1 ноября 2018, 7:52 Читати українською

Доходные «квадраты»: стоит ли инвестировать в жилье и сколько на этом можно заработать

Украинцы снова начинают скупать квартиры. Армия покупателей, рассматривающих жилье именно как инвестицию, начала расти, — констатируют эксперты.

Украинцы снова начинают скупать квартиры.

На волне кризиса, когда цены на жилье пошли вниз, идея инвестиций в квадратные метры стала, мягко говоря, непривлекательной. В лучшем случае, можно было просто сохранить вложения, почти ничего не заработав сверху. А в худшем — и вовсе потерять свои деньги. По данным SV Development, в долларовом эквиваленте всего за год — с 2016 по 2017 — квартиры в Киеве подешевели почти на 100 долларов за квадратный метр.

Но в последнее время ситуация изменилась. «Минфин» разбирался, почему украинцы вновь понесли деньги риэлторам, стоит ли сейчас инвестировать в квартиру и сколько на ней можно заработать.

Клюнули на аренду

По словам директора АН Best&Seller Ирины Луханиной, желающих купить квартиру про запас, вложив в квадратные метры «лишние» деньги, становится все больше. «Правда, не все понимают разницу между обычной покупкой жилья и инвестицией в него. Следовательно, многие приобретают спонтанно, не просчитывая наперед ни сроки окупаемости, ни риски. В итоге зарабатывать удается далеко не всем», — говорит Луханина.

Потенциальных покупателей воодушевляет несколько факторов. Во-первых, квартиры на вторичке в долларовом эквиваленте сейчас дешевеют не так стремительно, как еще год назад. За последний год стоимость среднестатистического квадратного метра в столице упала на $30 (до $1052), то есть отрицательная динамика, по сравнению с 2016-2017 гг., сократилась втрое.

Во-вторых, привлекательными остаются цены на первичке. Сейчас средняя цена квадратного метра в киевских новостройках — около 20 тыс. грн., а в пригороде — 10-11 тыс., — пояснил «Минфину» глава агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва. За последний год цены выросли примерно на 5-6%, что почти вдвое ниже темпов инфляции в стране. По данным Минрегионстроя, за это же время себестоимость строительных работ увеличилась более чем на 15%.

Хотите инвестировать в недвижимость выгодно? Выбирайте предложения от застройщиков на «Минфине» 

В третьих, и это, пожалуй, самое главное — растут спрос и цены на аренду жилья в Киеве.

По данным SV Development, средние арендные ставки на однокомнатные квартиры в Киеве составляют 7,8 тыс. грн., на двухкомнатные — 10,5 тыс. грн., на трехкомнатные — 12,5 тыс. грн. Это, в среднем, на 500-1000 грн. дороже, чем годом ранее. А некоторые квартиры (единички эконом-класса возле метро) и вовсе подорожали в этом году на 25-30%. Скромную единичку за $25-30 тыс. можно сдать внаем, как минимум, за 6 тыс. грн. в месяц. В год это 72 тыс. грн. или $2,6 тыс. чистого дохода (коммуналку оплачивают арендаторы), то есть порядка 10% годовых. Такая доходность по долларовым вложениям в украинских банках недоступна — по валютным депозитам они дают до 5% годовых.

В очереди — чиновники и фермеры

Риэлторы выделили несколько групп потенциальных покупателей, которые охотятся на квартиры.

«Скупают люди, связанные с госслужбой, топ-менеджеры, получающие бонусы и откаты, другие граждане, имеющие «лишние деньги», — рассказал «Минфину» эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов. По его словам, на рынке сформировался и своего рода клуб инвесторов, которые имеют по 4-5 квартир, и даже расширяют сеть: активно ищут «бросовые» предложения и покупают новое жилье, нередко оформляя кредит под залог уже имеющихся объектов.

Эксперты также отмечают наплыв инвесторов из регионов. В частности, активно присматривают жилье в Киеве аграрии, которые получают крупные суммы после продажи урожая.

