Как заплатить за квартиру и не получить ее

или правильно формулируйте исковые требования и определяйте стороны

ВСУ в постановлении от 05.02.2014 г. по делу № 6-131цс13 пришел к следующему выводу.

Исходя из содержания части второй статьи 331 ГК Украины, части третьей статьи 12 и частей первой, второй статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке», признания в судебном порядке права собственности на вновь созданное имущество, приобретенное с нарушением требований части третей статьи 12 Закона Украины «Об ипотеке », по иску, заявленному к лицу, не оспаривающему такое право собственности, противоречит требованиям статей 15, 331 ГК Украины, части третьей статьи 12 и частей первой, второй статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке».

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

5 лютого 2014 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого суддів: Яреми А.Г., Григор'євої Л.І., Гуменюка В.І., Лященко Н.П., Онопенка В.В., Охрімчук Л.І., Патрюка М.В., Сеніна Ю.Л., Сімоненко В.М., -

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_10 до товариства з обмеженою відповідальністю «К ЕНД ФД», третя особа — ОСОБА_11, про визнання права власності на квартиру за заявою публічного акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 квітня 2013 року,

в с т а н о в и л а :

У квітні 2009 року ОСОБА_10 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «К ЕНД ФД» (далі — ТОВ «К ЕНД ФД») про визнання права власності на квартиру.

Зазначав, що 27 вересня 2007 року між ним і ТОВ «К ЕНД ФД» було укладено договір про дольову участь у будівництві житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Підставою для укладення вказаного договору стало розірвання договору про дольову участь у будівництві, укладеного між ТОВ «К ЕНД ФД» і ОСОБА_11 та проведення між ними взаєморозрахунків.

28 вересня 2007 року ТОВ «К ЕНД ФД» передало йому квартиру АДРЕСА_1, про що складено відповідний акт.

Посилаючись на те, що вказаний житловий будинок введений в експлуатацію, проте свідоцтва про право власності на спірну квартиру він не отримав, та що 3 червня 2009 року йому стало відомо про те, що вказана квартира є об'єктом зареєстрованого обтяження у зв'язку з передачею майнових прав на неї ОСОБА_11 в іпотеку публічному акціонерному товариству комерційному банку «ПриватБанк» (далі — ПАТ КБ «ПриватБанк»), і в процесі розгляду справи уточнивши позовні вимоги, просив на підставі статей 16, 328 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), статті 23 Закону України від 5 червня 2003 року № 898- IV «Про іпотеку» (далі — Закон України «Про іпотеку») визнати за ним право власності на квартиру № 64 загальною площею 100,4 кв.м, що знаходиться в житловому будинку АДРЕСА_1.

Рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 3 липня 2009 року позовні вимоги задоволено: визнано за ОСОБА_10 право власності на квартиру АДРЕСА_1.

Рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від 23 жовтня 2012 року рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 3 липня 2009 року скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_10 відмовлено.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 квітня 2013 року рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 23 жовтня 2012 року скасовано, залишено в силі рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 3 липня 2009 року.

У заяві про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 квітня 2013 року ПАТ КБ «ПриватБанк» порушує питання про скасування зазначеної ухвали та прийняття нового рішення, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції статей 9, 12, 23 Закону України «Про іпотеку» та частини другої статті 586 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

В обґрунтування заяви ПАТ КБ «ПриватБанк» надало ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 вересня 2012 року, від 23 лютого 2011 року й від 29 серпня 2012 року та рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4 липня 2012 року й від 10 жовтня 2012 року, в яких, на його думку, по-іншому застосовані зазначені правові норми.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 жовтня 2013 року цивільну справу за позовом ОСОБА_10 до ТОВ «К ЕНД ФД», третя особа — ОСОБА_11, про визнання права власності на квартиру допущено до провадження Верховного Суду України в порядку глави 3 розділу V Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК України).

