Опять про недвижимость, или как падает цена и какова стоимость безопасности

Написать отдельный блог натолкнуло желание ответить AlexanderKulko (см. minfin.com.ua/blogs/AlexanderKulko/13613). И уж сильно большим получился ответ, решил создать отдельную тему. Для начала чтения советую прочитать вопрос AlexanderKulko и обсуждение к нему!

Сразу оговорюсь, я не риелтор, я – юрист, отчасти экономист (ну, раз систематически читаю это уважаемый форум :) ), хотя многие говорят, что риелторский бизнес был бы мне кстати. Волей случая, личного опыта и последующей работы касаюсь рынка недвижимости, имея отношения к крупнейшему проектанту домов в Киеве. И речь здесь пойдет исключительно и киевской недвижимости.

Итак, AlexanderKulko — могу только подтвердить Ваши тезисы, более того, рассказать и собственный опыт. Только вывод Ваш в настоящий момент под вопросом. Не уверен, что цены сейчас будут расти — это я говорю про первичку. Насколько я знаю положение застройщиков, цены понижать они не будут однозначно. И тут даже не дело в себестоимости самого строительства (стройматериалы однозначно выросли в цене). Кардинальным образом на цену влияют:

1) взятки (а они не уменьшились даже с уменьшением кол-ва разрешительных документов) и

2) вклады застройщика в инфраструктуру (как коммуникации, так и социальные объекты).

В результате интересная ситуация: мало нормального предложения, но и денег у населения нет. Чем и когда это закончится сказать сложно. Но роста не будет до тех пор, пока у людей не появятся деньги. Это может произойти из-за кредитования либо из-за роста благосостояния (согласитесь, последнее сейчас только падает).

Что касается непосредственно цены недвижимости. Лично мой опыт – искал на вторичке 3-х комнатную квартиру с  в начале 2009 года (как раз все сильно упало) около 6 месяцев, при этом на руках была сумма около 90 тыс. дол. Сразу хочу оговориться – читать объявление и видеть «хорошие» цены это (как часто пишут в качестве аргумента), ничего не дает. Для того, чтобы понять ситуацию нужно только ездить и разговаривать с реальными продавцами. И переубеждать тут тоже никого не буду. Часто риелторы выставляют заманчивые варианты для того, чтобы им позвонил реальный клиент. Далее они говорят, что либо это объект продался, либо у объекта действительно есть проблемы.  Более того, скажу, что никакие риелторы специально не ходят по квартирам, чтобы поднять цену (как часто пишут в комментариях). И совсем не потому, что не могли бы это делать, просто – лень. Поверьте, что если риелтор не может даже предварительно съездить на квартиру, которую продает, то он не будет ездить просто так для взвинчивания цены. На рынке царит непрофессионализм и убожество, какое там намеренное поднятие цена посредником по всему массиву объектов! Это что касается вторички, которую я когда-то рассматривал для покупки.

В тот момент начала 2009 года о первичке я даже и не задумывался, т.к. стояло все и кризис только начался. Однако проездив около 50-60 вариантов вторички и замучив всех риелторов, вышел на новые круги знакомств, и получил предложение на первичку. В тот момент еще не совсем осознал, что делаю и не успел изучить вопрос. Хорошо, что интуитивно понимал, что брать надо у серьезного застройщика и полагался на связи в этой отрасли, которые мне были кое-чем обязаны. Результат – квартира на Осокарках 91 кв.м. (два санузла, панель утепленная, вентилируемый фасад, строительная отделка – жить можно, в случае необходимости. без ремонта) цена 7210 грн./кв.м. (цена со скидкой с учетом 100% оплаты) Итого = 656246 грн. (курс доллара тогда был плохой для меня – 7,6. Цена в долларах = 86348 дол.).

Сегодня в аналогичном доме Киевгорстрой (КГС) продает квартиры по 9000 грн. /кв.м. – можете сами убедиться на сайте. И квартиры покупают! Каждый день замечаю, что стройки идут по выходным и ночью. Согласитесь, так бы не было при отсутствии денег.