Средний бюджет, с которым люди хотят попытать счастья в деле инвестирования в жилье — $50-70 тыс. За такие деньги они ищут хорошую единичку или двушку на вторичке или в новостройке, которые затем можно сдавать в аренду.

Одна за 50 или две по 20?

По словам Ирины Луханиной, средний срок окупаемости инвестиций в жилье, на который ориентируются потенциальные покупатели — 10 лет. «Если удается выйти на 8 лет, инвестиция считается очень удачной. Все, что дольше 10 лет — под вопросом», — пояснила она.

Луханина приводит следующие примеры просчета выгодности инвестиций в жилье.

«Скажем, за $60 тыс. можно купить неплохую двушку в новостройке на Харьковском. Но, как правило, новое жилье сдается без отделки. Поэтому $25-28 тыс. уйдет на скромный ремонт. Многие эту сумму не учитывают в расчетах, полагают, что удастся обойтись гораздо меньшей суммой. По итогу, получается общий бюджет $85 тыс. Такую квартиру реально сдать в аренду за $600 долларов в месяц ($7,2 тыс. в год). Путем нехитрых подсчетов получаем срок окупаемости — 11,8 лет. Мягко говоря, долго, поэтому не очень выгодно», — говорит Луханина.

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. ОБЪЕКТЫ КИЕВГОРСТРОЯ 

Чтобы окупить эту же квартиру за эталонные 10 лет, нужно либо вложить деньги в жилье на более ранних сроках строительства (то есть уменьшить бюджет вложений) или сдавать ее не за $600, а за $800. Это реально, если найти не стандартную двушку, а квартиру с изюминкой. Например, видовую, в парке, с нестандартной планировкой и пр. «Скажем, если в среднем на Харьковском единички сдаются по 10-11 тыс. грн., то в комплексах «с изюминкой» — по 18 тыс. грн.», — пояснила Луханина.

Михаил Артюхов советует обратить внимание на жилье эконом-класса. Речь идет о небольших квартирах со скромным ремонтом возле метро или с удобной развязкой. Такие единички сейчас можно найти как на вторичке, так и на первичке (смарт-квартиры). «Еще вопрос, что выгоднее — купить квартиру под аренду за $50 тыс. или две по $20 тыс.», — говорит эксперт.

К примеру, двушку за $50 тыс. можно сдавать за 12 тыс.грн., а единичку стоимостью $20 тыс. — за 7 тыс. грн. (две — за 14 тыс. грн.). Причем, единички, скорее всего, не будут простаивать и станут дорожать более динамично, чем двушка.

Если у вас есть более крупная сумма, скажем, порядка $100 тыс., лучше купить квартиру в центре Киева. Такое жилье затем можно будет сдавать в аренду намного дороже, чем в спальных районах. Если на Святошино съемная единичка стоит около 7 тыс. грн. в месяц, то на Печерске — 10,5 тыс. грн., — отмечают в SV Development.

Для вегетарианцев и IT — шников — дороже

Жилье в центре интересно еще и тем, что позволяет хорошо зарабатывать на посуточной аренде. Минимальные ставки — 600-700 грн. в сутки. При условии полной загрузки, это — 18-21 тыс. грн. в месяц, то есть вдвое больше, чем можно выручить за такое же жилье при помесячной аренде.

Правда, чтобы добиться полной загрузки, придется сдавать квартиру в управление специализированному агентству, а оно берет от 20% комиссии. Плюс — жилье быстрее изнашивается. Одна веселая компания арендаторов может разгромить ваши апартаменты за сутки.

Но такой бизнес все равно становится все более выгодным. Ведь в Киев приезжает все больше туристов, которые охотно селятся в апартаментах.

По словам Михаила Артюхова, в столице уже сформировался пул инвесторов, которые активно реинвестируют в квартиры, расширяя свои сети. Плюс — они пытаются повысить стоимость жилья за счет новых форматов.

Речь идет, в первую очередь, о так называемом коливинге. Этот формат подразумевает не просто сдачу жилья в аренду, а создание своеобразной среды. Как правило, апартаменты подгоняются под интересы определенной целевой аудитории, а потенциальных арендаторов отбирают по принципу общности жизненных ценностей (йога, вегетарианство и пр.) или профессии (популярно среди айтишников). «Создается единая субкультура. Владелец жилья обеспечивает специальное питание, услуги по уборке и стирке и пр. Такое жилье реально сдавать на треть дороже стандартного», — пояснил Артюхов.

По его словам, данный формат в ближайшее время будет развиваться более чем активно. «Сейчас дефицит таких предложений, и рынок будет оставаться ненасыщенным еще, как минимум, два года. Этот сегмент готов «переварить» порядка $30 млн. инвестиций», — резюмировал Артюхов.

Деньги в котлован

Еще один вариант, который активно рассматривают потенциальные инвесторы — вложение денег в новостройку на этапе котлована с целью перепродажи квартиры на более поздних этапах строительства или после сдачи дома в эксплуатацию. Если все просчитано правильно, можно заработать до 30% сверху, — говорит Григорий Перерва.

Начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов рассказал «Минфину», что наиболее ликвидными на первичке являются однокомнатные квартиры. Их доля в общем объеме продаж достигает 60-65%. «По нашим оценкам, около 25% того жилья покупается именно как инвестиция — с целью перепродажи по более высокой цене или сдачи в аренду», — рассказал эксперт.

Уровень возможного дохода от такого вложения зависит от ряда факторов, — говорит Панфилов. И советует обратить внимание на следующие нюансы.

Во -первых, стоимость квартиры, купленной на этапе котлована к моменту ввода в эксплуатацию дома действительно может вырасти на 25-30%. Но на достройку дома уходит в среднем до 2,5 лет. К тому времени привлекательность такой квартиры может снизиться, так как на рынке появляются более современные проекты. Поэтому, планируя инвестицию, следует выбирать объект «с добавленной ценностью» (закрытый двор, хорошая инфраструктура, видовые квартиры и пр.), который не устареет за 2-3 года.

Во-вторых, стоит обращать внимание на качество самого строительства. Сейчас растет актуальность энергосберегающих объектов, которые позволяют экономить на коммуналке (в частности, отоплении). Шансы выгодно перепродать такую квартиру намного выше, чем обычную.

В-третьих, важны планировки. «Наиболее привлекательными для инвестирования считаются единички, в которых предусмотрена просторная кухня с небольшой спальней. Очень часто такие квартиры именуют «1+», поскольку кухня может служить не только гостиной, но еще и временно выполнять функции отдельной комнаты, если расположить в ней, например, раскладной диван. По факту такая квартира может выполнять функцию 2-х комнатной, но при этом оставаться однокомнатной, что дает возможность существенно экономить на коммунальных платежах, что актуально для молодых семей с ребенком, арендующих жилье. Также популярны смарт-квартиры – площадью до 30 м2, в которых кухня не отделена от жилой зоны. Такой вариант является наиболее экономным в части коммунальных платежей, такую квартиру так же легко сдать в аренду или продать, более того, ее стоимость минимальна из-за небольшой площади», — рассказал Панфилов.

Но прежде чем выбирать планировки и углубляться в особенности строительных технологий, все-таки поинтересоваться документами застройщиков. Нужно проверять все, начиная от лицензии компании, целевого назначения земельного участка, договоров с подрядчиками, и заканчивая разрешениями на подключение к коммуникациям. Иначе может оказаться так, что ваши инвестиции попросту перекочуют в карман недобросовестных застройщиков или «заморозятся» на стройплощадке на неопределенной время. Определенным фильтром является и цена. «Если она на 15-20% ниже рынка (20 тыс. грн./кв.м для Киева и 10-11 тыс. грн. для пригорода) — в такие объекты лучше не вкладывать, — подытожил Перерва.

Мария Колыванова

Комментарии - 34

+
+121
Lexa9992018
Lexa9992018
1 ноября 2018, 8:47
#
Автор статьи четко подчеркнул, покупают недвижку те кто сидит на жирных должностях и наши нищие колхозники
+
0
LISTT
LISTT
1 декабря 2018, 21:17
#
«активно ищут «бросовые» предложения» — это ещё похоже на правду, потому что ниже рынка цен мало и уходят быстро. Но прямо так чтоб аж «скупают» это перебор! Спросите самих риэлтеров которые на этой «скупке» озолотились прямо сейчас)
+
+136
kozyrev
kozyrev
1 ноября 2018, 9:58
#
У меня другой вопрос? Читаю расчеты этих горе-риэлтеров и потенциальных инвесторов. А в своих расчетах они хотя бы налоги и амортизацию жилья при инвестициях на период до 10 лет они хотя бы считали???!!!
+
+78
Leha PWNZ
Leha PWNZ
1 ноября 2018, 10:31
#
Нет конечно, я когда-то для себя так же считал на сколько это в действительности выгодно. Если включать сюда 5% налог по упрощенке + 800 с копейками (сейчас) ЕСВ от мин. зп., то скорость окупаемости падает еще на 8-12%. Об амортизации я вообще молчу, и на то есть несколько причин:
— во первых за основу берется случай с «идеальными» арендаторами не портящими квартиру, хотя даже при выполении этого пункта у нас остается форс мажер в виде выходящей из строя бытовой техники, поломок сантехники и т.д. как ни как 10+ лет срок окупаемости;
— во вторых они естественно не берут обычный износ жилья;
— ну и можно еще добавить простой, бывает так, что после смены арендатора всегда получается найти нового день в день.
В общем и целом выйти на срок окупаемости менее чем 12 лет очень сложно, а при определенной доле невезения (попались недобросовесные жильцы, случился пожар и т.д.) и больший срок, для себя этот рынок «нивестиций» я перестал рассматривать. + стабильность в стране на очень низком уровне, сегодня одно, завтра другое.
+
0
mary27
mary27
1 ноября 2018, 13:15
#
Когда-то считала, от 15 лет окупаемость.
И доходность, как у валютного депозита.
+
0
mary27
mary27
1 ноября 2018, 13:14
#
Не требуйте невозможного, у них от такого мозги закипят)
+
+12
semenvekselberg
semenvekselberg
1 ноября 2018, 10:00
#
20 октября 2018, 12:01
# Киевгорсовет в 100 раз уменьшил налог на землю под многоэтажки

