Стремительно дешевеющие депозиты заставляют владельцев крупных сумм задумываться над альтернативой. Одна из них — инвестиции в недвижимость. Но что делать, если искать арендаторов или общаться с ними каждый раз при наличии проблемы — не ваше?
6 октября 2020, 7:34
Читати українською
Инвестиции для ленивых: сколько зарабатывают на доходных домах
Выходом может стать инвестиция в доходный дом. «Минфин» узнавал, сколько на этом можно заработать.
Украинский неформат
В Украине бизнес на доходных домах только на старте. По данным консалтинговой компании NAI Ukraine, в столице на сегодня насчитывается всего 13 комплексов. Большинство из них занимают апартаментные комплексы на первичном рынке класса комфорт.
«Апартаменты в них похожи на обычные квартиры, они могут продаваться как с готовым ремонтом и отделкой, так и без ремонта, без заявленной доходности от аренды. Но такой формат привлекал инвесторов, которые могли покупать как апартаменты под сдачу в аренду, так и для собственного проживания», – объясняет руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine Марина Гуревич.
В классическом понимании доходный дом — это объект недвижимости, которым руководит специализированная компания. Она сдает в аренду квартиры, владельцами которых могут быть и частные инвесторы, и девелопер проекта. Недвижимость может сдаваться как по дням, так и долгосрочно. Доходы от сдачи жилья распределяются между всеми собственниками пропорционально, что гарантирует им определенный уровень прибыльности.
Но в наших реалиях такой формат — сервисные доходные апартаменты — в новинку. Их имеют лишь несколько комплексов.
«Примерами таких сервисных апартаментов могут служить доходные комплексы Be The One (Атлант Мегабуд) возле метро Академгородок, Standard One Terminal (KDD Engineering) и комплекс Times (Zim Group) возле Центрального железнодорожного вокзала. Первые два находятся на стадии строительства, последний — еще на этапе проекта», — рассказала руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine.
Квартиры там будут сдаваться с ремонтом и мебелью и передаваться обслуживающей компании для последующей сдачи в аренду. Владельцы же, независимо от заполняемости, будут получать распределенный доход.
Читайте также: Коттедж по цене двухкомнатной квартиры в Киеве
Чем доходные дома интересны арендаторам
Этот формат очень удобен квартиросъемщикам: аренда в новостройках под ключ — меблированные квартиры с качественной отделкой и бытовой техникой, с полным сервисом от управляющей компании.
Цена аренды квартиры в доходном доме зависит от многих факторов: локации, класса жилья, комплектации помещения, даже вида из окна. Например, в Residence botanique стоимость проживания в апартаментах варьируется от $3 700 до $5 000 в месяц. При этом они предоставляются только в долгосрочную аренду непосредственно от владельца.
В ЖК Standard One проживание в 1-комнатной квартире в среднем составляет $450-550 в месяц, в 2-комнатной — $680-700, в 3-комнатной — $850-890. Минимальный срок аренды — полгода.
«Ставки в доходных домах немного выше, чем аренда у частного лица в пересчете на 1 кв м», – говорят в Сити Девелопмент Солюшнс. Если долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в киевском новострое класса «комфорт» обойдется в $12-14 за квадратный метр в месяц, то в доходном доме придется заплатить от $16-ти и выше. Однако благодаря тому, что площади квартир в доходных домах значительно меньше, общая стоимость аренды там будет не намного выше.
Читайте также: Как изменились цены на вторичном рынке жилья в Киеве. Обзор по районам
Считаем доходы инвестора
Вполне логичный и закономерный вопрос инвестора: какая разница — вложиться в доходный дом или выкупить несколько квартир и зарабатывать на аренде?
Ключевое отличие – объем собственной занятости. Сдача квартиры в аренду подразумевает самостоятельный поиск арендаторов, контроль за уплатой коммунальных платежей, текущие ремонтные работы и т.п. В доходных домах все эти функции забирает на себя управляющая компания.
Но главное — это все же заработок. Итак, сколько можно заработать, вложив деньги в доходный дом? Прибыль инвестора состоит из двух частей. Первая — удорожание объекта недвижимости по мере строительства. Вторая — прибыль от последующей сдачи в аренду.
«Опыт уже действующих проектов показывает прирост стоимости квадратного метра на уровне 20-26%. Например, в доходных домах «Smart House» и «Be The One» цена стартовала с отметки в $800/кв.м. Цена на готовые апартаменты в этих проектах достигает $1 200-$1 500/кв м», – рассказал директор консалтинговой компании Сити Девелопмент Солюшнс Роман Герасимчук.
Большую роль в формирование цены играет класс жилья. Так, в домах более высокого класса цена на начальном этапе строительства составляла $1 100-$1 200/кв. м., а за готовые апартаменты придется заплатить за квадратный метр от $2 000 и выше.
Доходность от сдачи в аренду недвижимости - от 12 до 15% годовых.
Подробнее, на какой профит можно рассчитывать при инвестициях в доходную недвижимость, подсчитали в девелоперской компании KDD Ukraine.
В качестве примера возьмем квартиру-студию площадью 32 «квадрата» в проекте Standard One Terminal, где недвижимость планируют сдавать по дням. Сегодня готовность комплекса оценивается в 15%. Стоимость квадратного метра составляет $2 900 (на этапе готовности проекта к сдаче цена вырастет до $4 000).
Итак, на данном этапе квартира обойдется инвестору в:
$2 900 Х 32 кв м = $92 800.
Прогнозируемая стоимость аренды — от $91 в сутки. За год при 100% заполняемости арендная плата составит $91 Х 365 дней = $33 215. Но таких идеальных условий точно не будет. Управляющая компания отталкивается от заполненности в 61%, плюс берет комиссию 32% за менеджмент, ремонтные работы и коммунальные услуги. Поэтому годовой доход инвестора составит:
$33 215 Х 61%:100-32% = $13 777.
«Минусы» таких инвестиций
Единственное, о чем придется клиенту позаботиться самостоятельно, — это заплатить налоги.
«Нашими клиентами могут быть как физические лица, так и юридические. Механизм взимания налогов разный, поэтому каждый будет определять самостоятельно, какие налоги должен платить», — комментирует коммерческий директор проекта Standard One (KDD Ukraine) Александр Смирнов.
Читайте также: Как платить налоги с дохода от инвестиций в Украине
Перспективы «доходных домов»
Приведенные расчеты — довольно условны. Во-первых, чтобы получить максимальный доход, нужно вкладываться на ранних этапах строительства. А это, учитывая количество строительных скандалов и замороженных объектов, довольно рискованно.
Читайте также: В Киеве заморожено строительство 70 домов: кто плодит недострои
Во-вторых, нет гарантий, что объект будет заполнен больше чем наполовину. Поскольку, в нынешние кризисные времена, многие потенциальные арендаторы ищут квартиры дешевле, пренебрегая комфортом. Не говоря уже о недвижимости, которая строится, как гостиница.
В-третьих, инвестор должен готовиться к тому, что все арендные отношения будут официальными. Следовательно, из полученного дохода придется платить налог. На сегодняшний день человек, который сдает свою квартиру (квартиры) в аренду и хочет работать «по-белому», должен ежемесячно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18% от цены аренды, прописанной в договоре.
При этом львиная доля арендных отношений у нас находится «в тени». То есть, владельцы обычных квартир, которые сдаются в аренду, налоги не платят.
К этому списку директор компании Сити Девелопмент Солюшнс Роман Герасимчук также относит отсутствие у инвестора широкого выбора для вложений.
«Как только можно будет уверенно прогнозировать спрос на аренду апартаментов в доходных домах, многие девелоперы будут развивать подобные проекты», – подчеркивает эксперт.
Как отмечают в NAI Ukraine, большие застройщики смогут реализовать сервис полного цикла с ремонтом и обслуживающей компанией, а небольшие девелоперы будут предлагать как обычные квартиры, так и квартиры под сдачу, но не всегда с ремонтом и обслуживающей компанией.
Ирина Рыбницкая
Комментарии - 24
Декларації і прибутковий податок
Українці до 1 травня повинні самі звернутися в податкову, заповнити декларацію та сплатити податок за:
дохід від незалежної професійної діяльності (перукарі, сантехніки, копірайтери тощо) – 18%;
дохід від оренди нерухомості – 18%;
прибуток від цінних паперів – 18%;
винагороди та інші виплати за договором – 18%;
подарунки та нецільова благодійність – 18%;
дохід від продажу нерухомості – 5%.
Наприклад, якщо ви отримуєте прибуток як фрілансер або здаєте в оренду квартиру, раз на рік потрібно підрахувати свій дохід і сплатити з нього податок. Однак більшість українців не тільки не декларує додаткові прибутки, але навіть не знає, що це потрібно робити.
За ухилення від сплати податків загрожує щонайменше адміністративна відповідальність і штрафи, проте проконтролювати, хто та звідки отримує кошти, складно.
Податковий експерт Геннадій Грушко розповідає: культура сплати податків в Україні поки що тільки формується. Українці не довіряють державі та звикли приховувати все, що можна приховати, впевнений він.
«Чи потрібно декларувати свої доходи? Звісно, потрібно. Кожен громадянин зобов’язаний дотримуватися законів, а незнання цих законів від відповідальності не звільняє. Я завжди кажу своїм клієнтам одну й ту ж фразу: сплати податки – і спи спокійно», – зазначає Грушко.
Цитата:
"В качестве примера возьмем квартиру-студию площадью 32 «квадрата» в проекте Standard One Terminal, где недвижимость планируют сдавать по дням. Сегодня готовность комплекса оценивается в 15%. Стоимость квадратного метра составляет $2 900 (на этапе готовности проекта к сдаче цена вырастет до $4 000).
Итак, на данном этапе квартира обойдется инвестору в:
$2 900 Х 32 кв м = $92 800.
Прогнозируемая стоимость аренды — от $91 в сутки. За год при 100% заполняемости арендная плата составит $91 Х 365 дней = $33 215. Но таких идеальных условий точно не будет. Управляющая компания отталкивается от заполненности в 61%, плюс берет комиссию 32% за менеджмент, ремонтные работы и коммунальные услуги. Поэтому годовой доход инвестора составит:
$33 215 Х 61%:100-32% = $13 777."
А теперь считаем реальные цифры:
4000$*32 кв.м.= 128000$ по Вашим же расчетам это цена квартиры на момент, когда будет окончено строительство.
Далее, стоимость ремонта, берем минимум:
200$*32=6800$ - это минимум стоимости ремонта, в реальности будет больше.
Итого: 128000$+6800$=134800$ - расходы на покупку квартиры - вхождение в бизнес, так сказать.
Берем Ваш рассчет дохода в год:
13777$*100%/134800$=10,22% - доходность.
От посуточной сдачи это бессмысленно мало, проще тогда сдавать в долгую.
- а в чому ж різниця між «апартаментами» і «звичайними квартирами»? )
— схоже це теоретичний максимум.
Водночас «немає гарантій, що об’єкт буде заповнений». І у інвестора не буде можливості якось впливати на заповнюваність.
Якщо реальна доходність буде на рівні банківського депозиту, то який сенс в таке влазити?
варьируется от $3 700 до $5 000 в месяц