tokarevich
Яна Довгань
Зарегистрирован:
23 октября 2019

Последний раз был на сайте:
25 марта 2020 в 22:38
Експерт ринку нерухомості
24 марта 2020, 15:57

Картина маслом: житлова нерухомість Києва під час картантину та після

Витрачання грошей на он-лайн комунікації з покупцями та заклики не розривати договори. Як ринок нерухомості намагається вижити під час карантину, та чого очікувати далі. Давайте спробуємо розібрати весь ланцюжок: від землі до покупки квартири.

Земля

Будуємо на землі, а виділення її залежить від Генплану міста, з яким в Києві повний хаос. Після презентації нової концепції розвитку міста наприкінці 2019 та презентації проекту Генплану-2040 в січні 2020, Київ має вже три Генеральні плани розвитку міста. Як наслідок: частину рішень Київрада приймає керуючись чинним Генпланом-2020, а іншу – згідно до розробки детальних планів територій через проект Генплану-2025. Сподіваюсь, влітку, ситуація зміниться. Всі в очікуванні затвердження остаточного документу.

Будівельні матеріали

Зупинення підприємств виробництва будівельних матеріалів та імпорту ринок на повну відчує лише через 2-3 місяці, коли закінчяться запаси на складах.

Зараз на багатьох будівельних майданчиках йде робота. Адже оренда техніки, зокрема, будівельних кранів, проплачена завчасно, а її простій обходиться дуже дорого.

Власне вже зараз деякі забудовники та виробники разом із постачальники починають переглядати умови договорів, які, як відомо, підписуються на декілька місяців, або на рік вперед. Які будуть умови нових договорів і як це позначиться на вартості будівельних матеріалів передбачити важко. Навряд чи ціни суттєво знизяться.

Забудовники

Практично всі київські будівельні компанії розгорнули активну он-лайн діяльність: 3D тури, гіди, консультації тощо. Але кількість угод не те що впала, вона практично відсутня. Людям зараз не до нерухомості. Вони налякані і, навіть ті, хто брав квартири в розстрочку намагаються забрати гроші.

Подекуди почали лунати заклики девелоперів до Уряду заборонити розривання як попередніх так і існуючих договорів. Але йти на реальні поступки своїм інвесторам більшість компаній поки що не готові. Хоча при телефонній розмові із відділами продажів декількох забудовників я з’ясувала, що поступки зараз можуть сягати 25-30% від заявленої вартості квадратного метру.

Інвестори, вони ж покупці

Є два основних варіанти поведінки інвесторів: паніка та ще більша паніка. Перші намагаються домовитись із забудовниками та банками про перегляд договорів та умов, а другі — з криками «все пропало!» роблять спроби забрати вже вкладені гроші. Ті ж, хто лише розглядав придбання нерухомості, відклали свої рішення на невизначений термін.

Вторинний ринок

Орендарі масово розривають договори та виїжджають зі столиці. Хтось переїздить з більших помешкань в менші, а хтось групується для спільної оренди. Однак орендодавці не хочуть навіть показувати приміщення, звісно ж — карантин.

Так, наприклад, одна моя знайома, що здавала одну кімнату і мала собі додатковий прибуток да зарплати вчителя, втратила орендаря ще на початку карантину – хлопець повернувся до свого села. Але брати інших орендарів вона не збирається: «а раптом заразу занесуть».

Активність на ринку можна побачити, проаналізувавши кількість об’яв на сайтах – вона вже впала на 15-20%, в порівнянні з лютим місяцем. Переконана, далі буде більше. Статистики по цінам за березень ще немає, але говорити про очікуваний і прогнозований зріст, звісно, не варто. Що ж до ріелторів, то ті, хто не мають суттєвих фінансових заощаджень, масово перекваліфіковуються в таксистів. (До речі, таке вже було у 2008 році).

Прогнози

Першим з кризи почне виходити ринок оренди житлової нерухомості. Він і стане показником того, як сильно вплинула криза. Загального ж пожвавлення попиту, думаю, слід очікувати не раніше кінця літа- початку осені. Зростання цін, як вже видно, не буде, але і різкого падіння теж. Ціни зміняться в гривні, але швидше за все, залишаться на рівні сьогоднішніх в доларах.