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ПАТ КБ «ПриватБанк» доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку про те, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За змістом статті 360-4 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що 10 січня 2006 року між ТОВ «К ЕНД ФД» і ОСОБА_11 було укладено договір про дольову участь у будівництві, за яким ОСОБА_11 зобов'язався прийняти участь у дольовому будівництві житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та оплатити повну вартість будівництва згідно з умовами цього договору, а ТОВ «К ЕНД ФД» зобов'язалось здійснити будівництво вказаного житлового будинку за умов фінансової участі ОСОБА_11 і після здачі будинку в експлуатацію передати йому квартиру за будівельним номером 12.3 загальною площею 91,2 кв.м, яка розташована на 12 поверсі зазначеного будинку.

21 лютого 2006 року між закритим акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» (далі — ЗАТ КБ «ПриватБанк»), правонаступником якого є ПАТ КБ «ПриватБанк», і ОСОБА_11 укладено кредитний договір, за яким банк надав позичальнику кредит у розмірі 52 тис. доларів США для купівлі житла та 8 450,97 доларів США для сплати страхових платежів у випадках, передбачених цим договором, на строк до 19 лютого 2021 року.

З метою забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором 21 лютого 2006 року між ЗАТ КБ «ПриватБанк» і ОСОБА_11 було укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_11 передав в іпотеку банку майнові права на отримання у власність указаної квартири.

Згідно із заявою від 27 вересня 2007 року ОСОБА_11 звернувся до ТОВ «К ЕНД ФД» з проханням розірвати договір про дольову участь у будівництві від 10 січня 2006 року та зарахувати внесені ним кошти за цим договором на рахунок ОСОБА_10 після оформлення з ним нового договору.

27 вересня 2007 року між ОСОБА_11 і ОСОБА_10 було проведено взаєморозрахунки за договором про дольову участь у будівництві за 100,9 кв.м квартири за будівельним номером 12.3, що розташована на 12 поверсі незавершеного будівництвом житлового будинку АДРЕСА_1. ОСОБА_10 сплатив ОСОБА_11 кошти в сумі, яка еквівалентна 91 920 доларів США, про що складено відповідний акт.

У зв'язку із цим 27 вересня 2007 року між ТОВ «К ЕНД ФД» і ОСОБА_10 було укладено договір про дольову участь у будівництві, за умовами якого сторони погодились, що частина вартості квартири вважається оплаченою за договором про дольову участь у будівництві від 10 січня 2006 року та що даний договір вступає в силу тільки після підписання сторонами акта про розрахунки й за відсутності взаємних претензій до 27 вересня 2007 року.

За пунктами 2.2, 3.1 договору про дольову участь у будівництві від 27 вересня 2007 року оформлення свідоцтва про право власності ОСОБА_10 на квартиру й технічного паспорта квартири здійснюється ОСОБА_10 самостійно (або ТОВ «К ЕНД ФД» на підставі додаткової угоди); передача квартири здійснюється ТОВ «К ЕНД ФД» ОСОБА_10 після повної оплати вартості квартири й здачі будинку в експлуатацію; право власності на квартиру переходить до ОСОБА_10 після підписання акта приймання-передачі квартири.

28 вересня 2007 року ТОВ «К ЕНД ФД» передало ОСОБА_10 квартиру АДРЕСА_1, про що складено відповідний акт.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_10, суд першої інстанції, з висновками якого погодився касаційний суд, дійшов висновку про наявність правових підстав для визнання права власності на новостворене майно — квартиру в житловому будинку, що є предметом договору про дольову участь у будівництві, на підставі статей 16, 328 ЦК України.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_10, апеляційний суд виходив з того, що суд першої інстанції вирішив питання про права та обов'язки особи, яка не була залучена до розгляду справи, а саме вирішив спір про визнання за позивачем права власності на квартиру, майнові права на яку є предметом іпотеки, без залучення до розгляду справи іпотекодержателя.

Скасовуючи рішення апеляційного суду та залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, касаційний суд вважав, що визнання за позивачем права власності на квартиру, майнові права на яку є предметом іпотеки, не суперечить положенням статті 23 Закону України «Про іпотеку».