Другое дело, что эти «ликвидные» стройки единичны по Киеву и такого размаха, как в 2005-2008 годах уже нет.

Вы абсолютно правы, когда говорите, что в КГС планировки не очень, так же как и качество (однако, я не видел еще хорошего качества в Украине). Но в конце-концов, взвесив все риски, купил именно у них, т.к. обладаю доступом к инсайдерской информацию о возможных проблемах дома и реальных сроках сдачи. Предпочел все-таки жить в новом доме с соотвествующим контингентом людей и новыми коммуникациями, чем покупать на вторичке за такие же деньги непонятно что. Кстати, прожил уже год, дом теплый и нареканий нет (кроме мелких проблем, которые есть в любом новом доме)

Думаю, не менее интересна для Вас будет дальнейшие результаты моей работы –

В силу приобретенного опыта и связей занялся консультирование и помощью в продаже квартир (первичка-вторичка). Помог людям купить несколько квартир в первичке на Осокарках со скидками. Своих знакомых бизнесменов убедил купить две 2-х комнатные квартиры на средних этажах в сентябре 2009 года. Деньги вложили со страхом только вместе с моими, говоря при этом, что будут только потери. Результат – после сдачи дома проданы в 2010 году с наваром 15 тыс. дол. на каждой. На заработанные деньги (с учетом своих премиальных сделал хороший ремонт в своей квартире).  

Что касается певички у других застройщиков. Еще знаю парочку компаний, которые нормально сдают жилье (здесь описывать не буду из-за недостатка времени). Но в процессе работы с людьми увидел массу проблемных строек по г.Киеву. Есть, например, «замечательные» варианты – дом новый, построен уже 2 года, даже люди кое-где живут, есть вода, свет. Но вот не задача – нет документов. Мне  люди говорят –  цена очень хорошая для кризиса – 45 тыс. за 1-ком квартиру с шикарным ремонтом. Узнаю – на дом нет разрешительных документов, перспективы их получения нет, т.к. запрашиваемые взятки не сопоставимы с рисками. Результат – комиссия не принимает, БТИ не обмеряет, дома юридически нет. Завтра могут отключить и воду и свет. Довожу эту инфо до заказчика. После ну очень долгих раздумий, он отказывается от этого вариант, покупает квартиру дороже, взяв еще денег у родителей. Спустя несколько месяцев меня целуют во все места, которые только можно за указанную информацию (это после того, как его знакомый там приобрел квартирку).

Этот пример не единичен. В Киеве есть дома, спроектированные «шабашниками», когда проектная организация отказывалась проектировать в конкретном месте с требованиями заказчика, есть дома, которые не сдадут или сдадут с нарушениями и через 10-15 лет пойдет процесс физического нарушения конструкций. Есть дома построенные на коллекторе. Плачевный вывод – в погоне за большими деньгами бизнес часто пренебрегает жизнями тысяч людей, даже не задумываясь, что эти деньги не принесут счастья, если дом погребет под собой сотни взрослых и детей.

С другой стороны, могу констатировать, что наш человек, к сожалению, хочет быть обманутым. Подумать о безопасности сделки, приобретении инсайдерской информации, платного консультирования соглашаются единицы. Лично из моих наблюдений – моими покупателями или получателями информации были исключительно люди, занимающие определенное общественное положение (как правило, руководители больших фирм, чиновники). При этом мне всегда казалось, что этот контингент и сам в состоянии посмотреть и юридическую чистоту сделки и получить инсайдерскую информацию. А нет! Все равно страховались, не экономили несколько сот баксов для того, чтобы обезопасить свою покупку ценой в 100 тыс. дол.       

