Что будет с ценами на недвижимость

На украинском рынке недвижимости пока без потрясений. В июне Нацбанк опубликовал отчет о финансовой стабильности, в котором говорится, что цены на жилье стабилизировались впервые за последние четыре года. Предложение продолжает расти, но в будущем его объемы будут сокращаться. Банки начинают активней выдавать ипотечные кредиты, но на рынке это пока не отражается.

По версии НБУ, дальше рынок недвижимости может развиваться по двум сценариям. Если все пойдет хорошо, украинцы начнут больше покупать недвижимость в кредит, спрос на квадратные метры вырастет, предложение сократится.

Альтернативный прогноз выглядит пессимистично: предложение будет расти быстрее, чем спрос, дисбаланс между ними углубится. Застройщики поспешат получить разрешительную документацию до 1 сентября — даты вступления в силу более жестких требований к благоустройству территории и развития. Новые объекты начнут быстро множиться. Последствия могут быть довольно неприглядными: финансовое состояние застройщиков ухудшится, количество недостроев вырастет, у банков прибавится проблемных кредитов.

«Минфин» решил спросить у экспертов, как они видят ситуацию на рынке жилой недвижимости в 2018 году, и что будет происходить с ценами.

Виталий Шапран | главный финансовый аналитик РА «Эксепрт-Рейтинг», к.э.н.

Летом на рынке будет продолжаться ценовой штиль с явной тенденцией к падению в наиболее неликвидных секторах.

Предложений много, а вот деловая активность в Киеве, особенно летом, на нуле.

К осени мы ждем усиления курсовых колебаний и более значительного снижения цен на недвижимость именно в долларовом эквиваленте.

Причина в том, что на рынке уже давно назрел избыток предложения и нужен только толчок для того, чтобы обвалить цены.

Относительно потенциала для дальнейшего снижения цен, то он конечно есть: трудовая миграция, слабая деловая активность в Киеве, отсутствие доступной ипотеки, слабые темпы роста доходов граждан, рост цен на коммунальные услуги, снижение населения в целом по стране и т.д.

Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью

Каких либо изменений на рынке до осени не стоит ожидать.Традиционное летнее затишье, доминирование предложения над спросом, отсутствие роста покупательской активности — это не те факторы, которые способствуют росту цен.Цены на жилье существенно не изменятся до конца года. Застройщики балансируют на тонкой грани между стоимостью квадратного метра и покупательским спросом. При нынешних ценах спрос не растет, а если квартиры подорожают, может снизиться.

Колебания валютного курса могут стать главной причиной изменения стоимости недвижимости. Если курс доллара к гривне увеличится более чем на 10 — 15%, то активность инвесторов вырастет. Народная примета — с подорожанием доллара растет и количество покупателей новостроев. Едва ли застройщики смогут себе позволить резко поднять цены на квадратные метры. Но обещанное увеличение минимальной зарплаты, подорожание энергоносителей и, как следствие, удорожание строительных материалов, увеличение стоимости строительно-монтажных работ и т.д. – могут привести к небольшому постепенному росту цен на квадраты в новостроях. Потенциала для снижения цен нет.

В 2017 — 2018 годах не совсем добросовестные застройщики демпингуют за счет снижения качества строительства, использования контрабандных и контрафактных строительных материалов. Также увеличилось количество строек со всеми признаками строительных пирамид. На этом фоне добросовестные застройщики оказались в невыгодном положении. Ведь для того, чтобы удерживать качество строительства на должном уровне и вовремя выполнять свои обязательства, они были вынуждены поднимать цены на квартиры.

Ольга Батова, заместитель коммерческого директора DIM Group»

Лето – сезон отпусков и, конечно же, в этот период продажи падают. Соответственно, застройщики пытаются стимулировать продажи дополнительными акциями и «вкусными» предложениями. При этом они стараются сократить бюджет на рекламу. В летние месяцы она менее эффективна и в пересчете на одного целевого клиента – дороже.

Большинство застройщиков планово повысили цены весной. На этом уровне они продержатся до сентября. Я пока не вижу весомых причин для существенного изменения цен и до конца года. Плановые подорожания могут быть связаны с более высокой степенью готовности объектов, вводом в эксплуатацию объектов в конце года, а также сезонным увеличением спроса осенью и зимой.

Один из главных факторов, который может повлиять на изменение стоимости жилья в новостроях – укрепление курса американской валюты. Если к концу года доллар подорожает, что уже стало традиционным явлением в нашей экономике, пропорционально вырастет и стоимость недвижимости.

Потенциал для снижения цен также есть. Будут запуски новых проектов. Это усилит конкуренцию между застройщиками, им придется предлагать скидки для привлечения покупателей. Но это касается только объектов на ранних стадиях строительства. Объекты на более поздних стадиях строительства не будут терять в стоимости.

Рынок первичной недвижимости насыщен новостройками, из-за этого жилье на вторичном рынке дешевеет. Потребители, у которых на первом месте стоят цена и быстрое заселение, отдают предпочтение вторичке. Это тоже может приводить к некоторому снижению стоимости жилья на первичном рынке.

Но пока этого не происходит. Мы видим тенденцию только на повышение цен. А это означает, что экономика становится сильнее — покупательская способность и уровень жизни населения улучшается, что, конечно же, радует.

Елена Шуляк, руководитель сектора «Строительство» Офиса эффективного регулирования (Better Regulation Delivery Office)

Основными факторами, которые влияют на развитие рынка недвижимости, остаются финансовые ограничения — низкая покупательская способность, отсутствие доступных кредитных программ и недостаточный спрос. Эти факторы доминируют без изменений начиная с 2015 года.

По нашим оценкам, текущий индекс доступности жилья (соотношение рыночной стоимости жилья и доходов домохозяйств) в новостроях находится на границе между значениями «ограниченно доступное» и «абсолютно недоступное» по международным критериям. Это значит, что более 90% населения не в состоянии приобрести жилую недвижимость без привлечения дополнительного финансирования. Ситуация хоть незначительно, но улучшается — в начале 2016 года этот индекс был глубоко в зоне абсолютной недоступности.

Мы видим, что рыночные цены на новостройки в последние годы стабильны в гривне, несмотря на двузначную годовую инфляцию. Естественно, затраты строителей растут, создавая предпосылки для повышения цен на недвижимость. Небольшое плавное повышение цен сложно зафиксировать на коротком периоде, ввиду большого количества акций от застройщиков, и общей непрозрачности рынка инвестиционных продаж на «первичке». Каких-либо существенных факторов внутри строительной сферы, из-за которых текущие цены на новое жилье могут резко измениться, мы не наблюдаем. Если в общем в стране ничего не изменится, то и на рынке «первички» все останется по старому.

Другое дело, что, как показывает предыдущий опыт, потрясения на валютном и финансовом рынках обычно сопровождаются притоком средств в гривне на рынок недвижимости. В Украине вне банковской системы обращаются свыше 330 млрд. гривен наличных. Для сравнения: в 2017 году население инвестировало в строительство нового жилья (включая индивидуальные дома) 32,3 млрд.грн. Если какие-либо потрясения заставят граждан инвестировать в рынок жилья хотя бы 1% от суммы наличных вне банков, это создаст сильное давление на рост цен.

Катерина Личана, начальник управления по работе с партнерами ПАО «Глобус»

Банк «Глобус» активно работает и развивается на рынке ипотеки последние 2 года. Позитивная динамика очевидна. В 2017 году количество ипотечных договоров увеличилось на 24%. Хотя в целом доля ипотечных кредитов в общем количестве кредитов, которые выдаются банками, все еще остается достаточно низкой.

Потенциал развития ипотеки в Украине есть, он напрямую зависит от ситуации в экономике. Пока что соотношение ипотечных кредитов к ВВП Украины находится на уровне 5,1%. Для сравнения: в Чехии этот показатель составляет 13%, а в Польше – 19,6%. Тройка лидеров: Нидерланды (106,2%), Дания (100,9%) и Великобритания (83,7%).

Значительных колебаний цен на рынке первичной недвижимости до конца 2018 года не будет. Предпосылок для этого нет, даже не смотря на увеличение конкуренции. Количество продаж не снижается. Кроме того, активировались банки, которые активно начали работать в ипотечном кредитовании на первичном рынке. Это дает застройщикам дополнительный инструмент для продаж.

Анна Максимова