9 августа 2018, 12:24 Читати українською

Гаражный скандал: почему киевские гаражи массово идут под снос и что делать их владельцам

В Киеве вспыхнул очередной гаражный скандал. Столичные власти начали демонтировать гаражи на Нивках (в районе ул. Эстонская и Салютная). Как оказалось, они мешают запланированной реконструкции ул. Туполева.

В Киеве вспыхнул очередной гаражный скандал.
Фото: autonews.autoua.net

Владельцы гаражей устроили акцию протеста и перекрыли улицу Туполева. Результата это не дало. Как пояснили в КГГА, гаражный кооператив не имеет действующего договора об аренде земельного участка, а, следовательно, является незаконным. То есть гаражи попросту сравняют с землей безо всякой компенсации владельцам.

Подобные прецеденты в столице — не редкость. В свое время были скандалы со сносом гаражей на Оболони, Печерске, Соломенке, Троещине. Причины демонтажей тогда называли разные – ремонт или строительство дороги, нарушение технических норм, общественные интересы и пр. Но итог, как правило, всегда оказывался один – на месте разрушенных гаражных кооперативов вскоре появлялись новостройки или паркинги.

Cкорее всего, вытеснение гаражей из Киева продолжится, — прогнозирует руководитель агентства «Еврорейтинг» Григорий Перерва. Особенно рискуют собственники гаражей, расположенных в наиболее интересных для застройщиков местах. Между тем, такие объекты продолжают продаваться, и многие водители охотно их покупают.

«Минфин» узнал, стоит ли приобретать гаражи и на что нужно обратить внимание, чтобы не потерять свои деньги.

Гаражи вне закона

История с демонтажем нескольких десятков гаражей на Нивках началась с утверждения плана реконструкции ул. Туполева. За девять месяцев здесь планируют привести в порядок участок длиной боле 3 км – переложить инженерные коммуникации, тепловые и электрические сети, дождевую канализацию, расширить проезжую часть до 4-х полос, обустроить велодорожки, отремонтировать тротуары и пр. Наполеоновским планам властей помешал гаражный кооператив. Оказалось, что документы у него не в порядке -нет действующего договора аренды земли. Это позволило чиновникам отнести площадку к объектам самовольного строительства.

По украинскому законодательству, в этом случае максимум, на что могут претендовать владельцы гаражей – заблаговременное предупреждение о сносе. Ни о каких денежных компенсациях или выделении земельного участка взамен отобранного речь не идет. Эта формальность и была соблюдена. «Все владельцы самовольно построенных объектов были предупреждены о демонтаже заранее, хотя во время работ сопротивлялись. Все работы по сносу гаражей происходят в присутствии правоохранительных органов», — говорится в сообщении департамента транспортной инфраструктуры КГГА.

«Много гаражей в свое время сносили также на Соломенке, в районе ул. Урицкого, где сейчас стоят новостройки, на Троещине, Обологи», — говорит руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина. По ее мнению, гаражные войны в столице продолжатся. Ведь свободных участков в Киеве остается все меньше, а гаражные кооперативы для застройщиков — сравнительно легкая добыча. Прогнозы риэлторов подтверждают и сами чиновники. В феврале этого года, во время демонтажа 60 гаражей на ул. Жилянской, советник мэра Дмитрий Белоцерковец заявил, что 90% гаражей в Киеве – незаконные и подлежат сносу. «Стратегического плана по сносу гаражей пока нет. Но порядок в городе нужно наводить — будем думать над концепцией. Считаю, что большие территории, где обустроены незаконные гаражи, нужно сносить и строить там легальные паркинги», — пояснял тогда Белоцерковец.

«Слабое место многих кооперативов – вопрос оформления земельного участка. Нередко землю выделяли во временное пользование, а в последующем участок планировалось пустить под другие нужды. К примеру, на Туполева – земля под гаражами действительно планировалась под строительство дороги», — рассказал «Минфину» урбанист Григорий Мельничук.

Другая причина, по которой гаражи теряют свой законный статус – окончание срока аренды участка. «Часто складывается ситуация, когда уже существующее строение не имеет правоустанавливающих документов и документов на землю — договора аренды, свидетельства о праве собственности и т.д. При этом далеко не всегда оно является объектом самовольного строительства. Некоторые гаражи были построены на основании действующих на тот момент разрешений органов местной власти. Но из-за сложных бюрократических процедур или небрежности собственников многие из таких объектов вовремя не получили необходимые документы и не были внесены в градостроительную документацию», — пояснил партнер юридической компании „JNLegal“ Ян Левитас. Как следствие, при планировании развития территорий интересы собственников таких строений не были учтены. На их месте могли запланировать скверы, развязки или другие строения, что автоматически приводит к конфликту интересов.