А от очікувати те, що люди будуть вести себе як раніше: «діставати гроші з-під матраців і, не довіряючи банкам, нести забудовникам» я б не стала. Нажаль, після закінчення карантину, під матрацами якщо і залишиться щось, то зовсім мало – заощадження більшості українців будуть витрачені.

Що ж до позитиву, то заробітчани-будівельники повернулись до України. Забудовники мають всі шанси перекрити дефіцит кваліфікованих працівників. Втримають вони їх чи ні, то вже інше питання.

Тримаймося, бо ми того варті!

Просмотров: 76
Следить за новыми комментариями

Комментарии - 42

+
+44
mary27
mary27
25 марта 2020, 12:23
#
Как уже писала, рынок недвиги ожидает грандиозный обвал.
+
0
Yura D.
Yura D.
25 марта 2020, 13:00
#
На сколько % и когда ?! Краткосрок или среднесрок будет?
+
0
mary27
mary27
26 марта 2020, 0:25
#
~30%. Если карантин закончится быстро — наверно краткосрок.
+
+29
Takida
Takida
25 марта 2020, 13:11
#
Что то да  будет, будут скорее всего заморожены новые проекты до лучших времен, появятся новые элитацентры,это те,где застройщики выводили деньги ,покупали новые земли под очередные комплексы расчитывая достроить за счет инвестиций ,которых уже не будет.
Киев перегрет стройками и недвижимостью, половина новых домов в центре стоят с темными окнами,скупалось этажами на этапе котлована для дальнейших спекуляций.
Мое мнение, реально можно расчитывать на просадку процентов в 30 бизнес сегмент ,комфорт 20, а эконом скорее всего отделается легким испугом.
+
+29
AleksandrBank
AleksandrBank
25 марта 2020, 14:22
#
Спасибо. Это как раз правдивая статья, а не как вчера или позавчера обзор по недв-ти и ожидание того что продажи вырастут.
Все правильно описано, скидки действительно могут достигать 25-30%. Но не за горами скидки 35-40%.
Не раскрыт рынок дорогой недв-ти, она очень сильно пострадает, в т.ч. вторичка. Также и частные дорогие дома как в Киеве так и под Киевом.

Думаю будет отдельная статья не эту тему.
+
+14
Яна  Довгань
Яна Довгань
25 марта 2020, 14:30
#
Дякую! Спочатку хотіла зробити загальний огляд. Далі будемо досліджувати сегменти.
+
0
Fuzzy
Fuzzy
26 марта 2020, 9:23
#
Спасибо за интересную статью, Яна. Ради интереса прозвонил 5 застройщикам - двое остановили работы на объектах в виду карантина. Соглашаюсь с Мари27, что все будет зависеть от продолжительности карантина. Насчет заробитчан - не думаю, слишко большой разрыв в зарплате. Разве, что у нас карантин закончится, а у соседей - нет. В противном случае ситуация может даже усугубиться. ДВ пишут, что из-за оттока рабочей силы немецкие старики остаются без присмотра (как пример проблемы). + много будет зависеть от того, насколько у народа крепкие нервы (эффект паники). По моему мнению, не самый лучший момент для покупки, даже по «старому курсу».
+
+28
semenvekselberg
semenvekselberg
25 марта 2020, 15:17
#
Оригинал моего поста пятилетней давности. В моём понимании, рынок должен набрать критическую массу и лопнуть при первом же банкротстве крупного украинского инвестора. Всё по аналогии с финансовым сектором в США или недвижимостью в Испании. Тогда то и будет момент сильного падения, и… возможных покупок…

1 января 2015, 18:25
# Метр к метру: покупать ли недвижимость в следующем году?

