Доходные «квадраты»: стоит ли инвестировать в жилье и сколько на этом можно заработать

На волне кризиса, когда цены на жилье пошли вниз, идея инвестиций в квадратные метры стала, мягко говоря, непривлекательной. В лучшем случае, можно было просто сохранить вложения, почти ничего не заработав сверху. А в худшем — и вовсе потерять свои деньги. По данным SV Development, в долларовом эквиваленте всего за год — с 2016 по 2017 — квартиры в Киеве подешевели почти на 100 долларов за квадратный метр.

Но в последнее время ситуация изменилась. «Минфин» разбирался, почему украинцы вновь понесли деньги риэлторам, стоит ли сейчас инвестировать в квартиру и сколько на ней можно заработать.

Клюнули на аренду

По словам директора АН Best&Seller Ирины Луханиной, желающих купить квартиру про запас, вложив в квадратные метры «лишние» деньги, становится все больше. «Правда, не все понимают разницу между обычной покупкой жилья и инвестицией в него. Следовательно, многие приобретают спонтанно, не просчитывая наперед ни сроки окупаемости, ни риски. В итоге зарабатывать удается далеко не всем», — говорит Луханина.

Потенциальных покупателей воодушевляет несколько факторов. Во-первых, квартиры на вторичке в долларовом эквиваленте сейчас дешевеют не так стремительно, как еще год назад. За последний год стоимость среднестатистического квадратного метра в столице упала на $30 (до $1052), то есть отрицательная динамика, по сравнению с 2016-2017 гг., сократилась втрое.

Во-вторых, привлекательными остаются цены на первичке. Сейчас средняя цена квадратного метра в киевских новостройках — около 20 тыс. грн., а в пригороде — 10-11 тыс., — пояснил «Минфину» глава агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва. За последний год цены выросли примерно на 5-6%, что почти вдвое ниже темпов инфляции в стране. По данным Минрегионстроя, за это же время себестоимость строительных работ увеличилась более чем на 15%.

Хотите инвестировать в недвижимость выгодно? Выбирайте предложения от застройщиков на «Минфине» 

В третьих, и это, пожалуй, самое главное — растут спрос и цены на аренду жилья в Киеве.

По данным SV Development, средние арендные ставки на однокомнатные квартиры в Киеве составляют 7,8 тыс. грн., на двухкомнатные — 10,5 тыс. грн., на трехкомнатные — 12,5 тыс. грн. Это, в среднем, на 500-1000 грн. дороже, чем годом ранее. А некоторые квартиры (единички эконом-класса возле метро) и вовсе подорожали в этом году на 25-30%. Скромную единичку за $25-30 тыс. можно сдать внаем, как минимум, за 6 тыс. грн. в месяц. В год это 72 тыс. грн. или $2,6 тыс. чистого дохода (коммуналку оплачивают арендаторы), то есть порядка 10% годовых. Такая доходность по долларовым вложениям в украинских банках недоступна — по валютным депозитам они дают до 5% годовых.

В очереди — чиновники и фермеры

Риэлторы выделили несколько групп потенциальных покупателей, которые охотятся на квартиры.

«Скупают люди, связанные с госслужбой, топ-менеджеры, получающие бонусы и откаты, другие граждане, имеющие «лишние деньги», — рассказал «Минфину» эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов. По его словам, на рынке сформировался и своего рода клуб инвесторов, которые имеют по 4-5 квартир, и даже расширяют сеть: активно ищут «бросовые» предложения и покупают новое жилье, нередко оформляя кредит под залог уже имеющихся объектов.

Эксперты также отмечают наплыв инвесторов из регионов. В частности, активно присматривают жилье в Киеве аграрии, которые получают крупные суммы после продажи урожая.

Средний бюджет, с которым люди хотят попытать счастья в деле инвестирования в жилье — $50-70 тыс. За такие деньги они ищут хорошую единичку или двушку на вторичке или в новостройке, которые затем можно сдавать в аренду.

Одна за 50 или две по 20?

По словам Ирины Луханиной, средний срок окупаемости инвестиций в жилье, на который ориентируются потенциальные покупатели — 10 лет. «Если удается выйти на 8 лет, инвестиция считается очень удачной. Все, что дольше 10 лет — под вопросом», — пояснила она.

Луханина приводит следующие примеры просчета выгодности инвестиций в жилье.

«Скажем, за $60 тыс. можно купить неплохую двушку в новостройке на Харьковском. Но, как правило, новое жилье сдается без отделки. Поэтому $25-28 тыс. уйдет на скромный ремонт. Многие эту сумму не учитывают в расчетах, полагают, что удастся обойтись гораздо меньшей суммой. По итогу, получается общий бюджет $85 тыс. Такую квартиру реально сдать в аренду за $600 долларов в месяц ($7,2 тыс. в год). Путем нехитрых подсчетов получаем срок окупаемости — 11,8 лет. Мягко говоря, долго, поэтому не очень выгодно», — говорит Луханина.

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. ОБЪЕКТЫ КИЕВГОРСТРОЯ 

Чтобы окупить эту же квартиру за эталонные 10 лет, нужно либо вложить деньги в жилье на более ранних сроках строительства (то есть уменьшить бюджет вложений) или сдавать ее не за $600, а за $800. Это реально, если найти не стандартную двушку, а квартиру с изюминкой. Например, видовую, в парке, с нестандартной планировкой и пр. «Скажем, если в среднем на Харьковском единички сдаются по 10-11 тыс. грн., то в комплексах «с изюминкой» — по 18 тыс. грн.», — пояснила Луханина.

Михаил Артюхов советует обратить внимание на жилье эконом-класса. Речь идет о небольших квартирах со скромным ремонтом возле метро или с удобной развязкой. Такие единички сейчас можно найти как на вторичке, так и на первичке (смарт-квартиры). «Еще вопрос, что выгоднее — купить квартиру под аренду за $50 тыс. или две по $20 тыс.», — говорит эксперт.

К примеру, двушку за $50 тыс. можно сдавать за 12 тыс.грн., а единичку стоимостью $20 тыс. — за 7 тыс. грн. (две — за 14 тыс. грн.). Причем, единички, скорее всего, не будут простаивать и станут дорожать более динамично, чем двушка.

Если у вас есть более крупная сумма, скажем, порядка $100 тыс., лучше купить квартиру в центре Киева. Такое жилье затем можно будет сдавать в аренду намного дороже, чем в спальных районах. Если на Святошино съемная единичка стоит около 7 тыс. грн. в месяц, то на Печерске — 10,5 тыс. грн., — отмечают в SV Development.

Для вегетарианцев и IT — шников — дороже

Жилье в центре интересно еще и тем, что позволяет хорошо зарабатывать на посуточной аренде. Минимальные ставки — 600-700 грн. в сутки. При условии полной загрузки, это — 18-21 тыс. грн. в месяц, то есть вдвое больше, чем можно выручить за такое же жилье при помесячной аренде.

Правда, чтобы добиться полной загрузки, придется сдавать квартиру в управление специализированному агентству, а оно берет от 20% комиссии. Плюс — жилье быстрее изнашивается. Одна веселая компания арендаторов может разгромить ваши апартаменты за сутки.

Но такой бизнес все равно становится все более выгодным. Ведь в Киев приезжает все больше туристов, которые охотно селятся в апартаментах.

По словам Михаила Артюхова, в столице уже сформировался пул инвесторов, которые активно реинвестируют в квартиры, расширяя свои сети. Плюс — они пытаются повысить стоимость жилья за счет новых форматов.

Речь идет, в первую очередь, о так называемом коливинге. Этот формат подразумевает не просто сдачу жилья в аренду, а создание своеобразной среды. Как правило, апартаменты подгоняются под интересы определенной целевой аудитории, а потенциальных арендаторов отбирают по принципу общности жизненных ценностей (йога, вегетарианство и пр.) или профессии (популярно среди айтишников). «Создается единая субкультура. Владелец жилья обеспечивает специальное питание, услуги по уборке и стирке и пр. Такое жилье реально сдавать на треть дороже стандартного», — пояснил Артюхов.

По его словам, данный формат в ближайшее время будет развиваться более чем активно. «Сейчас дефицит таких предложений, и рынок будет оставаться ненасыщенным еще, как минимум, два года. Этот сегмент готов «переварить» порядка $30 млн. инвестиций», — резюмировал Артюхов.

Деньги в котлован

Еще один вариант, который активно рассматривают потенциальные инвесторы — вложение денег в новостройку на этапе котлована с целью перепродажи квартиры на более поздних этапах строительства или после сдачи дома в эксплуатацию. Если все просчитано правильно, можно заработать до 30% сверху, — говорит Григорий Перерва.

Начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов рассказал «Минфину», что наиболее ликвидными на первичке являются однокомнатные квартиры. Их доля в общем объеме продаж достигает 60-65%. «По нашим оценкам, около 25% того жилья покупается именно как инвестиция — с целью перепродажи по более высокой цене или сдачи в аренду», — рассказал эксперт.

Уровень возможного дохода от такого вложения зависит от ряда факторов, — говорит Панфилов. И советует обратить внимание на следующие нюансы.

Во -первых, стоимость квартиры, купленной на этапе котлована к моменту ввода в эксплуатацию дома действительно может вырасти на 25-30%. Но на достройку дома уходит в среднем до 2,5 лет. К тому времени привлекательность такой квартиры может снизиться, так как на рынке появляются более современные проекты. Поэтому, планируя инвестицию, следует выбирать объект «с добавленной ценностью» (закрытый двор, хорошая инфраструктура, видовые квартиры и пр.), который не устареет за 2-3 года.

Во-вторых, стоит обращать внимание на качество самого строительства. Сейчас растет актуальность энергосберегающих объектов, которые позволяют экономить на коммуналке (в частности, отоплении). Шансы выгодно перепродать такую квартиру намного выше, чем обычную.

В-третьих, важны планировки. «Наиболее привлекательными для инвестирования считаются единички, в которых предусмотрена просторная кухня с небольшой спальней. Очень часто такие квартиры именуют «1+», поскольку кухня может служить не только гостиной, но еще и временно выполнять функции отдельной комнаты, если расположить в ней, например, раскладной диван. По факту такая квартира может выполнять функцию 2-х комнатной, но при этом оставаться однокомнатной, что дает возможность существенно экономить на коммунальных платежах, что актуально для молодых семей с ребенком, арендующих жилье. Также популярны смарт-квартиры – площадью до 30 м2, в которых кухня не отделена от жилой зоны. Такой вариант является наиболее экономным в части коммунальных платежей, такую квартиру так же легко сдать в аренду или продать, более того, ее стоимость минимальна из-за небольшой площади», — рассказал Панфилов.

Но прежде чем выбирать планировки и углубляться в особенности строительных технологий, все-таки поинтересоваться документами застройщиков. Нужно проверять все, начиная от лицензии компании, целевого назначения земельного участка, договоров с подрядчиками, и заканчивая разрешениями на подключение к коммуникациям. Иначе может оказаться так, что ваши инвестиции попросту перекочуют в карман недобросовестных застройщиков или «заморозятся» на стройплощадке на неопределенной время. Определенным фильтром является и цена. «Если она на 15-20% ниже рынка (20 тыс. грн./кв.м для Киева и 10-11 тыс. грн. для пригорода) — в такие объекты лучше не вкладывать, — подытожил Перерва.

Мария Колыванова