С этим согласен и Григорий Перерва: «Многим кооперативам земля выделялась еще в советские времена в долгосрочную аренду. Но позже эти договоры «забывали» продлить или же власти отказывали в их продлении, а гаражи, естественно, никто не убирал», — констатирует он. По словам эксперта, многим гаражным кооперативам в свое время выделяли земли, которые, как считалось, были непригодными для других целей. Скажем, в промышленных зонах, на участках, где было запрещено вести жилищное строительство из-за загрязненности территории, близости подземных вод и пр. Поэтому собственники построенных там гаражей чувствовали себя в безопасности. Но стандарты пригодности участков для жилищного строительства в последнее время пересмотрели. И там, где еще вчера строить было нельзя, сейчас активно закладывают высотки.

Застрахованными от излишнего внимания застройщиков остаются две категории: это немногочисленные гаражные кооперативы, которые имеют оформленные по всем правилам документы, или те, кто сумел приватизировать земельные участки. Но даже это не является стопроцентной гарантией от захвата.

Эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов рассказал «Минфину», что застройщик, который нацелился на участок под гаражами, начинает с переговоров с руководством кооператива. Затем пытается заполучить согласие на решение вопроса у большинства владельцев. На этом этапе им предлагают более-менее приличную денежную компенсацию. Когда «добро» большинства получено, застройщик начинает действовать более агрессивно. Остальные члены кооператива могут получить за свое имущество по минимуму.

Как и почем покупать

В Киеве сейчас насчитывается около сотни гаражных кооперативов, в каждом из которых до 100 гаражей. Не менее 20% этих объектов выставлены на продажу. Цены разные и зависят от месторасположения и статуса гаража.

По словам Ирины Луханиной, гараж на окраине в кооперативе, который не может похвастаться наличием всех необходимых документов, стоит от $5 тыс. Такой же незаконный гараж, но расположенный в более интересном для потенциального покупателя месте, может выставляться и за 10-15 тыс. долларов. Объект в полностью законном кооперативе или на приватизированном участке стоит вдвое дороже и цены могут достигать 30 тыс. долларов. Именно такие суммы просят за гаражи, в частности, на Печерске. Хотя, по сути, за такие деньги в Киеве уже можно найти квартиру, — говорит Ирина Луханина.

Относительно высокие цены на гаражи связаны с несколькими причинами. Это, во-первых, привлекательность таких объектов для бизнеса (в них часто открываются небольшие СТО, автомойки, точки продажи запчастей, приема вторсырья и пр.). Во-вторых – дефицит парковок и их дороговизна. Скажем, если гараж реально купить за 5 тыс. долларов, то за место на подземном паркинге придется выложить уже не менее 15 тыс. долларов.

Но покупка гаража — весьма рискованное мероприятие, — предупреждают риэлторы.

«Даже в законных кооперативах продажи идут по теневым схемам. Прежний владелец просто представляет покупателя руководству, а то и вносит имя нового собственника в свой список. И сделка считается оформленной», — рассказала Луханина.

Риэлторы советуют, прежде чем принимать решение о покупке гаража, основательно изучить все имеющиеся документы.

А нынешним собственникам гаражей эксперты советуют объединяться и действовать. Лучшая правовая защита — превентивная подготовка путем правильного оформления прав на землю. «В случае уже существующего конфликта нужно обжаловать решение органа местного самоуправления в суде. Современная судебная практика знает случаи не только удовлетворения подобных исков, но и взыскания компенсации с органов местного самоуправления за неправомерное снесение или повреждение частного недвижимого имущества», — подытожил Ян Левитас.