Зачем покупать то, что в пятилетней перспективе будет стоить в несколько раз дешевле??? Шесть объективных причин падения цен:
1) с рынка ушёл русский инвестор (элитный сектор);
2) недвижимость будет облагаться всё новыми и новыми налогами, и никакие хитрости не помогут этого избежать;
3) жизнь по-европейски обязывает жить скромно и экономно. Дефляционная (касательно недвижимости), а в действительности стагфляционная спираль развития европейской экономики коснётся и Украины;
4) количество валютных сбережений на руках рано или поздно закончится;
5) разогреваемый переселенцами бюджетный сектор жилья также рано или поздно стабилизируется с вектором вниз;
6) поступление нового продукта на рынок превышает и так уже деформированное отношение спрос/предложение.
+
+15
Yura D.
Yura D.
25 марта 2020, 16:54
#
А разве те кто купил новостройки в 2015-2016 году прогадали ?! )) Где удешевление в несколько раз к ценам 2015 года ?!
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
25 марта 2020, 17:53
#
Это пост времён майдана — иногда грешу автоцитированием. Касательно текущих цен, продать пробовали, или так, что кричат риэлторы???
+
0
Yura D.
Yura D.
26 марта 2020, 7:58
#
А зачем мне продавать сейчас ?! Я купить хочу - и где обещанные вами 300у.е. в Киеве за метр ?! 5 лет уже прошло))))
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
26 марта 2020, 9:19
#
Не нужно манипулировать, я такие цифры никогда не публиковал. Речь шла о средней стоимости жилых метров столицы. И она действительно упала в разы со времени майдана. Не верите??? Продайте что-нибуль своё сегодня по рыночной цене, и посмотрим на результат.
Ментальные мастурбации о возможной теоретической стоимости активов меня, естественно, не интересуют…
По поводу возможных покупок, не спешите, время ещё не пришло…
+
0
Yura D.
Yura D.
26 марта 2020, 10:56
#
1) При чем здесь со времен майдана??? Ваш пост был от 1 января 2015 года. Во время майдана курс был 8-9. Цены были другие на все.

2)  Ваше утверждение «в пятилетней перспективе будет стоить в несколько раз дешевле» что цены упадут в 3-5 раз не соответствует действительности.
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
26 марта 2020, 15:23
#
Он был опубликован раньше и затем я его автоцитировал 1 января.
Всё соответствует действительности. Могу конкретно привести список 10-20 домов в Киеве, где цена обвалилась в разы. Просто мне не совсем понятно, почему я должен тратить своё время на ваш ликбез???
+
0
Yura D.
Yura D.
26 марта 2020, 16:07
#
Я «запутался» уже в ваших прогнозах)) Если рынок упал в разы по примеру 10-20 домов - так может надо было уже покупать или ещё всем ждать очередного падения в разы по новому прогнозу на 5 лет ?! ;)
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
26 марта 2020, 17:07
#
Становитесь подписчиком блога и будем общаться. А пока это:
https://minfin.com.ua/blogs/semenvekselberg/115796/
+
0
zaNOza :)
zaNOza :)
26 марта 2020, 22:07
#
Укрбуд не маленький. Аркада тоже и тд.
+
0
zaNOza :)
zaNOza :)
25 марта 2020, 15:46
#
Жесть. Многие подписывают договор на полгода или год, разрыв контракта не освобождает от выплат (минимум 2 месяца).
Многие соглашаются на снижение аренды на такой период.
Меня больше беспокоит хостел на первом этаже у мамы в доме, выкупивший 2 квартиры и РАБОТАЮЩИЙ сейчас.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
25 марта 2020, 16:42
#
В КИЕВЕ РЕЗКО ПОДЕШЕВЕЛА АРЕНДА КВАРТИР