Разом із тим у судових рішеннях, які надані ПАТ КБ «Приватбанк» як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції статей 9, 12, 23 Закону України «Про іпотеку» та частини другої статті 586 ЦК України, містяться такі висновки:

в ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 вересня 2012 року суд касаційної інстанції при вирішенні спору про скасування рішення третейського суду дійшов висновку про те, що: третейський суд прийняв рішення у справі, яка йому не підвідомча; третейська угода між учасниками третейського спору відсутня; крім того, третейський суд відбувся без участі та відома іпотекодержателя спірного майна, а правочин щодо відчуження цього майна був укладений без згоди іпотекодержателя та є нікчемним відповідно до статей 9, 12 Закону України «Про іпотеку»;

в ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 лютого 2011 року суд касаційної інстанції, вирішуючи спір про звернення стягнення на предмет іпотеки, дійшов висновку про те, що відчуження предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя є порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», а тому договір купівлі-продажу предмета іпотеки не може вважатися таким, що відповідає вимогам закону, і є нікчемним;

в ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 серпня 2012 року під час вирішення спору про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна нікчемним суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, що є предметом іпотеки, який укладений без згоди іпотекодержателя, є нікчемним у силу положень статті 12 Закону України «Про іпотеку»;

у рішенні колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4 липня 2012 року, яке ухвалено у справі за позовом банку до фізичних осіб про встановлення нікчемності договору купівлі-продажу квартири, яка є предметом іпотеки, суд касаційної інстанції визнав недійсним указаний договір купівлі-продажу на підставі статті 12 Закону України «Про іпотеку»;

у рішенні колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 жовтня 2012 року суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що іпотека не припиняється у зв'язку з банкрутством іпотекодавця, і що правочини стосовно відчуження іпотекодавцем предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя є недійсними відповідно до положень статей 9, 12 Закону України «Про іпотеку», частини другої статті 17 Закону України «Про заставу» та частини другої статті 586 ЦК України.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме: статті 15 ЦК України, частини третьої статті 12 та частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку».

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції вказаних норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, касаційний суд не врахував вимоги статті 3 ЦПК України та статті 15 ЦК України про те, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, та залишив поза увагою те, що позивач звернувся до суду з позовом про визнання права власності на квартиру до відповідача, який не оспорював цього права, не встановивши, чи дійсно порушується право позивача й не з'ясувавши, в чому саме полягає порушення цього права; крім того, суд вирішив спір про права та обов'язки особи, яка не була залучена до розгляду справи, зокрема про визнання права власності на квартиру, майнові права на яку є предметом іпотеки, без залучення до розгляду справи іпотекодержателя.

Зі змісту частини п'ятої статті 11 ЦК України випливає, що цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

Порядок та умови набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва врегульовані положеннямистатті 331 ЦК України.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Зазначена стаття не передбачає можливості виникнення права власності на новостворене нерухоме майно за рішенням суду.

Згідно з частиною третьою статті 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Відповідно до частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Виходячи зі змісту частини другої статті 331 ЦК України, частини третьої статті 12 та частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку», визнання у судовому порядку права власності на новостворене майно, набуте з порушенням вимог частини третьоїстатті 12 Закону України «Про іпотеку», за позовом, заявленим до будівельної компанії, яка не оспорює таке право власності, суперечить вимогам статей 15, 331 ЦК України, частини третьої статті 12 та частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку».

Саме з такого розуміння зазначених норм матеріального права виходив і суд касаційної інстанції у судових рішеннях колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 вересня 2012 року, від 23 лютого 2011 року, від 29 серпня 2012 року, від 4 липня 2012 року й від 10 жовтня 2012 року, які надані ПАТ КБ «ПриватБанк» як приклад.

У справі, яка переглядається, суд касаційної інстанції, установивши, що новостворене майно — квартира в житловому будинку, майнові права на яку є предметом іпотеки, було передано позивачу з порушенням вимог частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку», дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для визнання за позивачем права власності на вказане майно, не врахувавши, що це право власності ніким не оспорюється.

За таких обставин, ухвала колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 квітня 2013 року підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 360-3, частиною першою статті 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву публічного акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 квітня 2013 року задовольнити частково.

Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 квітня 2013 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий А.Г. Ярема

Судді:

Л.І. Григор'єва

В.І. Гуменюк

Н.П. Лященко

В.В. Онопенко

Л.І. Охрімчук

М.В. Патрюк

Ю.Л. Сенін

В.М. Сімоненко