Мария Колыванова

Комментарии - 21

+
0
Sabre
Sabre
9 августа 2018, 13:54
#
Интересно как будут разбираться с теми кто приватизировал гараж. Закопают дорогу в гараж или сожгут к чертям?
+
+45
Captain  Cisco
Captain Cisco
9 августа 2018, 14:26
#
Засылают титушек, взламывают по ночам, портят замки, разбирают стены, поджигают. Могут попытаться тюкнуть по голове. Но когда владелец не сцыкун-получает компенсацию, о размере которой ведет переговоры. Хорошая идея Если владелец не уверен в своих возможностях-озаботиться крышей. Бюджетней-поставить на охрану ГСО.Если участок определен под застройку-он в любом случае ляжет. Вопрос что получит владелец-деньги или дулю с копняком.
+
+15
neverice
neverice
9 августа 2018, 15:23
#
Если приватизирован, то все по закону — выкуп в пользу города с полной компенсацией. Но это только в том случае, если будет решение горсовета о целесообразности перепланирования данной територии. В генплане видны все приватизированые постройки и участки. Если данный участок запланирован под другие цели — в приватизации отказывают. А если уже есть приватизированые объекты — то обычно стараются ничего не планировать. Ибо много волокиты. В Днепре из-за 3-х домов не могут на путепроводе съезд один сделать уже лет 30.
+
+15
Captain  Cisco
Captain Cisco
9 августа 2018, 16:47
#
По закону и на практике очень отличаются, даже с квартирами. Не говоря уже о гаражах. Вы о Днепре только что рассказывали?)
https://gazeta.dp.ua/21889/komu-meshaet-dom-po-ulice-yuzhnoj
+
0
neverice
neverice
10 августа 2018, 12:22
#
Все, что незаконно — незаконно. Я не говорил, что все застройщики всегда правы. Я говорю, что владельцы самостроев сами виноваты. То, что застройщики где-то нарушают закон не дает права владельцам гаражей его нарушать. Виноват — неси ответственность. С застойщиками, действующими черными методами тоже нужно бороться. Но в статье о них ни слова. Все по закону.
+
+15
Captain  Cisco
Captain Cisco
10 августа 2018, 16:01
#
Прочтите еще раз внимательно статью. Я понимаю, что вы не владеете вопросом. Но прочесть внимательней все-таки можно. Незаконным гаражом однозначно считается только металлический гараж, если он не принадлежит ветерану или инвалиду. Капитальные гаражи в бывших кооперативах, даже если они не продлили аренду, потому что им исскуственно создают проблемы, в большинстве своем ПРИВАТИЗИРОВАНЫ, имеют легальные документы о праве собственности и записаны в реестре. Вот именно их незаконно и сносят застройщики. Вот об этом и идет речь. В статье рассказывается о якобы правовой коллизии, но по факту ее нет и это манипуляции. Потому что капитальный гараж с правом собственности на него по факту не отличается от квартиры-ни там, ни там не оформлены ни аренда участка, ни право собственности на землю. Это вообще местное изобретение-только в Украине придумали приватизировать здания без земли. Как будто они в воздухе висят. И именно поэтому еще увидим не одну историю с выживанием из старых домов в хороших районах, и снос законных гаражей.
+
+15
neverice
neverice
10 августа 2018, 18:41
#
И где там написано, что эти гаражи приватизированы? Вы хоть раз недвижимость приватизировали? Первый документ, который требуется для приватизации — документ на право собственности, никак не аренды. И второе условие — у этого документа должен обязательно быть кадастровый номер. Если дело было давно и кадастровых номеров не было еще — то все равно нужен документ права собственности + заключение главАПУ про то, что участок не находится в природоохранной зоне, соответсвует назначению, плану города и т.д. После этого нужно еще проделать массу всего, чтобы таки приватизировать строение. Может это вы не разбираетесь в вопросе?
+
+15
neverice
neverice
10 августа 2018, 19:02
#
Вот, кстати, касательно статьи:
«Слабое место многих кооперативов – вопрос оформления земельного участка. Нередко землю выделяли во временное пользование, а в последующем участок планировалось пустить под другие нужды. К примеру, на Туполева – земля под гаражами действительно планировалась под строительство дороги»
Вот какие могут быть вопросы по статье? Какая приватизация? Земля изначально выдалась временно. По всей видимости под металические гаражи. Потом кто-то самовольно начал строить капитально, без разрешения на строительство. И теперь жалуется.
+
+45
neverice
neverice
9 августа 2018, 15:28
#
Текста много, но итог один и закономерен — если гараж законный, то никаких проблем. Если самострой — то или идти узаканивать, если возможно, либо под снос. Ибо все незаконное, по большому счету, из-за безответсвенности владельцев — на разных этапах забили на закон, бо думали «прокатит». Так что итог вполне закономерен и рань или поздно он должен был наступить.
+
+45
Captain  Cisco
Captain Cisco
9 августа 2018, 16:44
#
Искренне желаю вам, чтобы ваш энтузиазм сохранился при реальном общении с застройщиками и знакомством с их методами) А то теоретики у нас все очень грамотные и бесстрашные. А вот когда доходит до их конкретного случая-все уже выглядит не так радужно)
+
+15
neverice
neverice
10 августа 2018, 12:18
#
Само собой, есть незаконные методы захвата. Но в данном случае я говорю о вполне законных ситуациях. В статье описаны случае где гаражи являются самостроями. Капитальный гараж возведен на арендованой земле, срок аренды которой давно прошел. Откуда там вообще капитальный гараж взялся? Потому, нарушения должны наказывать с любой стороны. Я не защищаю незаконные методы застройщиков. Я порицаю незаконное строительство в принципе. Как «простых» людей, так и не простых. Закон должен быть для всех. А не — тут глаза закроем, бо люди, там глаза закроем, бо деньги, тут простим, бо стоит уже 20 лет и т.д.
+
+15
mary27
mary27
9 августа 2018, 16:46
#
Странно, что этим занялись аж в 2018 году.
«Оказалось, что документы у него не в порядке -нет действующего договора аренды земли» — раз нет документов под снос.
«Нередко землю выделяли во временное пользование, а в последующем участок планировалось пустить под другие нужды» — феерическая жадность и столь же феерическая беспечность.
«Многим кооперативам земля выделялась еще в советские времена в долгосрочную аренду. Но позже эти договоры «забывали» продлить или же власти отказывали в их продлении, а гаражи, естественно, никто не убирал» — действительно, зачем?)
Не любит у нас народ ответственность.
+
+45
Captain  Cisco
Captain Cisco
9 августа 2018, 16:51
#
А вам не приходит в голову, что разрешения кооперативам не продлевают специально и сознательно?
+
0
mary27
mary27
9 августа 2018, 17:02
#
И что?
Это запрещено законом?
Раньше эта земля была не нужна, теперь условия поменялись.
+
+45
Captain  Cisco
Captain Cisco
9 августа 2018, 17:28
#
По закону каждый гражданин имеет право на приватизацию земли под одним гаражом. А участники АТО имеют право на землю. Все получили?
Вот и то. Старая пословица гласит: гладко было на бумаге, да забыли про овраги. По закону вы имеете право на бесплатную медицину. И что? Получаете?
+
0
mary27
mary27
9 августа 2018, 17:31
#
Но только в законе нигде не сказано, что это касается именно этих киевских самостроев?)
И с приватизацией есть масса тонкостей с генпланом города.