https://lenta.ua/v-kieve-rezko-podeshevela-arenda-kvartir-42875/

Думаю двушка у метро за 6 тыс.грн — фейк, пока.
+
0
volvo1333
volvo1333
25 марта 2020, 20:47
#
Чюшь полная
+
+8
Rabotyahoff
Rabotyahoff
25 марта 2020, 22:34
#
Неделю назад звонил по объявлению аренды квартиры. И вот спустя неделю автор объявления позвонил узнать что я решил на счёт аренды.
Вот так - теперь владельцы недвижимости сами звонят арендаторам.
+
+15
Markell
Markell
26 марта 2020, 17:59
#
Статья мусор. Никакой статистики, никаких цифр. Просто автор статьи нашел 1 объявление за 6000 возле метро и из этого написал 2 страницы маразма.
+
0
Anton1975
Anton1975
25 марта 2020, 19:49
#
О недвижимости с точки зрения тех. анализа https://minfin.com.ua/blogs/anton1975/126442/
+
+15
mary27
mary27
26 марта 2020, 0:28
#
У вас очень правильная идея о коммерческой недвиги.
+
0
volvo1333
volvo1333
25 марта 2020, 20:48
#
Продавайте все квартиры, потом по две купите.
+
0
Anko
Anko
25 марта 2020, 23:56
#
Продавать сейчас уже поздно.
+
+14
Nedvigapro777
Nedvigapro777
25 марта 2020, 21:04
#
Хорошая статья без воды и хайповых прогнозов.
+
0
Diego Donati
Diego Donati
25 марта 2020, 23:07
#
Цена в гривне останется неизменной, а в долларах уменьшится на 25%.
+
+14
Yura D.
Yura D.
26 марта 2020, 8:08
#
Ну вот с декабря цена в грн в новострое осталась неизменной, а в долларах уже просела на 20% за счет девальвации.
+
0
Bely
Bely
26 марта 2020, 10:06
#
А что вы думаете будет с рынком вторички в регионах? Обвал цен к лету/осени?
+
0
mary27
mary27
26 марта 2020, 22:37
#
Естественно.
Причем обвал больший, а восстановление — более медленное.
+
0
Diego Donati
Diego Donati
30 марта 2020, 19:31
#
Не факт: в регионах цены не поднимались почти во втором полугодии 2019 года. Откатываться им особо некуда: однокомнатные квартиры в райцентрах (15-80 тыс. жителей) $5-10 тыс., есть дома даже по $4-10 тыс. Куда им падать? Это уже цена кирпичей.

В миллионниках все будет синхронно с Киевом, немного укрепит позиции Львов — там стараются обосноваться работающие в Польше, чтобы ближе на работу ездить.
+
0
mary27
mary27
30 марта 2020, 21:44
#
Падать всегда есть куда, не забывайте, в массе это и есть кирпичи, причем весьма ушатанные)

В Польшу нескоро можно будет ездить.
+
0
Diego Donati
Diego Donati
31 марта 2020, 13:05
#
В смысле нескоро? Пара недель и поедут в Польшу, более того: оттуда много и не уезжали. Из 1,5–2 млн выехало 150 тыс. человек.
Безвиз никто не отменяет, необходимость в работниках в Европе никуда не исчезла.

+
0
Bely
Bely
30 марта 2020, 22:05
#
То есть вы думаете в миллиониках будет синхронно падать на 10-20% как в Киеве?
+
0
mary27
mary27
30 марта 2020, 22:13
#
Думаю про большее падение.
+
0
Diego Donati
Diego Donati
31 марта 2020, 13:07
#
Цена будет коррелировать с курсом доллара.
Если пойдет продажа земли, зайдут миллиарды от МВФ и курс летом откатят на 25 грн/$, то и цены вернутся к уровням осени 2019 года.
Если курс не удержат и он просядет до 30 грн/$, то цены долларовые снизятся на 25%.
+
0
Bely
Bely
31 марта 2020, 14:08
#
Вы серьезно думаете, что вот этот кризис пройдет незаметно для недвижимости, что прям все вернется на круги свою легко?
+
+15
syperskorpion
syperskorpion
29 марта 2020, 22:34
#
Есть другие оценки  международных экспертов по вопросу краткосрочности или среднесрочности  кризисных  процессов в Украине .

https://ukrainian.voanews.com/a/ebrr-ukraina-matteo-patrone/5349894.html

От этого действительно будет зависеть стоимость недвижимости . Пока наблюдается отказ от покупки в надежде на снижение цен , а так же и отказы от продаж , это уравновесит  на какое то время баланс спроса и предложения.



+
0
Игорь Петров
Игорь Петров
30 марта 2020, 10:02
#
На рынок арендного жилья очень давят квартиры «переехавшие» из посуточной аренды в долгосрочную. Видел объявление про сдачу небольшой но классной аренды в самом центре за 10т. Ещё три месяца назад просили бы 20
+
+15
AleksandrBank
AleksandrBank
30 марта 2020, 10:44
#
Я такое также видел, сам был в шоке.
+
0
mary27
mary27
30 марта 2020, 11:12
#
Как бы не врали копирайтеры, работающие на риэлтеров, обвал на рынке недвижимости начался.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться