Основатель KAN Development: Рейтинги — сомнительный фактор при выборе жилья

Основатель компании KAN Development Игорь Никонов рассказал в интервью для «The Page», какие цены на квартиры будут в 2020 году и как правильно выбрать застройщика, чтобы не ошибиться. «Минфин» выбрал главные тезисы.

О рынке недвижимости и «Укрбуде»

Финансовым подходом многих застройщиков, в частности и «Укрбуда», является сбор денег со всех строек в «один котел». Далее собранные деньги используются на строительство существующих объектов, покупку и начало новых и другие нужды. Как правило, в расчете на достройку объекта остаются средства, которые могут быть получены после реализации всех квартир по существующей средней цене квадратного метра по плановой себестоимости.

Но что делать, если себестоимость выросла или курс гривны поднялся — себестоимость в долларе выросла, а продажная цена упала? Я уже не говорю о том, что для такой компании катастрофа, если продажи остановятся. А это может произойти, если кто-то, например, начал заниматься черным пиаром против застройщика, или проект устарел и на рынке его «съели» конкуренты. Тогда девелопер должен залезть в карман и достать ранее заработанные деньги, что иногда невозможно. Во-первых, они могут быть потрачены, а во-вторых, во многих проектах несколько партнеров, поэтому скинуться должны все.

В то же время многих охватила гигантомания — они берут и берут новые проекты, а денег на их реализацию нет. Поэтому приходится с котлована продавать по очень низкой цене, которая может быть ниже конечной себестоимости. Многие застройщики просто не считают конечный бюджет, что очень опасно.

Читайте также: Скидки на квартиры к Новому 2020 году

О бизнес-модели застройщика

Необходимо на законодательном уровне запретить девелоперам забирать деньги, пока объект не достроен, — пусть они лежат в каком-то одном уполномоченном банке. Ввел очередь в эксплуатацию, закончил строительство — можешь забрать свою маржу или использовать ее на другом объекте, как сам считаешь нужным. Так выглядит бизнес-модель здорового застройщика.

Второй нюанс — должна быть личная гарантия девелопера застройки, как в банке. Он официально берет деньги у людей и должен отвечать за взятые на себя обязательства.

В этом плане мне очень понравилось выступление китайского предпринимателя Джек Ма, в котором он сказал, что за последние 20 лет ни одного совещания в его компании не было посвящено вопросу, где заработать больше денег. Все встречи сводились к одному: как сделать клиента счастливее.

Важно добавить в разрешительную документацию для застройщиков 3D-визуализацию проекта. Я всегда говорю: добавьте в разрешительную документацию три реальных вида, которые определит главный архитектор города, и визуализируйте в композиции существующей застройки. В дальнейшем это будет основа проекта, которую должен подписать главный архитектор. А так все лупят высотки, где кому не лень, и выходят каменные джунгли.

Еще один фактор, который я бы закрепил законодательно: обязать застройщиков публично называть свои имена. Кто реально лицо компании? Потому что когда это 25 неизвестных лиц, не понятно, кому в конечном итоге предъявлять претензии, если вдруг что-то случится. Каждый владелец или партнер девелоперской компании должен быть известен.

Читайте также: Инвестировать ли деньги в недвижимость

О себестоимости новостроек и цены на жилье

Себестоимость строительства в долларе увеличилась на 15% и продолжает расти, а цены продаж падают. Некоторые компании, продавая в ноль долгое время, рано или поздно просто не смогут выжить.

Мы не строим очень дешевое жилье, потому что много тратим на инфраструктуру. Школа стоит от 10 млн долларов, то есть это сегодня фактически 250-300 млн грн. Где-то же надо взять эти деньги, чтобы реализовать такой проект.

Цена за квадратный метр в 2020 году вниз точно не пойдет. Каждый день растет зарплата, цены на строительные материалы, поэтому, с точки зрения изменения себестоимости, цена точно вырастет. Даже если рынок остановится.

Например, ты вложил в проект $2 млн и начинаешь продавать. Фактически свою рентабельность нужно считать на основании этих двух миллионов. Два вложил и условно $20 млн получил. При этом на строительство потратил $18 млн. То есть на вложенные 2 млн у тебя рентабельность 100%. Но если продажи не идут или себестоимость выросла, то девелопер может и прогореть. Ведь тебе нужно где-то найти $18 млн. И так очень часто бывает. Конечно, если бы в стране был кредитный ресурс, я бы никогда не продавал квартиры на ранних стадиях. Брали бы под 2% кредит, строили и продавали уже потом немного дороже.

Читайте также: Что больше не будут рекламировать застройщики

О доверии граждан

Рейтинги — это весьма сомнительный фактор при выборе жилья, я вам скажу. Каким образом рейтинги могут оценить финансовое состояние компании или юридический бэкграунд? Они же не проводили аудит. Лично я всегда очень боялся ответственности перед людьми. Вы же понимаете, что репутацию можно зарабатывать 30 лет, а потом за 5 минут потерять.

Инвесторам нужно изучить историю компании, обязательно поехать посмотреть, что раньше сдавалось такого же класса, поговорить с жителями. Я бы так делал, по крайней мере. Если хочешь покупать на начальном этапе, чтобы сэкономить средства, очень важно видеть, в какой динамике развивается проект. Необходимо изучить компанию, узнать о ее владельцах, чтобы понимать, кому потом предъявлять претензии.