Насчет «бесплатной» медицины, ее никогда не было.
+
+105
Captain  Cisco
Captain Cisco
9 августа 2018, 18:03
#
Вы либо плохо прочли статью-невнимательно, либо не вполне ее поняли. Это не самострои. Это легально и законно в большинстве случаев созданные кооперативы времен СССР, с действующими документами, лишенные легальной возможности продлить аренду земли из-за коррупции или реже по неосмотрительности. Часто часть капитальных гаражей в кооперативе или даже все-приватизированы. А вот дальше начинается беззаконие. По-поводу бесплатной медицины, очень забавно слышать, что ее не было если она была при СССР, и была реально. При независимой Украине-да, не было. Но это же вы начали о том, что должно быть по закону, а чего нет) А по закону в Украине медицина бесплатная, и это кстати записано в Конституции.
+
0
neverice
neverice
10 августа 2018, 12:12
#
Тут есть ньюанс — если земля в аренде, на ней нельзя возводить капитальные постройки. Точнее, можно. Но на свой страх и риск ибо на то она и в аренде, а не выдана в бессрочное пользование. При союзе не было приватизации. Землю или давали бессрочно или давали в аренду. Если бессрочно — никаких проблем с приватизацией потом нет. Ни самого участка, ни строения на ней. Если же в аренде — то нельзя приватизировать строение и саму землю. Ибо аренда. И такие кооперативы подразумевают железные гаражи, не капитальные. Оно так по началу обычно и было. Но потом, в 90-х, люди начали строить капитальные. На земле, на которую даже договор аренды истек. И что вы хотите?
+
0
Captain  Cisco
Captain Cisco
10 августа 2018, 15:54
#
Хотел вам ответить, но перечитав ту ерунду, что вы написали-решил, что не на что отвечать. У людей на руках документы на праве собственности на капитальные строения, гаражи. Под кооперативы в СССР выделялась земля для размещения гаражей. Продлили им аренду или нет-у них легальные капитальные строения с официально оформленным правом собственности. Та же история с квартирами. Или в собственности жильцов находится земля под многоквартирными домами? Так вот не находится. Глупо выглядит человек, который не знает о чем говорит, или говорит ради того, чтоб сказать.
Вы просто не владеете вопросом. Зачем в таком случае что-то пишете-лично мне не ясно.
+
0
neverice
neverice
10 августа 2018, 18:47
#
И с чего вы это взяли, что у них эти документы есть? У кого есть, у тех проблем нет и стоимость такого гаража в 2 раза выше. Если земля арендованая — получить документ на разрешение строительства нельзя. Никак. Можете попробовать, ради интереса арендовать где-то землю и что-то там построить, а потом оформить и приватизировать. Под домами земля находится в бессрочном пользовании и на нее изначально выдается право собственности. Под многоквартирными домами земля принадлежит городу, там все сложно. У жильцов нет никаких прав на ту землю, зато есть право на квартиру. А дом оформляется застройщиком и передается на баланс ЖЕКу
+
0
neverice
neverice
10 августа 2018, 19:04
#
Кстати, при ссср, у себя во дворе даже будку построить без разрешения нельзя было. Иначе потом возникали проблемы с оформлением, БТИ и прочим. Именно потому, что на дом документы есть, а на будку — нет. И для строительства этой будки нужно было заранее обращаться в органы, делать план, визировать его у архитектора, получать разрешение, потом вводить в експлуатацию, вызывать БТИ и так далее.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться