10 мая 2018, 13:58 Читати українською

Схемы финансирования строительства жилья в Киеве: мода на форварды

Более 30% покупки строящегося жилья в Киеве проходит по схеме форвардных контрактов, около 20-25% застройщиков используют при продаже новостроек целевые облигации, 10% жилья продается с помощью фондов финансирования строительства (ФФС).

Более 30% покупки строящегося жилья в Киеве проходит по схеме форвардных контрактов, около 20-25% застройщиков используют при продаже новостроек целевые облигации, 10% жилья продается с помощью фондов финансирования строительства (ФФС).

Все эти механизмы относятся к так называемым схемам инвестирования в приобретение. Остальные киевские новостройки продают через механизм приобретения недвижимости, а именно: заключение договоров купли-продажи недвижимости либо купли продажи имущественных прав.

О том, какие из этих схем выгодны и удобны застройщикам, а какие – защищают инвесторов, покупателей строящегося жилья, в своем блоге рассказывает заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК Обрій» Олеся Перчак.

Начнем с того, что на данный момент схемы финансирования строящегося жилья, которая бы на все 100% защищала инвесторов, в Украине нет. Есть варианты менее рискованные и более рискованные. Есть те, которые более выгодны застройщикам, и те, в которых они вынуждены работать по той или иной причине.

Давайте коротко пройдемся по каждому из популярных вариантов.

Форварды

Схема получила особую популярность среди киевских застройщиков 2-3 года назад. Дериватив это стандартный документ, удостоверяющий право и/или обязательство купить или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные активы (в нашем случае – недвижимость) или нематериальные активы.

При продаже недвижимости в новостройках с помощью форвардных контрактов сделка, как правило, проходит в два этапа при участии компании по управлению активами:

  • регистрация форвардного контракта на товарной бирже.
  • заключение договора купли-продажи имущественных прав между сторонами сделки;

Основные преимущества Форвардной схемы финансирования:

Для застройщика

Для инвестора

— позволяет вести строительство на партнерских началах, когда одна компания владеет участком, а на другую оформлена вся разрешительная документация для строительства;

— избежание рисков двойных продаж, (инвестор обеспечивается исключительным преимущественным правом на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав);

— при работе с форвардными контрактами застройщику не нужен управляющий, как при использовании фондов финансирования строительства;

— сведены к минимуму махинации на рынке недвижимости (обращение форвардных контрактов осуществляется на товарной бирже, которая не только обеспечивает контроль за соглашениями, но и ведет учет прав собственности на форвардные контракты);

— облегчена работа с документами (нет необходимости в выпуске облигаций, привлечении квалифицированных и дорогих специалистов как в сфере ценных бумаг, так и в сфере бухгалтерского учета и налогообложения);

— снижение рисков изменения путем фиксирования цены базового актива в долларовом эквиваленте, индексация в соответствии с ростом курса доллара США.

— помогает избежать сопутствующих услуг и дополнительных трат (нотариус и т. д.).

Целевые облигации

Этот инструмент используется в качестве финансирования строительства на украинском рынке жилья более 5 лет.

Схема также предполагает заключения двух договоров.

1-й — это договор купли — продажи облигаций, который регламентирован Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку от 17.07.2003г.

2-й — это договор резервирования объекта недвижимости (заключается между заказчиком (Эмитентом) и покупателем «напрямую»). Фактически, это договор бронирования объекта недвижимости, ведь в договоре купли-продажи облигаций не указывается, какой именно объект инвестирования Вы выбрали, где он находится и т.п.

Основные преимущества приобретения целевых облигаций:

Для застройщика

Для инвестора

— если компания разорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь ее уставным фондом

  • — закон четко регулирует требования к застройщику со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку

— возможность выплатить инвестору стоимость не погашенных облигаций по номинальной цене или даже предоставить недвижимость, если она еще не продана

  • — первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу, что является дополнительной гарантией выполнений обязательств застройщиками

— затраты на ведение документации практически идентичны с ФФС

  • — наличие полностью сформированного уставного капитала у застройщика как обязательного условия эмиссии облигаций;

— возможность предоставление рассрочки как дополнительного маркетингового инструмента.

— при нехватке средств на покупку облигаций на всю квартиру, можно постепенно докупать ценные бумаги, сформировав необходимый пакет за несколько покупок.

Фонды Финансирования строительства

Одна из самых старых схем финансирования недвижимости. Существует на рынке более 10 лет. Была особо популярна 5-7 лет назад. Однако, на данный момент теряет популярность из-за большого количества бумаг, которые нужно заполнить клиентам – потенциальным покупателям.

Инвестор вступает в договорные отношения только с управителем, которому он передает имущество в доверительную собственность для финансирования строительства. Сам же управитель заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя. Обязательства застройщика перед управителем обеспечиваются ипотекой.

Основные преимущества ФФС:

Для застройщиков

Для инвесторов

— управитель и застройщик могут быть связанными юридическими лицами, что упрощает их взаимоотношения

— контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управитель, возможна замена застройщика в случае неисполнения последним своих обязательств

-возможность увеличения стоимости объекта из-за дополнительной платы (вознаграждения) управителю

— надзор за действиями управителя осуществляет регулятор (Госфинуслуг); в случае нарушения управителем законодательства о финуслугах, по решению суда может быть осуществлена замена управителя

— возможность в типовом договоре максимально защитить права застройщика

— минимизация рисков двойных продаж

Выбирать удобную схему финансирования и объект строительства, конечно же, должен сам инвестор. При этом четко понимая, что ни одна из работающих в Украине схем инвестирования в новострой не защищена государством на все 100%. Инвестиции это риски. Чтобы минимизировать их, нужно максимально подробно ознакомиться со всеми документами застройщика, начиная от права строить на земельном участки и заканчивая технической документацией. В любом случае, я бы не рекомендовала делать это самостоятельно. Лучше обратиться к юристам-профессионалам, которые смогут проверить документы, вычитать договора и проверить надежность застройщика.

Комментарии - 11

+
+30
Qwerty1999
Qwerty1999
10 мая 2018, 15:17
#
Текст интересный…
Во всех схемах расписаны исключительно преимущества как для инвестора так и для застройщика.
Но ведь во всех схемах кроме преимуществ есть и недостатки.

Или о недостатках не принято сообщать потенциальным инвесторам,
ведь застройщики больше информированы в этой области.

Предполагается, что инвесторы о недостатках узнают позднее
и по факту, когда сами «влетят» на деньги.
+
+30
mary27
mary27
10 мая 2018, 21:10
#
Полностью согласна.
В случае с форвардом — первый пункт:
''одна компания владеет участком, а на другую оформлена вся разрешительная документация для строительства'' — отлично, одна фирма банкротится, у второй остается построенный дом.
А инвестор остается с деривативом на воздух, который может продавать кому угодно на товарной бирже)
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
12 мая 2018, 17:19
#
управитель и застройщик могут быть связанными юридическими лицами, что упрощает их взаимоотношения

Так чаще всего и есть, застройщику «чужой» управитель ни к чему. Хотя обычно их «связанность» скрывают.

контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управитель, возможна замена застройщика в случае неисполнения последним своих обязательств

Как вы себе это представляете, в случае когда застройщик и управитель связанные юр. лица? В упор не вижу тут преимущества для инвестора.
+
0
mary27
mary27
12 мая 2018, 21:35
#
А я и не сказала, что у ''инвестора'' появляются какие-то преимущества)
Наоборот, он получает форвардный контракт на покупку воздуха.
+
+30
987
987
11 мая 2018, 14:38
#
Так преимущества для застройщика во многих случаях являются недостатками для инвестора :).
+
+15
Приличный Макака
Приличный Макака
12 мая 2018, 18:56
#
Скажу больше преимуществ для инвестора всего два, низкая цена на этапе котлована и возможность заказать планировку. Дальше все спорно особенно контроль за застройщиком. Сам через это прошел. Застройщика можно контролировать но у него вон лапши на все ушли хватит.И надо быть специалистом в какой то мере.
+
0
yarg
yarg
11 мая 2018, 12:28
#
Да нет никаких инвесторов. И любая попытка маскировать обычную куплю-продажу имущества — это мошенничество.
+
+15
987
987
12 мая 2018, 15:35
#
Имущества на этапе котлована еще нет. Не хотите рисковать — покупайте готовое.
+
0
yarg
yarg
12 мая 2018, 18:37
#
Конечно не хочу. Более того-во всем мире продается только готовое. С мебелью. Никаких котлованов.
+
0
ukas
ukas
12 мая 2018, 8:43
#
Как минимум не освещена подробно тема покупки через договор купли-продажи имущественных прав и схема приобретения через членство в кооперативе.
+
0
Игорь Петров
Игорь Петров
12 мая 2018, 13:06
#
Что непонятного в статье? й В конце четко написано обратитесь к юристам-профессионалам
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться