Почему в Украине ипотека под 10% не стала массовой и доступной

Ипотека в Украине действительно подешевела, однако говорить о массовом и доступном кредитовании банки пока опасаются. Массовой ипотека может считаться, по мнению банкиров, когда каждая третья сделка на рынке недвижимости заключается при помощи кредитного займа. У нас до этого еще далеко.

Во-первых, число банков, которые выдают кредит под льготные 10% ограничено. Во-вторых, льготная ставка действует на год, реже на 5 лет. Дальше ставка плавающая и составляет UIRD 12М + 4-5%

UIRD 12М — это индекс депозитов физлиц, к которому и привязана ставка. Он все время меняется, на данный момент составляет 8,74%.

В-третьих, опасения относительно своей платежеспособности или же сложности с подтверждением своих доходов для банка. Последнее, к слову, становится камнем преткновения для трети потенциальных заемщиков.

У банков, в большинстве своем, есть негласное правило, что затраты на обслуживание ипотечного кредита не должны превышать 60% официального дохода.

Любопытно, что в коммерческих банках мне сказали, что готовы рассматривать заемщика с официальным доходом (общим, что немаловажно) семьи от условно $1 тыс.

В Правэкс Банке, к примеру, мне рассказали, что в месяц затраты на обслуживание кредита в 1 млн грн (% и тело) с зп в 25 тыс. грн под ставку 19% составляли 16 200, а со ставкой 9,99% — 9 640.

А вот в НБУ, посчитав на мой запрос среднюю сумму займа с начала года и ситуацию с ипотекой, сказали, что среднемесячный доход типичного заемщика практически 45 тыс. грн.

Воспринимать эту информацию, считаю, лучше всего в связке со свежими данными Госстатата о количестве украинцев, которые получают зп от $1 тыс. — 6,5%.

Можно долго с пеной у рта обсуждать и падение доходов, и истинные зарплаты, однако реальной преградой для доступной ипотеки на данном этапе развития страны остается теневая экономика. Те, кто обращаются в банк, обычно понимают свои возможности, но не могут показать банку, откуда и как приходят деньги. Решив этот вопрос, ипотека уже стала бы более массовой.

Едем дальше. Вопрос с защитой кредитора. У банка должны быть гарантии, что его деньги не канут в лету. Тут вопрос и с тем, что первичному рынку нужен единый прозрачный механизм оценки надежности застройщика, и о том, каковы гарантии и залог в случае кредитования первичного рынка. Пока банки не может использовать залог в виде имущественных прав на недвижимое имущество.

И, наконец, действительно массовой ипотеку могут сделать выгодные условия кредитования. Это уменьшение собственного взноса заемщика за квартиру — с 30-40% до 15-20% хотя бы, снижение ставки по кредиту (здесь все зависит от множества факторов, в частности учетной ставки НБУ, а планомерное снижение привлекаемых ресурсов просто обязательно) и стабилизация ситуации на рынке недвижимости в целом. Я сейчас не только о штормах вокруг Аркады и Укрбуда, но и о планомерном расшатывании и дестабилизации ситуации в преддверии местных выборов.