19 марта 2012
Последний раз был на сайте:
17 октября 2024 в 04:39
-
Caocha François
42 года, Kievr
-
bonv
Калуш
-
Юрий Фейгин
76 лет, Керчь
-
Александр Гилюк
51 год
-
vk
хутор,,лесной'
-
Арсений Неменко
47 лет, Астрахань
-
Lemon75
49 лет, Киев
-
IndaGame Games
34 года, Киев
-
Fantomas75
49 лет, Киев
-
karawan
Африка !!! :):):)
- 21 марта 2012, 14:02
Как вывести рынок недвижимости из тупика?
Допустим, компания СКМ (ну или другая) объявляет о строительстве в Киеве супермега-микрорайона. И выпускает что-то типа облигаций «квадратный метр». Стоимость этих облигаций соответствует себестоимости кв/м жилья, предположим 6000 гривен. Любой желающий, не влезая ни в какую ипотеку, может купить метр жилья в будущем микрорайоне. Особенно это хорошо для вложений в растущее поколение (детей).
На имеющиеся деньги от продажи «кв/м» СКМ строит дома, и когда человек насобирал нужную сумму «кв/м» для себя, может спокойно въезжать в любую выбранную им квартиру. Если не хватает «кв/м» то въезжает тот, у которого больше «квадратов», с условием выкупать по «квадрату» раз в два-три месяца. От государства нужно только бесплатно выделить землю. P.S. Можно конечно свергнуть одну власть, потом вторую, третью :) А может лучше заставить их работать? Тем более что интересы народа и властьимущих здесь пересекаются.
|
73
|
- 17:45 В 2023 году коллекторы в Украине заработали 737 миллионов
- 17:31 Курс валют на вечер 4 ноября: евро закрепилось на 45 грн на межбанке
- 16:44 В октябре ущерб от хакерских атак составил $88,5 млн
- 16:26 За октябрь в «Дии» начислено 125 млн грн «национального кешбека»
- 15:52 Крупнейшие финорганизации Уолл-Стрит предоставили $11 млрд займов компаниям на ИИ-чипы от Nvidia
- 15:15 АРМА готовит продажу активов почти на 820 млн грн
- 14:54 Биткоин-трейдеры готовятся к ценовым качелям из-за приближающихся выборов в США
- 13:52 Eni продала свои активы на Аляске за $1 миллиард
- 13:15 NovaPay будет открывать счета юридическим лицам
- 12:07 USAID выделяет $1,8 миллиона для поддержки трудоустройства украинцев
Комментарии - 81
представим себе дом на 100 квартир по 100 квадратов.
вот я купил облигаций на 100 квадратов. и еще 99 человек покупают по 1 квадрату в месяц.
когда я получу свою недвижимость? через 100 месяцев + время стройки.
застройщику на столько времени землю в аренду не дадут.
за 100 месяцев денег на содержание аппарата фирмы уйдет немеряно.
Вопрос. Допустим, все это начинает работать… Котлованы, плиты, движение техники… народ видит, что все «по-серьезному», вкладывается в облигации…
И тут… на каком-то этапе… Все замирает! Движения — ноль. Ну, допустим, у компании закончились деньги на строительство :) Или… решила компания КИНУТЬ всех — и объявила себя банкротом.
И остается народ с бумажками на руках… как в 1994-году — с МММ-билетами.
Дальше ЧТО?
Удачи! :)
Всё что нужно так это две вещи:
Первая. Убрать коррупционную составляющую из рынка недвижимости. А это: землеотвод (до 40% себестоимости строительства), налоговое давление на производителей стройматериалов, таможенное давление на ввоз стройматериалов, которые не производят в Украине, но ввозят. Что практически нереально при существующей власти :-)
Вторая. Государство должно создать чёткий и прозрачный механизм инвестирования в недвижимость. А это: Минюст должен принять единую форму инвестдоговора между инвестором и застройщиком, в котором не будет никаких облигаций, акций и иной хрени на пути между деньгами инвестора и сданным в эксплуатацию объектом.
Во избежание банкротств, переуступок прав собственности от одного застройщика к другому и т.п. хрени до сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости запретить ЛЮБЫЕ изменения форм собственности застройщика и передачи кому-либо своих прав и полномочий. Оплата инвестором должна производиться только поэтапно. Всё строительство должно разбиваться на этапы. Допустим строим девятиэтажный дом. Договор разбит на девять этапов. Инвестор производит оплату каждого этапа не на расчётный счёт застройщика, а на счёт специализированного банка-посредника, назначаемого государством. Построил застройщик первый этаж, представитель банка-посредника это дело актом заверил — получи за него девятую часть средств по контракту. Остановилась стройка — ничего не получи, да ещё за задержку строительства штрафные санкции в договоре прописать.
Вот и весь механизм. Но в нашей стране, с нынешними элитами это принципиально невозможно ибо при начале любого масштабного проекта чиновник любого ранга, который к нему причастен, первым делом озадачивается вопросом: «А какой в этом деле мой гешефт?» И тут все благородные порывы организованно начинают сами себе копать могилку. :-)
+100500
Наглядный пример. Моя жена работает в Центре административных услуг горисполкома — это пилотный проект в масштабах страны по созданию структуры, которая занимается разрешительной деятельностью. Там работают как непосредственно сотрудники горисполкома, так присутствуют и представители всяких разрешительных и контролирующих структур — пожарники, санстанция, всякие фонды (пенс, соц и пр.) и т.д. и т.п. И есть представитель ГАСКа. В отсутствие представителей этих структур документы принимают/выдают вместо них работники горисполкома. Один раз при приеме документов для ГАСК внутри была обнаружена купюра в 500 грн. :-) Народ офигел.
Далее. Исполкомовцы тщательно принимают документы и проверяют наличие всех реквизитов — процедура до нимагу стандартизована. По-началу все было нормально — документы принимали, передавали в ГАСК, те возвращали с «разрешено» и т.д. и т.п. Но… Потом ситуация резко изменилась — ГАСК начал в подавляющем большинстве случаев давать отказ. При чем отказ без указания конкретной причины. В итоге народ вновь обязан обращаться непосредственно в ГАСК. Ну, а там, при тет-а-тете с клиентов можно что-то поиметь, а при работе через Центр админуслуг все максимально заформализовано и поиметь с клиента ничего невозможно.
К чему это я? Прогресс в данной области есть — многие процессы формализуются и стандартизируются. Это хорошо. Но это только первый шаг… Этот прогресс встречает ожесточенное сопротивление со стороны чиновников. И пока не будет сделан очередной шаг — пока не будет введена ответственность (в т.ч. и уголовная) за нарушение регламентов рассмотрения разрешительных документов, то наши чинуши будут по-максимуму пытаться замкнуть общение с клиентом на себя в обстановке тет-а-тет…
Во-2 — а какой смысл застройщику работать по себестоимости? Отвлекать кучу сил, ресурсов, стройка это согласования, скандалы, недовольство — и все ради прибыли размером в 0?
Во-3 — «Если не хватает «кв/м» то въезжает тот, у которого больше «квадратов», с условием выкупать по «квадрату» раз в два-три месяца.» — значит реально застройщик должен строить на свои, а покупатель квартиры получит от застройщика беспроцентный кредит на непонятный срок?
а в чем же профит-то?
В киевской старючей панельке намного дороже сейчас. Вообще-то если вспомнить, итальянская мафия поднялась на строительстве. Наша строительная мафия не допустит существенного падения цен. А не существенное произойдет из-за обнищания покупателей.
И так космос уже, даже без этого.
Мало того еще надо будет иметь возможность вернуть накупленное (пусть со штрафом) в случае если его нехватает на квартиру и денюх вовремя нет, и с другой стороны иметь возможность дать взад денег накупленному (с процентом) если метров нет вовремя.
Гос монополист на гос програму + сума как на евро 2012 (опыт имеется в освоении, а евро уже в этом году как же дальше то + система гарантий для покупателей и вперед!!! к социальному жилью!!!
Цены падают до докризисных и даже ниже и предлагается инвесторам по новому!!!
Только интересной ценой можно расшевелить любой рынок, не выдумывайте велосипед…
или учите мат.часть даже не знаю как лучше сказать
Даже слова знаем такие: ипотека, риалтор, девелопмент, деверсификация,
stand-by, кредитное плечо и тд
А вы говорите, ух как работало на росте «мир.практика», а теперь, что вдруг?
А вдруг оказывается, что мы особенные ?
Рухнет всё аж бегом!
Словечек модных понабирались, дивэлопмент, риэлтор, инвест проект и тд
Теперь точно также к плинтусу прижимаемся!!!
У Вас какое-то странное представление о бизнесе СКМ :) Они работают по совершенно обратным принципам :)
Стройки — это бизнес разнообразных мелкоаферистов…
От этого — до строительной компании. строящей массовое жилье для населения — как от майкрософта до криворожстали.
и главный вопрос- зачем это все СКМу? а ответа на него — нет.
Поэтому цены, которые строители просят за свои услуги у большинства останутся в мечтах.
Чудо спецов все больше, а работы мало.
И самое интересное, что где то на стройке, строители готовы работать за 3000гр. в месяц, а на стороне предлагаешь им за неделю заработать, такую же сумму, а чудостроители просят в два, а то и в три раза больше.
Наверное деньги им так нужны.
Поэтому и сидят без работы.
А, худшие времена, для строителей еще впереди.