Теперь по ценам на вторичку и вопросам обеспечения безопасности сделки с этой недвижимостью. Цена на вторичку начала резко падать в долларах США с началом девальвации гривны – ноябрь 2008 года. Паника на рынке сохранялась с ноября 2008 года по апрель 2009 года, когда невозможно было достаточно достоверно определить цену сделки в случае продажи меньшей недвижимости и приобретения большей. Соответственно побеждал либо смелый, либо ну очень расчетливый. Минимальные цены были март-апрель 2009 года, после цена начала незначительно подниматься (на 2-5 тыс. дол., которые иногда очень существенны). В результате те, кто был с деньгами и ждали, решили купить. Далее цена стабилизировалась, а с сентября 2010 года (несмотря на незначительный рост количество сделок) начала падать. Сегодня мы имеем цену марта-апреля 2009, встречаются и интересные варианты, кому нужно продать квартиру срочно.

Описывая процесс покупки необходимо сказать несколько слов о риелторах. Из лично опыта – профессионализмом и не пахнет. Люди, как правило, не могут объяснить за что берут деньги и стараются взять по-максимуму.  В результате – покупатель старается выйти напрямую на продавца (или наоборот). Часто это, конечно, не получается в силу неграмотности людей и боязни действовать без посредника. При этом почему-то считается, что посредник – это какая-то гарантия. Вынужден разочаровать – ни за что ответственности он не несет. При этом, что самое плохое, риелтор, как правило, не способен даже подготовить сделку (выяснить все моменты, чтобы не зря ездить смотреть) и не может и не имеет знаний по документальному оформлению и наличию проблем (например, перепланировке и т.д.). Когда я искал квартиру и работал с риелторами, чтобы найти лучший вариант, у меня был опросник: начиная от какой правоустанавливающий документ до кол-ва прописанных и наличия той же перепланировки. Если квартира мне нравилась, данные проверялись через имеющиеся возможности. Так вот – риелторы не могли дать  внятный ответ и на 30% моих вопросов.    

По безопасности – тут вопросов не меньше, чем на первичке, только они лежат не в плоскости существования самого дома, а в плоскости права собственности и скрытых изъянов квартиры. В моей практике: человек обратился с проблемой – продал не владелец, подпись подделанная. Выяснилось – квартира на Оболони куплена по заниженной цене (на 15 тыс. дол. ниже аналогичных вариантов). Все документы в оригинале, паспорт подделан путем качественной переклейки фотографии. Справка-характеристика БТИ поддельная, но выписана на оригинальном бланке с водяными знаками. Во время сделки, которая проходила у нотариуса (выбранного покупателем) подставной владелец вел себя спокойно, не спешил, расписался как в паспорте. После сделки покупатель пошел в БТИ регистрировать сделку, а ему говорят, что справка поддельная. Реальный владелец квартиры вышел 2 года назад из мест лишения свободы и исчез. Фиктивный продавец исчез с деньгами, выкинув как карточку мобильного телефона, так и сам мобильный телефон. Деньги потеряны безвозвратно, как и квартира. Вот такие бывают истории.

Вывод – на вторичке (как и на первичке) не прельщайтесь низкой стоимостью. Это должно только насторожить. Проверяйте владельцев, документы и т.д. Не буду вдаваться в подробности технологии проверок, но это способно обезопасить и предупредить описанный мой случай на 90-95%. Остальные 5% это только воля Божья, т.к. махинации бывают ну очень изощренные.     

Тоже самое можно написать и про покупку домов и земли. Вот только часть проблем –

— купили землю, по бумагам строить можно, а по факту нельзя (плавуны и т.д.)

— купили участок, а на местности он оказался в другом  месте (в Украине громадные проблемы с обозначением в натуре и кадастром как таковым)

— купили дом, а он начинает разрушаться через 2-5 лет.

— купили деревянный таунхаус (таких много в Белогородке), а дерево плохо обработали, оно начало безвозвратно разрушаться

И много-много другого.

Думаю, отчасти поднял интересую тему – тему безопасности сделок в один из самых главных моментов в жизни – во время покупки жилья. К сожалению, очень много людей не уделяет этому внимания и по разным причинам остается без жилья и денег.

Заранее прошу прощения за возможные грамматические ошибки или непоследовательность мыслей. Я не журналист и пишу довольно быстро, работу ведь никто не отменял! :)