Рынок земли. Как будут продавать и покупать сельхозземли в Украине

Предполагалось, что правила рынка сельхозземель создаст кабминовский законопроект №2178 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». Проект появился в Верховной Раде в конце сентября. Но спустя короткое время в парламенте появилось несколько альтернативных законопроекта, в том числе  — №2178-10, №2178-9, №2178-8 и №2178-6. Возможно, депутаты проголосуют за один из них. Выглядит так, что наибольшие шансы на успех имеет законопроект №2178-10, созданный на базе кабминовского документа. Его уже поддержал профильный парламентский комитет.  

Все документы описывают порядок продажи или покупки сельхозземли  только в общих чертах. «Они оговаривают, кто может покупать землю и какими будут ограничения на концентрацию. Нюансы алгоритма продажи могут появиться в сопутствующих законах и нормативных актах», — говорит заместитель директора Центра экономической стратегии (ЦЭС) Дмитрий Яблоновский.

Землю — арендаторам

Открытие рынка сельскохозяйственных земель запланировали на 1 октября 2020 года. После этой даты объявления о продаже паев можно будет искать на информационных порталах, наряду с предложениями другой недвижимости.

• Земли, которые находятся в собственности государства, скорее всего будут продаваться на торгах через систему ProZorro.Продажи. Сейчас с ее помощью реализуется имущество прогоревших банков, коммунальная собственность и т.п.
• Продавать и покупать сельхозземли смогут граждане Украины, украинские юридические лица, территориальные общины и государство.
• Согласно кабминовскому документу, юридические лица, зарегистрированные в Украине нерезидентами, смогут покупать сельхозземли. Альтернативные законопроекты, в том числе №2178-10, предлагают ввести переходный период до 2024 года. В течение этого времени нерезиденты не смогут покупать землю. Ограничение коснется и бенефициаров зарегистрированных в Украине компаний.
• Приоритет на покупку земельных участков получат арендаторы, обладающие правом постоянного пользования. Они смогут выкупать свои земли в рассрочку до 5 лет по цене, эквивалентной нормативной денежной оценке таких земель.

Сложить цену

Один из главных вопросов, который волнует потенциальных продавцов и покупателей — стоимость сельскохозяйственных земель. «Конкретно в законопроекте не указывается стартовая цена сельхозземель при их отчуждении. Но, ожидаемо, цена, по которой будут продаваться участки, не должна быть меньше нормативной оценки, о чем и заявляют разработчики законопроекта», — говорит старший партнер L.I. Group Артур Мегеря.

Читайте также: Кабмин обновил концепцию рынка земли. Что предлагают

Рыночная цена совсем не обязательно будет соответствовать нормативной. Чтобы уже сейчас составить представление о возможных ценовых тенденциях, опрошенные «Минфином» эксперты предлагают ориентироваться на стоимость аренды сельхозземли. «Агрокомпании, которые обрабатывают землю, ежегодно платят собственникам определенную сумму и покупатель участка претендует на эти выплаты. Если ориентироваться на рынок жилья, стоимость объекта вложений приблизительно равна арендной плате за 15 лет», — говорит партнер, руководитель отраслевой практики агропромышленного сектора компании KPMG в Украине Александр Гаврилюк.

По данным Госгеокадастра, средняя стоимость годовой аренды сельскохозяйственной земли за 9 месяцев 2019 года выросла примерно на 18% до 3,74 тыс. грн за гектар. То есть, если следовать вышеописанной логике, средняя рыночная цена продажи гектара сельхозземли должна составить около 56 тыс. за гектар ($2,3 тыс.).

Дороже всего право использования сельхозземель в 2019 году обходилось в Полтавской, Львовской, Черниговской, Сумской и Ивано-Франковской областях. По словам Александра Гаврилюка, цена аренды на сегодня зависит от климатической зоны, продуктивности земли, близости к инфраструктурным объектам — элеваторам, железнодорожным веткам, портам и др.

Еще одним ориентиром может служить черный рынок. «Какой может быть стартовая рыночная цена земли уже сейчас можно узнать, зайдя на OLX. Ведь теневой рынок продажи паев активно функционирует», — говорит Дмитрий Яблоновский.

Последовав совету эксперта, «Минфин» нашел сотни объявлений о продаже сельскохозяйственной земли на этом портале. Например, в Запорожской области 5 гектаров выставили на продажу за $15 тыс. ($3 тыс. за гектар), в Винницкой области за 3 гектара просят $6 тыс. ($2 тыс. за гектар). В Черниговской области 8 гектаров продают за $12 тыс. ($1,5 за гектар), 10 гектаров под Кривым Рогом — за $12 ($1,2 тыс. за гектар).

«Сейчас на теневом украинском рынке ориентировочная стоимость земли сельскохозяйственного назначения составляет $ 1,3-2 тыс. за гектар, в зависимости от показателей экономической привлекательности и ценности актива», — обобщает юрист ЮФ Totum  Дмитрий Савчук.

Цены, на старт!

После того, как сельскохозяйственная земля в Украине станет товаром, она начнет дорожать. Как отмечает Дмитрий Яблоновский, после отмены моратория цена начнет расти относительного сегодняшней теневой.

«В ближайший год после запуска рынка, по некоторым оценкам, цена земли сельскохозяйственного назначения может вырасти до $2-3,5 тыс. за гектар», — полагает Дмитрий Савчук. А в соответствии с недавними прогнозами Всемирного банка, стоимость сельхозземли может повыситься до $3-3,5 тыс. за гектар.

Впрочем, рост цен может начаться не сразу. «Желающих купить землю будет немного меньше, чем тех, кто захочет продать. Поэтому в первый год цены будут идти вниз, — считает Александр Гаврилюк. — Как показывает практика введения рынка в других странах, сначала цена стартует на довольно высоком уровне, из-за завышенных ожиданий людей, потом она опускается и затем начинается планомерный рост до долгосрочных, усредненных показателей».

Выжидать нельзя торопиться

Вряд ли сразу после 1 октября на рынке сельхозземель в Украине начнется бум и появится ажиотажный спрос. Рынок какое-то время еще будет раскачиваться. «По результатам опросов около 49% владельцев сельхозземли пока не желают ее продавать, — говорит партнер, директор МЮК Kodex Станислав Климов. — Есть мнение, что крупные агрохолдинги и средний бизнес пока не имеют свободных средств для массовой скупки земель из-за общей ситуацией в стране».

Согласно мнению опрошенных «Минфином» экспертов, собственники сельхозземли вполне могут занять выжидательную позицию. «Считаю, что владельцам земли не стоит спешить с продажей, — говорит управляющий партнер ЮФ «Горецкий и Партнеры» Олег Горецкий. — После открытия рынка земли ожидается рост экономики. Со временем, за счет спроса со стороны иностранцев, цены на наши земли будут расти». Напомним, если будет принят альтернативный законопроект №2178-10, такая возможность у иностранцев появится только после 2024 года. 

Пока цены на сельхозземлю не установятся и не появятся четкие правила игры, тот, кто поспешит с продажей, рискует продешевить. Артур Мегеря предупреждает, что после открытия рынка многие заинтересованные лица будут пытаться купить землю по наименьшей цене и станут возможными определенные манипуляции в этом вопросе.

А вот желающим приобрести сельхозземли, напротив, лучше поторопиться. Дмитрий Савчук рекомендует потенциальным покупателям уже сейчас заняться поиском интересных для инвестиций земельных активов. В будущем это позволит существенно сэкономить временные и материальные ресурсы. Для приобретения земельного актива в будущем эксперт советует заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Особенно остро вопрос покупки участков стоит перед теми, кто сегодня арендует сельхозземлю. Как отмечает Станислав Климов, долгое ожидание вряд ли будет в интересах тех арендаторов, которые брали землю в аренду на 49 лет или через схемы эмфитевзисов и уже почти выплатили стоимость участков.

Много эмоций

Верховная Рада планирует в самое ближайшее время рассмотреть законопроекты о рынке земли. Но ряд социологических опросов показывает негативное отношение большинства украинцев к этой инициативе.

Так, среди участников опроса группы «Рейтинг» сторонников рынка сельскохозяйственной земли оказалось всего 19%. По данным Киевского международного института социологии, снятие моратория поддерживают 35% украинцев, а в исследовании «Деминициатив» приверженцев свободной продажи сельхозземли оказалось около половины.

В такой ситуации открытие рынка сельскохозяйственных земель без поддержки выверенной информационной кампании может вызвать народные волнения расшатать рейтинг действующей власти. Поэтому все еще нельзя исключать, что в виду такого риска нововведение в очередной раз будет отсрочено.

Мария Власенко