с соблюдением всех норм законодательства, разумеется), но ни о каком праве собственности речи нет месяцами. Потому что процесс получения сертификата в новой структуре ГАСИ накладывается на вроде бы как запущенную реформу, в условиях которой так просто работает старый добрый административный ресурс.

Крупные игроки рынка, которые продолжают демонстрировать динамику на площадках и строить, несмотря на все сложности, жалуются: вводят в эксплуатацию, но не всех. Иногда просто «забывают» о пакете собранной документации, который месяцами лежит на столе, ссылаясь на карантинные ограничения, загруженность сотрудников и, конечно же, реформу в разгаре.

Такая избирательность может привести к колапсу в разрешительной системе, который рынку недвижимости точно не нужен.

Давайте взглянем на цифры. Вначале на статистику URBANDATA.online. CEO компании DreamDim, эксперт по градостроительному и земельному праву Юрий Брикайло, ссылаясь на данные реестра Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), подготовил на мой запрос данные по вводу в эксплуатацию многоквартирных домов класса СС3 за март-сентябрь 2019 и март-сентябрь 2020.

В прошлом году за этот период выдачи 146 сертификатов, а за нынешний — около 124. То есть выдача снизилась на 15%.

При этом, на примере Киева, хочу сказать, что, по данным ЛУН Місто, 397 тыс. кв.м реально было построено за 1 кв. 2020 года, а введено лишь 88 тыс. кв.м. То есть 236 496 тыс. кв.м зависло в воздухе.

По моим данным, за 2 и 3 квартал это количество увеличилось еще на несколько десятков тыс. кв.м благодаря активному строительству несколькими компаниями в своих крупных ЖК.

Смотрим дальше: официальная статистика по Киеву гласит, что в первом полугодии в многоквартирных домах принято в эксплуатацию 232,3 тыс. кв.м. А общая площадь принятого в эксплуатацию жилья (254 тыс.кв.м) в январе-июне этого года по сравнению с соответствующим периодом 2019 года уменьшилась на 41%.

Получается, что, еще из построенного в 1 квартале, неприкаянны остались порядка 160 тыс. кв.м, я уже не говорю о тех, что прибавились за второй и третий квартал 2020 года.

Это значит, что тысячи людей, которые приобрели квартиры в новостройке, не могут стать собственником жилья по причине, что готовый дом либо дожидается своей очереди в хаотическом порядке, либо умышленно создаются условия, при которых застройщику выписывают недочеты и продлевают время на устранение, а со следующей проверкой находят еще и еще какие-то причины.

Я не исключаю халтуры и халатности со стороны девелоперского бизнеса. Тема некачественного строительства и грубых нарушений, разумеется, имеет место быть, но в ситуацию, когда топовые застройщики города дружно вдруг стали строить абсоолютный шлак, я не верю. У всех есть изъяны и огрехи, не без этого, но качество жилья в стране за последние несколько лет медленно, но уверенно повышается.

Более того, в условиях тотальной борьбы за деньги покупателя мне доподлинно известно, как некоторые компании по-настоящему дорожат собственной репутацией, тщательно выбирают подрядчиков по строительным материалам, уделяют вниманию проектированию, дизайн-проекту, концепции.

Эти игроки строят в рамках существующей законодательной модели, собирают пакет разрешительной документации и активно отстаивают право не строить в системе тотальных поборов со стороны разрешительных органов.

Поверьте, в гонке за покупателя им есть, куда потратить эти деньги, поэтому теория о том, что коррупция выгодна строительному бизнесу, исключена и работает лишь в отдельно взятых случаях. Да, у нас до сих пор одним выдают разрешение вперед всего рынка, потому что позвонили, договорились, занесли. Но это вопрос к реформе органов контроля, а не ко всему строительному сектору.

На практике мы, похоже, видим новую коррупционную лазейку в условиях структурных изменений бывшей Государственной архитектурно-строительной инспекции, которые необходимы рынку. Ведь в период карантина и реформирования можно прекрасно сделать инкубатор для новой системы поборов, где условные $5/кв.м покажутся счастьем.

Чем вообще это чревато для рынка:

1. Результаты всех этих задержек, повторюсь, бьют по конечному потребителю. Это сказывается на инвестициях в строительную отрасль, которая могла бы стать реальным драйвером роста экономики страны с высоким мультипликативным эффектом.

2. Старт части проектов может быть отложен до того, пока органы контроля не образумится. Это снижение деловой активности, меньше уплаченных налогов, рабочих мест, инвестиции в смежные отрасли (строительные материалы, транспорт, техника и т.д)

3. Снижение общего объема жилья в перспективе 2-лет на треть. И это не совсем здоровая рыночная корреляция спроса и предложения, как должно быть. Кстати, все коррупционные издержки будут сказываться и на цене квадратного метра, соответственно.

На данном этапе важно четкое понимание зон ответственности каждого из структурных подразделений бывшей ГАСИ, а также контроль за выполнением этих функций со стороны профильного министерства.

Если процедура выдачи разрешений и сертификатов про ввод меняется, пора уже озвучить новый порядок, обсудить с рынком и принять его за основу.

Если мы пока в перевалочном пункте и медленно, но уверенно двигаемся в новую систему органов контроля, тогда нужно дать возможность рынку функционировать в нормальном порядке.

Это и четкость процедуры согласования документации и проверки при вводе в эксплуатацию, и прозрачность рассмотрения, а также понятный механизм оценки.