Гаражный скандал: почему киевские гаражи массово идут под снос и что делать их владельцам

Владельцы гаражей устроили акцию протеста и перекрыли улицу Туполева. Результата это не дало. Как пояснили в КГГА, гаражный кооператив не имеет действующего договора об аренде земельного участка, а, следовательно, является незаконным. То есть гаражи попросту сравняют с землей безо всякой компенсации владельцам.

Подобные прецеденты в столице — не редкость. В свое время были скандалы со сносом гаражей на Оболони, Печерске, Соломенке, Троещине. Причины демонтажей тогда называли разные – ремонт или строительство дороги, нарушение технических норм, общественные интересы и пр. Но итог, как правило, всегда оказывался один – на месте разрушенных гаражных кооперативов вскоре появлялись новостройки или паркинги.

Cкорее всего, вытеснение гаражей из Киева продолжится, — прогнозирует руководитель агентства «Еврорейтинг» Григорий Перерва. Особенно рискуют собственники гаражей, расположенных в наиболее интересных для застройщиков местах. Между тем, такие объекты продолжают продаваться, и многие водители охотно их покупают.

«Минфин» узнал, стоит ли приобретать гаражи и на что нужно обратить внимание, чтобы не потерять свои деньги.

Гаражи вне закона

История с демонтажем нескольких десятков гаражей на Нивках началась с утверждения плана реконструкции ул. Туполева. За девять месяцев здесь планируют привести в порядок участок длиной боле 3 км – переложить инженерные коммуникации, тепловые и электрические сети, дождевую канализацию, расширить проезжую часть до 4-х полос, обустроить велодорожки, отремонтировать тротуары и пр. Наполеоновским планам властей помешал гаражный кооператив. Оказалось, что документы у него не в порядке -нет действующего договора аренды земли. Это позволило чиновникам отнести площадку к объектам самовольного строительства.

По украинскому законодательству, в этом случае максимум, на что могут претендовать владельцы гаражей – заблаговременное предупреждение о сносе. Ни о каких денежных компенсациях или выделении земельного участка взамен отобранного речь не идет. Эта формальность и была соблюдена. «Все владельцы самовольно построенных объектов были предупреждены о демонтаже заранее, хотя во время работ сопротивлялись. Все работы по сносу гаражей происходят в присутствии правоохранительных органов», — говорится в сообщении департамента транспортной инфраструктуры КГГА.

«Много гаражей в свое время сносили также на Соломенке, в районе ул. Урицкого, где сейчас стоят новостройки, на Троещине, Обологи», — говорит руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина. По ее мнению, гаражные войны в столице продолжатся. Ведь свободных участков в Киеве остается все меньше, а гаражные кооперативы для застройщиков — сравнительно легкая добыча. Прогнозы риэлторов подтверждают и сами чиновники. В феврале этого года, во время демонтажа 60 гаражей на ул. Жилянской, советник мэра Дмитрий Белоцерковец заявил, что 90% гаражей в Киеве – незаконные и подлежат сносу. «Стратегического плана по сносу гаражей пока нет. Но порядок в городе нужно наводить — будем думать над концепцией. Считаю, что большие территории, где обустроены незаконные гаражи, нужно сносить и строить там легальные паркинги», — пояснял тогда Белоцерковец.

«Слабое место многих кооперативов – вопрос оформления земельного участка. Нередко землю выделяли во временное пользование, а в последующем участок планировалось пустить под другие нужды. К примеру, на Туполева – земля под гаражами действительно планировалась под строительство дороги», — рассказал «Минфину» урбанист Григорий Мельничук.

Другая причина, по которой гаражи теряют свой законный статус – окончание срока аренды участка. «Часто складывается ситуация, когда уже существующее строение не имеет правоустанавливающих документов и документов на землю — договора аренды, свидетельства о праве собственности и т.д. При этом далеко не всегда оно является объектом самовольного строительства. Некоторые гаражи были построены на основании действующих на тот момент разрешений органов местной власти. Но из-за сложных бюрократических процедур или небрежности собственников многие из таких объектов вовремя не получили необходимые документы и не были внесены в градостроительную документацию», — пояснил партнер юридической компании „JNLegal“ Ян Левитас. Как следствие, при планировании развития территорий интересы собственников таких строений не были учтены. На их месте могли запланировать скверы, развязки или другие строения, что автоматически приводит к конфликту интересов.

С этим согласен и Григорий Перерва: «Многим кооперативам земля выделялась еще в советские времена в долгосрочную аренду. Но позже эти договоры «забывали» продлить или же власти отказывали в их продлении, а гаражи, естественно, никто не убирал», — констатирует он. По словам эксперта, многим гаражным кооперативам в свое время выделяли земли, которые, как считалось, были непригодными для других целей. Скажем, в промышленных зонах, на участках, где было запрещено вести жилищное строительство из-за загрязненности территории, близости подземных вод и пр. Поэтому собственники построенных там гаражей чувствовали себя в безопасности. Но стандарты пригодности участков для жилищного строительства в последнее время пересмотрели. И там, где еще вчера строить было нельзя, сейчас активно закладывают высотки.

Застрахованными от излишнего внимания застройщиков остаются две категории: это немногочисленные гаражные кооперативы, которые имеют оформленные по всем правилам документы, или те, кто сумел приватизировать земельные участки. Но даже это не является стопроцентной гарантией от захвата.

Эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов рассказал «Минфину», что застройщик, который нацелился на участок под гаражами, начинает с переговоров с руководством кооператива. Затем пытается заполучить согласие на решение вопроса у большинства владельцев. На этом этапе им предлагают более-менее приличную денежную компенсацию. Когда «добро» большинства получено, застройщик начинает действовать более агрессивно. Остальные члены кооператива могут получить за свое имущество по минимуму.

Как и почем покупать

В Киеве сейчас насчитывается около сотни гаражных кооперативов, в каждом из которых до 100 гаражей. Не менее 20% этих объектов выставлены на продажу. Цены разные и зависят от месторасположения и статуса гаража.

По словам Ирины Луханиной, гараж на окраине в кооперативе, который не может похвастаться наличием всех необходимых документов, стоит от $5 тыс. Такой же незаконный гараж, но расположенный в более интересном для потенциального покупателя месте, может выставляться и за 10-15 тыс. долларов. Объект в полностью законном кооперативе или на приватизированном участке стоит вдвое дороже и цены могут достигать 30 тыс. долларов. Именно такие суммы просят за гаражи, в частности, на Печерске. Хотя, по сути, за такие деньги в Киеве уже можно найти квартиру, — говорит Ирина Луханина.

Относительно высокие цены на гаражи связаны с несколькими причинами. Это, во-первых, привлекательность таких объектов для бизнеса (в них часто открываются небольшие СТО, автомойки, точки продажи запчастей, приема вторсырья и пр.). Во-вторых – дефицит парковок и их дороговизна. Скажем, если гараж реально купить за 5 тыс. долларов, то за место на подземном паркинге придется выложить уже не менее 15 тыс. долларов.

Но покупка гаража — весьма рискованное мероприятие, — предупреждают риэлторы.

«Даже в законных кооперативах продажи идут по теневым схемам. Прежний владелец просто представляет покупателя руководству, а то и вносит имя нового собственника в свой список. И сделка считается оформленной», — рассказала Луханина.

Риэлторы советуют, прежде чем принимать решение о покупке гаража, основательно изучить все имеющиеся документы.

А нынешним собственникам гаражей эксперты советуют объединяться и действовать. Лучшая правовая защита — превентивная подготовка путем правильного оформления прав на землю. «В случае уже существующего конфликта нужно обжаловать решение органа местного самоуправления в суде. Современная судебная практика знает случаи не только удовлетворения подобных исков, но и взыскания компенсации с органов местного самоуправления за неправомерное снесение или повреждение частного недвижимого имущества», — подытожил Ян Левитас.

Мария Колыванова