Рынок жилой недвижимости Украины подбирается к критической точке, а государство не предпринимает ничего для возможной стабилизации ситуации. Напротив, оно продолжает её (ситуацию) разогревать. Так, например, годовые налоги на недвижимость (как минимум в Киеве) были снижены в три раза по сравнению с прошлым годом: с 3-х процентов от минимальной зарплаты в 2017 году, до 1-го процента от минималки в 2018. О чём свидетельствует такой щедрый подход к дефициту нашего бюджета???
C моей точки зрения, только об одном: украинское правительство прямо или косвенно заинтересовано в продлении функционирования агонирующего рынка жилой недвижимости украины как удобного инструмента для дальнейшего отмывания денежных средств…
+
+15
mega5
mega5
1 ноября 2018, 18:49
#
Да государство должно ещё доплачивать арендодателям, т.к. отпало обязательство государства снабжать население бесплатным жильём.
+
+55
mary27
mary27
2 ноября 2018, 0:11
#
Вот первый отписавшийся в теме бомж)
+
+30
Ladoga
Ladoga
2 ноября 2018, 0:57
#
Зачем вы паспорт получали? Ради таких как вы, предлагаю запилить референдум, и ввести крепостное право. Вас выберет один из претендентов, и будет снабжать вас и вашу семью питанием, жильём итд. Лупить конечно будет, но зато при деле и с сытым желудком и теплым бараком, или хлевом- как повезёт.
+
+15
Lamo
Lamo
2 ноября 2018, 9:29
#
Есть подозрение что это был сарказм…
+
+35
AleksandrBank
AleksandrBank
1 ноября 2018, 10:30
#
Рассказы на дурачка этих экспертов.
Нужно в каждом проекте понимать и себе самому оценить выгоду вложений и риски, а они сейчас высоки. Опять же таки в жилую или комерч.недв-ть вложится. Потому что сейчас ориентиры меняются.
+
+90
seaman
seaman
1 ноября 2018, 12:43
#
Смотрел я недавно квартирку 26м2 на Отрадном за 22к долл, кирпичный хрущ после бабушки, ну ооочень маленькая. Кто то таки ее купил, поставил маленький холодильник и стиралку, повесил шторки и хочет сдать за 8000грн/мес. Уже полмесяца сдает. Вот такие инвестиции) Ко всем этим статьям один вопрос, что же вы такие умные сами не покупаете и не сдаете, а секреты для буратин рассказываете)
+
+94
Lamo
Lamo
1 ноября 2018, 13:37
#
«$25-28 тыс. уйдет на скромный ремонт двушки» — ничего себе скромный ремонт у Лопухиной…
За такие деньги бригада сделает и отличный ремонт и прораб еще машину себе купит за деньги лоха.
И еще веселый момент — $60 тыс. у нее и квартира в типичном человейнике у дороги и видовая в парке — между такими разница в 20к$.
Ох уж эти «аналитики» от застройщиков и риэлторов
+
0
mega5
mega5
1 ноября 2018, 18:51
#
У Лопухиной комиссии со сделок за каждый день — на два ремонта хватает.
+
0
gol537
gol537
2 ноября 2018, 0:23
#
Я тоже офигел от такого «скромного ремонта» двушки за 25-28 зелени, за такие бабки и неплохой ремонт будет за 10 штук и еще на пол квартиры останется, руб за сто даю
+
0
Ladoga
Ladoga
2 ноября 2018, 0:59
#
Зачем гадать? Немного аналитики: смотрите на сайтах с арендой жилья, сколько раз обновлялось объявление, сколько стоит, какие условия… Некоторым нормально в минус сдавать квартиры, другие же предпочитают в бабкин ремонт заселять людей и говорить что всё ок.
+
+15
Sergey Lavidenko
Sergey Lavidenko
1 ноября 2018, 14:23
#
Посчитать ремонт, потом технику мебель и ТД.никто не хочет идти без посудомойки, диванов и ТД кухня одна стоит ого-го.просто посчитайте одну только технику и крупную мебель.окупаемость есть если квартира на шару досталась.на котловане? Ну нет спасибо, у нас полно элитстрой замороженных
+
+9
Ladoga
Ladoga
1 ноября 2018, 15:34
#
«Армия покупателей, рассматривающих жилье именно как инвестицию, начала расти»- с радостью прямо бегут, покупают первичку, чтобы потом вложить половину как минимум еще, чтобы просто сделать ремонт, после этого сразу удивляются о каких-то там налогах, новых =) такой чёс
+
0
Lamo
Lamo
1 ноября 2018, 16:03
#
Откуда у Вас такая информация о стоимости ремонта?
+
+12
Leha PWNZ
Leha PWNZ
1 ноября 2018, 16:42
#
Все зависит от качества материалов и работ, качества бытовой техники и т.д. Мне хороший ремонт в новострое встал в 30% от стоимости, ничего удивительного.
+
+36
Lamo
Lamo
1 ноября 2018, 17:21
#
Хороший за 30% — примерно так и есть.
Обычный нормальный ремонт будет 20-25%.
Но тут человек сказал что 50% это минимум — на мой взгляд это неадекватная оценка неразбирающегося человека
+
+27
Leha PWNZ
Leha PWNZ
1 ноября 2018, 17:35
#
Если на сдачу квартиру делать, то конечно больше 20% никто вкладывать не будет, а если для себя, то тут бюджет неограничен ничем. Кто-то хочет хороший паркет и фирменную технику, кто-то золотые унитазы, тут на вкус и цвет.
+
0
Ladoga
Ladoga
1 ноября 2018, 19:10
#
Если покупаешь смарт убогий, то да- кровать сборная, зеркало и хватит, то там совсем копейки. Если например двушка или трёшка в нормальном месте, то увы- люди не готовы за бабушкины ремонты и минимализм платить нормальные деньги. Друг хороший занимается как раз ремонтом и оснащением квартир под ключ. Судя по тому что у него очереди- значит он знает о чём говорит, и клиентура имеется.
+
+19
gol537
gol537
2 ноября 2018, 0:26
#
Хороший Ремонт однушки 35м2 обошелся в 5 штук зелени новострой
+
+30
Ladoga
Ladoga
2 ноября 2018, 1:01
#
И полы тёплые, чтобы экономить на отоплении? Подвесные потолки с норм. энергосберегающими лампами? С сантехникой долговечной? А мебель как? Кухня поди поверхность для готовки, вытяжка, посудомоечная машина? А стиралка и бойлер? =) Бабушкин ремонт можно и за 5к сделать, обои там поклеить, самому даже, ёлочку-вонялочку даже повесить.
+
+19
Lamo
Lamo
2 ноября 2018, 10:00
#
Энергосберегающими лампами всю квартиру осветить будет до 1000грн.
Мебель в ремонт не идет — только санузел и кухня.
Доп. бойлер+посудомойка 10000грн.
Долговечная сантехника совсем не обязательно итальяская — это как обувь: можно за 1200 грн взять МИДА которая за 5 лет будет норм, а можно модное/брендовое за 6000 грн, у которых за год сотрется носок и пятка.
+
+15
Ladoga
Ladoga
2 ноября 2018, 15:57
#
Если заменить лампочку Ильчиа на энергосберегающую, пробелма не решится, потому задал вопрос насчет подвесных потолков. При чем тут итальянская сантехника, задавался вопрос про долговечную...«Мебель в ремонт не идет — только санузел и кухня.»- цена в аренде только что упала на треть. Смысл тогда вообще ремонт делать, если не получать прибыли и конкурентного преимущества за это? Проще бабкины хрущи, с обоями поверх газет- максимально эффективное капиталовложение в плане сроков за которые отобьются деньги.
+
+15
SergeSokol
SergeSokol
2 ноября 2018, 8:55
#
Вы явно далеки от темы ремонта…
+
+12
Lamo
Lamo
2 ноября 2018, 10:01
#
Знакомый купил в сталинке убитую однушку — ее полностью вычистить и сделать хороший ремонт (что б блестело все) вышло 7000$
+
0
seaman
seaman
2 ноября 2018, 9:32
#
У Интергала ремонт вообще 100долл/м2 стоит, на первое время или под сдачу хватит
+
+19
seaman
seaman
1 ноября 2018, 16:22
#
Строители хотят красиво жить, а народ лапу сосет. На всех углах орут про дно РН, как дешево в долларе, нужно срочно брать, дешевле не будет, но цены к зарплатам космические. В 2015 жк квартет возле жд вокзала стоил 16500м2, сейчас рядом с площадью победы строят новострои в среднем 30000/м2. У многих за три года з/п в два раза поднялись? А доллары из матрасов за 4 года уже потратили. Не будет такого рынка, как многие думают — купят за 1,5млн грн+ремонт/техника около 300тыс и сдавать за 15-17тыс грн
+
+72
Ander
Ander
1 ноября 2018, 19:23
#
В этом году на рынке действительно небольшой рост. Главный вопрос — это разворот или всего лишь коррекция? С одной стороны спрос есть, с другой — немало отрицательных факторов: население сокращается, цены на коммунальные растут, риски девальвации и политической нестабильности, мировой финансовый кризис… Короче, думаю надо ждать весны, а там видно будет… Впрочем, после выборов все равно дупа.
+
+15
Алексей Стеценко
Алексей Стеценко
1 ноября 2018, 20:11
#
В целом, статья ни о чем. Что за формулировка такая: «Украинцы снова начинают скупать квартиры… ». Все разбогатели на заработках в Европе и скупают все, что строится...) Строится много только в Киеве. И это — факт. На высокопоставленных лицах и их родственниках «висит» по 50, 100, а то и больше квартир, ведь интереснее в недвижимость вкладывать. «Бизнес» построить и потом сдавать, конечно, наверное, в чем-то интересно, но много своих минусов…
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться